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王熙律师
2022-06-27
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北京市元甲律师事务所
内容：在建工程阶段性担保业务是怎样的针对某些自用的非商品房项目，在暂时不足值的情况下，以我公司担保向银行申请贷款，将项目完善，办出足值的现楼房地产证，再抵押给贷款银行，解除我公司担保。此类业务通常由银行提供一笔长期的贷款，担保方式为前期信用保证、后期物业抵押，因此我公司的担保仅是阶段性，不覆盖贷款的全过程。此类业务所涉及的过程包括：土地受让、项目建设、竣工验收、“绿转红”、办理房产证、抵押登记等环节。主要风险在于能否将所担保的在建项目顺利转抵押给贷款银行，这取决于项目手续齐全程度、工程质量、工程进度及项目评估价值。那么在建工程阶段性担保业务是怎样的。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
李楠楠律师
擅长：债权债务、建设工程、合同纠纷
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北京天用律师事务所
内容：工程施工和在建工程虽然有一定的相似点，但它们在内容、范围和时间等方面都有不同。
崔玉君律师擅长：交通事故
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北京天用律师事务所
内容：在建工程抵押的标的物应当是在建工程的已完工部分，未建部分不能设立抵押，抵押时取得的土地使用权连同在建工程的投入资产需要一并办理抵押登记,在建工程抵押不能对抗建设工程款的优先权,第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记,注意在建工程抵押权利行使需要二次抵押登记,在建工程抵押不能对抗支付大部分款的消费者,在建工程抵押前是否存在处置行为。
杨一凡律师
擅长：房产纠纷、建设工程
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北京市元甲律师事务所
内容：在建工程重复抵押如何判断其效力1、我国《担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《物权法》第199条规定：“同一财产有两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债务比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。那么在建工程重复抵押如何判断其效力。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
姚平律师
擅长：交通事故
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内容：通过资产转让方式转让在建工程项目，需要满足以下条件：（一）土地出让金全部交付。按照相关规定，交付全部土地出让金后才能取得土地使用权证书。对此，受让方应当审慎审查土地使用金的缴纳单据，或由相应房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。因此，在建工程开发投资总额不能满足资产转让的要求时，可以考虑通过股权转让的方式进行操作。
许瑞林律师
擅长：建设工程、房产纠纷、债权债务、合同纠纷
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北京市元甲律师事务所
内容：同时，城市房地产抵押管理办法也规定，房地产开发商在征得银行等抵押权人同意的前提下，可以将已经设定抵押权的房产进行出售。在这个过程中，银行等抵押权人为了自身利益，肯定会要求房地产开发商提前归还借款款项，或者新增其他财产进行担保。同时，如果抵押合同中明确允许了房地产开发商对房屋进行预售，或者银行等抵押权人书面同意房屋预售，则房地产开发商可以在取得预售许可证后对房屋进行预售。那么在建工程抵押房屋能否预售。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
赵金保律师
擅长：交通事故
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北京市元甲律师事务所
内容：1、在建工程转让需要办理土地使用权出让手续、变更登记手续、在建工程项目转让的备案手续等,在建工程过户手续在建工程转让需要办理土地使用权出让手续、变更登记手续、在建工程项目转让的备案手续等,总之，通过正确评估并考虑多方因素，才能准确且合理地决定出一个适当的在建工程转让价格,5、土地增值税应纳税额等于(转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金)乘以适用税率,转让在建工程项目如何计算土地增值税重置成本价1、评估价值=重置成本×。
张旭律师
擅长：婚姻家庭
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北京市元甲律师事务所
内容：现甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让该在建工程事宜达成如下协议：第一条 标的物甲方同意将其拥有的位于__________的在建工程（以下简称&ldquo,本文是关于在建工程转让协议的导读，主要内容包括：协议双方的权利义务、工程转让的条件、价款支付方式及时间、违约责任、争议的处理方式等,第四条 违约责任若甲方未在本协议约定的时间内提供符合要求的标的物或未按照约定移交文件和资料，甲方应向乙方支付违约金，违约金为总价款的10%。
周春花律师
擅长：婚姻家庭
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北京市元甲律师事务所
