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小产权房可以抵押贷款吗
黄东洁律师2021.12.06593人阅读
导读：
抵押需要提供房产证等有效手续，而小产权房不具备国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也并未给予备案，不具有真正的产权，无法办理抵押,大部分小产权房并没有土地使用权，而且开发者没有获取开发的资格，所以购房合同也不可能在房管局备案，而且购买后不可能拿到一个合法合规，有效的房产证,所以购买小产权房无法登记在你的名下，自然就无法认证房产归属了,小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
一、小产权房可以抵押贷款吗？
小产权房不可以抵押出去。抵押需要提供房产证等有效手续，而小产权房不具备国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也并未给予备案，不具有真正的产权，无法办理抵押。
二、小产权房可以卖给别人吗？
可以通过签订房屋买卖合把小产权房卖给他人，但是一般来说不受法律保护。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
法律法规办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
小产权房的弊端
1、缺少“五证”
“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。
大部分小产权房并没有土地使用权，而且开发者没有获取开发的资格，所以购房合同也不可能在房管局备案，而且购买后不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。
另外，根据我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的。
《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
当遇到涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。
所以购买小产权房无法登记在你的名下，自然就无法认证房产归属了！权益无法得到保障。
2、拆迁难补偿
小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，很有可能被拆除，而且大部分业主也得不到拆迁安置补偿。
虽然，有些地方街道办和当地政府认可小产权房，拆迁会有赔偿但不会太多，赔偿给房屋产权人，可以说房主相当于租的房屋。但较少的赔偿用于买商品房，无异杯水车薪！
何况，报纸上刚买小产权房装修后遭拆迁无补的例子并不稀少！
3、质量难保证
小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。
建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。
4、配套不完善
很多小产权房建造的地方多半是偏远郊区或农村地方。交通不便的同时，周边配套并不完善！而且有些小产权房几乎都没有暖气、等配套设施。将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
5、遗赠也麻烦
很多人觉得房屋是长辈赠送的灿烂遗产。但小产权房由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
小产权房屋毕竟没有法律意义上的“产权”，所以法院在判决中不能说归谁谁“所有”，而是表述为归谁谁“继承”。小产权的继承从法理上就是继承的居住使用等的利益，不能处分所有权。
另外还有一个问题，是不是经过法院处理了，就能完成小产权房屋的“合法化”了，显然是不能。因为小产权房很多都是违建，是否是违建由政府相关部门进行在先确认，法院在这一阶段无权进行干涉。还有就是法院在继承中的处理是否可以作为拆迁安置补偿中合法化的依据，答案也是否定的。法院在判决中要进行类似的表述和澄清，法院仅仅处理的是继承问题，小产权的性质并不因此而变化，不能对其他问题产生影响。
6、小产权房不能抵押或者上市转卖
国家法律规定中小产权房屋的产权证是国家不认可的，由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，即便全款购买，后续也无法申请抵押贷款，这个和商品房不同。
商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。
购买小产权房通常情况下不会增加买家的信用贷款额度。没有金融属性意味着没有金融杠杆，升值幅度有限。
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