内容：《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证,有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出问题应当找施工企业，这种想法是错误的,开发商签合同时往往定价较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定价款的情况,因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。
于海明律师擅长：债权债务、合同纠纷、建设工程
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北京天用律师事务所
内容：同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证,正在建造的建筑物可以抵押法律分析：在建工程是符合抵押物条件的就可以作为抵押物，所以说只要是抵押人有处分权的在建工程就能抵押,3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程 抵押合同 应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,2.押人取得合法的在建工程土地使用权，并且将土地使用权和在建工程的投入资产-并抵押。
王学瑞律师擅长：交通事故
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北京市元甲律师事务所
内容：这一规定增加了在建工程抵押权的公示方式，通过办理抵押登记，能够更好地保障债权人的利益,这意味着在建工程抵押权的适用范围得到了扩大，包括了正在建造的建筑物以及其他可以抵押的财产,这一规定优化了在建工程抵押权的实现方式，使得债权人在债务人不履行到期债务时，可以更加便捷地实现抵押权,优化了在建工程抵押权的实现方式《民法典》规定：&ldquo,增加了在建工程抵押权的公示方式《民法典》规定：&ldquo,结论：根据《民法典》的规定，银行有权对在建住宅项目行使抵押权。
刘晓红律师擅长：交通事故、合同纠纷、债权债务
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北京天用律师事务所
内容：（一）房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；（二）房地产管理部门对申请进行审核、批复；（三）转让双方签订在建工程转让合同。
王熙律师擅长：债权债务、合同纠纷、民间借贷
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北京市元甲律师事务所
内容：正在建造的建筑物能不能抵押1、《民法典》第一条的有关规定，在建工程是符合抵押物条件的，所以说只要是抵押人有处分权的在建工程就能抵押,在建工程抵押条件：抵押贷款的用途是在建工程继续建设所需的资金,在建工程抵押的条件在建工程抵押必须具备以下条件：在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金,3、在建工程抵押条件 在建工程抵押 贷款 的用途为在建工程继续建造所需资金,在建工程抵押贷款条件1、在建工程抵押需要以下条件：在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。
元甲交通律师律师
擅长：建设工程、合同纠纷、债权债务
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北京天用律师事务所
内容：抵押财产必须在法律允许的范围内转让。抵押物的价值应当与被担保的债权数额一致。如果协议损害了其他债权人的利益，那么其他的债权人可以自知道或者是应当知道解除原因的之日起一年之内向人民法院要求解除协议。抵押权人还有债权人并没有就抵押权的实现方式达成一种协议的，抵押权人也可以要求人民法院拍卖或者变卖财产。那么在建工程抵押的风险是什么呢？。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
邢颖律师
擅长：婚姻家庭、房产纠纷
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北京天用律师事务所
内容：在建工程抵押可以从哪些方面来进行评估1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行抵押价值评估。那么在建工程抵押可以从哪些方面来进行评估。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
王熙律师擅长：婚姻家庭
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【成功案例】工程款纠纷成功和解120万元!但对方不按期支付怎么办?天用律所专案组指导当事人余先生准备全面的证据资料，为了尽快要回工程款，优先与村委会进行调解谈判。经过天用调解中心团队的不懈努力，运用以诉促调的方案，最终双方成功和解，法院出具调解书。 双方约定，村委会需再支付余先生工程款1200000元，分3期进行支付;若未按约支付，余先生可就剩余未到期款项一并申请强制执行，且村委会需再支付相应违约金。 案件成功和解后，压在余先生心里多年的一块大石头终于落地了!村委会也如愿按照协议约定履行了第一期还款。但天用律师根据丰富经验，时刻保持警醒，在第二期还款到期前，多次提醒余先生向村委会催要工程款。但余先生心态过于乐观，觉得村委会第一期履约支付了，后续支付肯定也没问题! 期间，天用律师也多次催促村委会尽快支付，历史再一次重演，村委会以种种理由拖延。直至第二期到期后，村委会一分钱没付，此时余先生着急了，要求天用律所马上申请执行。 天用律师快马加鞭立上执行案件后，与余先生沟通，要求提供对方的财产线索。一方面，天用律师要求法院查控的村委会往来账户;另一方面，也与执行法官积极沟通，因为调解书里面已经明确规定，被执行人到期未按期偿还，需要多支付20万元的违约金。 天用律师成功申请执行后，被执行人发现自身银行账户被冻结，而且得知若不按期履行支付工程款，需要多支付20多万元的违约金后，从之前的拖延到主动找到余先生提前偿还了120万元工程款! 余先生对天用律所专业高效的工作很满意，也十分敬佩天用律师的专业能力，送来了一面带着满满谢意的锦旗!
【天用案例】分包人与承包单位为挂靠关系，实际施工人该如何要回70万工程款?一次又一次的努力要账，却换来屡屡失败的结果，江先生就这样在挣扎与放弃中徘徊!一年多时间过去了，江先生可谓是“磨破了嘴，跑断了腿”，但工程款要账问题依然毫无进展!直到2023年1月，江先生咨询了北京天用律师事务所，天用律师根据案件实际情况，给出详细的解决方案，这让江先生又看到了希望与曙光，燃起了要账的信心与勇气! 天用律师指导江先生收集合同、工程日志等全面的证据资料，启动“和解优先、以诉促调”的解决方案。立案程序推进的同时，成功申请财产保全。 对方账户被冻结后，迫于压力，主动提出和解的想法，天用律师优先谈判和解的预想尽在掌控之中! 经法院主持调解，江先生与孙某自愿达成调解协议： 双方共同确认未付工程款总额为65万元，被告孙某于担保人银行账户解除查封日，通过建设工程有限公司转给江先生账户，在质保期内无质量问题情况下剩余5万元质保金，于调解书生效后一年内无息返还江先生。
【成功案例】工程款拖欠10年、项目负责人离职，还能要回钱吗？要账路漫漫、时间不等人，陆先生已将近70岁的年纪，折腾了将近快10年了，依然没有解决这个要账难题!2023年3月，陆先生委托了北京天用律所来帮助自己要回工程款。天用律所接案后立即成立专案组，帮助陆先生收集有力证据，因为工程距今时间久远，需要迅速启动立案程序。 庭审中，被告建筑工程公司对陆先生的实际施工人身份不予认可，认为工程是自己的项目部员工完成的。对此，天用律师提交了部分工程款的转账记录和会议纪要，证明陆先生是实际施工人身份;并提交了竣工结算文件等多份资料，法院让建筑工程公司核对账目，但其也没对出来，因此对方哑口无言。 最终法官按照天用律师的诉讼请求，全额支持了我方当事人主张的工程款本金及6年的利息合计225万余元!三月中旬接案，六月底一审胜诉!历时仅3个月，将十年之久的工程款成功收回!
工程合同无效，约定的管理费如何处理？收取管理费的方式及风险点有哪些？项目存在挂靠，怎么解决管理费问题？10年法院审判工作实践经验，谈判、调解、保全、债权转让、诉讼，多种定制解决方案，帮您快速要回工程款。
【天用案例】乡镇政府拖欠277万工程款，敢怒不敢言，怎么办? 工程完工验收合格，乡镇政府拖欠工程款277万元，起诉后案件胜诉，乡镇政府仍拖延支付，查询名下未发现银行存款，怎么要回工程款? 工程完工 乡镇政府拒不支付工程款 2021年1月29日，某建设工程有限公司成功中标某乡镇人民政府发包的“×××村委综合楼”工程，工程中标价3170000元，并于2021年7月28日签订《建设工程施工合同》。 合同约定：“基础工程竣工后，发包方支付合同价款总额30%工程款;主体工程竣工后，发包方支付合同价款总额35%工程款;全部竣工验收合格后，发包方支付合同价款总额32%工程款;剩余3%工程款，待工程质保期满后一次性付清。” 建设工程有限公司负责人李总对于成功中标喜笑颜开，且对此项工程信心满满! 他想着“这是政府的工程，后期工程款应该不会出现差池，而且还能在乡镇政府面前留下一个好印象”，于是他带领施工团队辛辛苦苦依照合同约定进行施工。 施工过程中，签证增加工程款102340元。2022年11月28日，该项工程竣工验收合格。 然而，事情并非如李总想象中那样顺利，乡镇人民政府在施工期间，仅仅向建设工程有限公司支付了一小部分款项，从未按合同约定支付工程款。 判决胜诉 获得277万工程款 李总陷入了深深地焦虑之中，他曾多次尝试向乡镇政府提出付款要求，但对方总是找借口拖延，甚至有时负责人根本就不见他。 这样的情况持续了几个月，而建设工程有限公司由于资金紧张，运营已变得十分困难。 此时，李总感到了深深地无助和绝望，如果再这样下去，建设工程有限公司可能会因为资金链断裂而垮掉。 然而，尽管心中有无数的不满和愤怒，李总对乡镇政府却是敢怒不敢言，万一不小心得罪了乡镇政府，以后的企业发展甚是堪忧! 在犹豫与纠结的挣扎中，李总决定寻求法律帮助，向北京天用律所进行咨询，天用律所专案组对案件进行多角度、深层次的分析后，给出了解决方案。 建设工程有限公司以施工合同纠纷为案由起诉了乡镇人民政府，人民法院于2023年8月21日出具判决书，判决乡镇人民政府支付建设工程有限公司的工程款277万元。 多方寻找财产线索 保障执行 一审判决生效后，乡镇人民政府仍然未按判决书约定还款。虽然天用律所多次与乡镇政府负责人积极沟通，但是效果不大。 天用律师积极转变办案思路，抓紧时间立执行案。好在该省份作为试点法院，效率比较高，不到半个月就成功立案。 但是经法院的查控系统查询，被告名下未发现银行存款。但是被告作为政府机构，与普通的法人主体毕竟不一样。 条条大路通罗马，天用律师积极与李总沟通，让其打探一下身边的人，尤其是与政府合作的人，看看有没有相应的支付账号。 天用律师的这个方法果然起到关键性的作用，最终发现了乡镇政府的两个账户，提供给法院后，冻结了其700余万元! 现被执行人已全额冻结款项，后续等待划扣，建设工程有限公司的277万元工程款的执行回款有了有力保障! 办案亮点 政府作为被执行人，会有其特殊性，往往查控系统很难发现财产线索。我们不能仅仅依靠系统查控，而是需要多方面寻找财产线索，积极查找政府常用的银行账户，从而拿到执行款项。
因拖欠工程款打官司，律师费谁承担? 在建工案件中发包人欠付工程款，承包人起诉后，在合同未约定律师费、保全费的情况下，能否主张律师费和保全费? 最高人民法院在一起建工案件的再审审查中给出回应。 法院经审理查明—— 2015年，万某挂靠在华宇公司名下承包工程，宏星房地产对此明知，仍与之签订《工程承包意向书》，将旧城改造工程发包给没有施工资质的万某。 2016年，宏星房地产与华宇公司签订《建设工程施工合同》，其后华宇公司与万某签订《内部承包协议书》，将旧城改造项目转包给万某。 但截至2019年11月，万某向宏星公司交付了案涉房屋，但一直未结清工程款，也未办理竣工验收。 万某向法院起诉，要求华宇和宏星承担连带责任，支付工程进度款686万，律师费20万，保全费用2.7万及逾期利息1657万。 一审法院判决—— 支持386万的工程款及相应利息请求;就律师费和保全费，因律师费、诉讼保全担保费均为万某在诉讼过程中自行支出的诉讼成本，该费用双方未有明确约定，且非因诉讼必须产生的费用，故其主张不予支持。 二审法院认为—— 关于一审判决华宇公司、宏星公司向万学才支付工程款是否正确的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”之规定，宏星公司、华宇公司应向万某支付工程款。一审判决华宇公司、宏星公司向万某支付工程款386万正确，本院予以维持。 关于一审判决对律师费200000元及保全担保费27746.71元的认定是否正确的问题。本院认为，关于万某主张的律师费200000元的问题。 尽管万某与华宇公司、宏星公司对律师费的承担并无约定，但华宇公司、宏星公司在工程已经被擅自使用的情况下，仍以各种理由抗辩，拖延承担支付工程款义务，属不诚信的诉讼行为，造成了司法资源的额外消耗和万学才的额外支出。 且万某因此次诉讼发生的律师费，既是其为对抗华宇公司、宏星公司拖延支付工程款行为的额外支出，也是其为维护自身合法权益所支出的合理费用。故万某的此项上诉理由成立，本院予以支持。 关于万某主张的保全担保费27746.71元的问题。本案诉讼系因华宇公司、宏星公司欠付万学才工程款引起，万某为实现其债权，申请财产保全，并以保险公司提供保全保险的方式进行财产担保，系万某为实现其债权所支出的合理、必要费用，属于万某的损失。万某的此项上诉理由成立，本院予以支持。 判决，宏星房地产和华宇公司支付万某律师费200000元及保全担保费27746.71元。其它项予以维持。 华宇公司和宏星房地产不服，向最高人民法院申请再审。 最高人民法院审查后认为—— 宏星公司、华宇公司是否应承担律师费的问题。万某因诉讼所发生的律师费和保全费属于确定发生的支出，原审法院认为案涉工程已经实际交付使用，宏星公司、华宇公司拒不支付相应的工程款以致引发本案诉讼，宏星公司、华宇公司应向万学才支付万某为维护其合法权益所支出的费用并无不当。 故对宏星公司、华宇公司主张不应承担律师费的再审请求，本院不予支持。
工程款拖欠起诉材料： 1、招标文件、合同文本及附件，其他各种签约，业主认可的工程实施计划，各种工程图纸，技术规范等； 2、往信件（书信、电子邮件等）。如业主的变更指令，各种认可信、通知，对承包商问题的答复信等； 3、各种会议纪要； 4、施工进度计划和实际施工进度记录； 5、施工现场的工程文件，如施工记录、施工备忘录、施工日报、工长和检查员的工作日记、监理工程师填写的施工记录和各种签证等。
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