买高龄学区房办不了贷款

办不了贷款，付不了剩余的房钱，陈先生夫妇被卖房人告上了秦淮区法院。对这些房龄20年以上的二手老房，南京多数银行都已经不予贷款。想买套学区房贷款不成还贴了万元税费学区房房龄29年过了户贷不了款眼看着自己的宝贝女儿快到上小学的年龄了，家住秦淮区的陈强夫妇，寻思着买个学区房好让孩子上夫子庙小学。目前银行同意发放贷款的房龄一般限制在20-25年之内，陈强这套房龄近30年的老房子自然无法办理贷款。经过法院调解，陈强与刘志达成协议：双方的买卖合同被解除，陈强夫妻将房屋再过户回刘志名下，刘志将首付款返还陈强夫妻，房屋过户产生的税费各半负担。关于买高龄学区房办不了贷款的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

为了宝贝女儿能上南京名校夫子庙小学，年轻的陈先生夫妇咬牙当起了“房奴”，以百万元的高价买下了学校附近一处老学区房。房子付了首付，还过了户，陈先生信心满满到银行去办贷款。没想到，银行坚决地将这套房龄已经29年的老房子挡在了贷款门外。办不了贷款，付不了剩余的房钱，陈先生夫妇被卖房人告上了秦淮区法院。

记者昨日经过调查了解到，南京夫子庙小学、??路小学、拉萨路小学附近的名校学区房多数为上世纪80至90年代间建造。对这些房龄20年以上的二手老房，南京多数银行都已经不予贷款。想买套学区房贷款不成还贴了万元税费学区房房龄29年过了户贷不了款

眼看着自己的宝贝女儿快到上小学的年龄了，家住秦淮区的陈强夫妇，寻思着买个学区房好让孩子上夫子庙小学。找了一圈中介，夫妻二人终于看中了学校旁边的一个老小区。付了首付款还没来得及办贷款，夫妻二人就兴冲冲地和房主办理了房屋过户手续。可这房子过户之后的事情，却让陈强夫妇怎么也开心不起来。

“为了孩子上个好学校，我们当时跑了好多小区。挑来挑去，就对这个小区比较满意。因为它是夫子庙小学的学区房，而且周边环境不错，房子也不临街，晚上不会太吵。虽然价格有点高，但是为了孩子，我们夫妻二人还是咬牙买了下来。”陈先生表示，虽然手头上钱不多，但为了宝贝女儿有个好学校上，他们夫妇还是下了很大的决心，准备当“房奴”，过紧日子贷款买房。

买卖过程本来非常顺利，房子也过了户，可在去银行办理贷款时问题却来了。“我们当时付了首款，还没有来得及去办理按揭贷款，就先给女儿把户口上了。可谁知道，办完过户，到了银行才知道这套房子人家根本不给贷款！”原来，陈强夫妻咬牙买下的这套房子，是1981年的老房子。目前银行同意发放贷款的房龄一般限制在20-25年之内，陈强这套房龄近30年的老房子自然无法办理贷款。没钱付余款

原房主将买房人告上法庭

“我们主要气的是房主向我们隐瞒了这套房子的房龄！当时，他反反复复肯定地告诉我们，这个房子是1986年左右的，可以办20年的按揭贷款。我们也一时大意，没有看房产证。以为好歹是25年以内的房龄，也许还能在一些银行贷到款。可办贷款的时候，我们这才知道房龄是1981年的！他这是存心欺诈，你说我气不气？”提到当时贷款被拒的情形，陈强气愤不已。

眼看着自己花了将近100万买的这套房子却没有办法办理贷款，陈强不干了，他拒绝向原房主继续支付剩余房款。原房主刘志几次催讨未果后，一纸诉状将陈强夫妻告上了法庭。

面对法庭的传票，陈强很是气愤，“我们买这个房子也是咬着牙的，现在不能贷款，让我们夫妻怎么办，所以我才不肯再付款的，他告我们，我还要告他欺诈呢！”陈强夫妻很快也委托了律师提起反诉，要求撤销双方的买卖合同，并要求对方返还首付的房款、承担当时过户时自己缴纳的税费。

“房龄是二手房的一项重要属性，其对于二手房的价格及其流动性有着重大的影响，原房主在明知其所有房屋房龄的情况下，故意将1981年的房子说成是1986年左右的房子，可见其对房龄作了虚假陈述，这种行为严重侵犯了买房人的合法权益。”陈强聘请的张律师也当庭陈述了自己的观点。买卖合同解除

年轻父母白交万余元税款

庭审中，原房主刘志也觉得自己很委屈，“我承认当时告诉他们是1986年左右，可是，我以为过户的时候他们应该就知道了，当时他们也没有提出来。”

一方付不起全额房款,一方要收回房产权。经过法院调解，陈强与刘志达成协议：双方的买卖合同被解除，陈强夫妻将房屋再过户回刘志名下，刘志将首付款返还陈强夫妻，房屋过户产生的税费各半负担。

“房子没买到，弄来一肚子气，还交了一万多的税费！”走出法庭，陈强夫妻对刘志还是一肚子意见。

“你买不起就不要买，反正有的是人要买我的房子。南京哪个名校周围的房子不比这个价高啊？”对于陈强夫妇的抱怨，刘志不以为然。他自信，名下的房产只要靠在名校边，不管什么时候，都“抢手”得很。

房子没买成，女儿的名校梦泡了汤。眼看着学区房价格一个劲地上涨，陈强夫妇心里说不出的滋味：“60平方米不到的老旧房子，要上百万，还不给贷款。这学区房，我们哪一天才能买得起呀？”学区房位置好，但房龄大多在20年以上“房子老，怕什么？地段好就行。南京哪个学区房，不都是老房子多呀！”昨日，记者来到南京夫子庙小学附近的一家学区房中介公司。工作人员听说此案后，不以为然地向记者介绍说，“我手上的学区房都在20年房龄以上，50多平方米，1980年建的，30年房龄了，卖2万一个平方米，好几个家长抢着买呢。”

“南京学区房买卖最旺的是鼓楼区和玄武区。一些家长会通过每年小升初南外的录取率来确定购房地点，比如2007年全市排名第一的是拉萨路小学，这个地段的学区房涨幅当年就高于同片区的其他名校学区房。这些房子，都是上世纪80年代建的。但照样比其他区的新房贵好几倍。”我爱我家市场部经理舒女士说，古代有个“孟母三迁”的故事，说的是孟母为儿子有个良好的教育环境，三次搬家。如今在南京，也出现了一些家长不惜血本，花大价钱购买好学校或名校附近的房子，这样的房子被称作“学区房”，为的就是能让孩子依据就近入学的政策进入一所好的学校。

记者调查发现，南京??路小学、拉萨路小学、力学小学、北京东路小学等一些名校学区内的房子，多建于80至90年代，有的甚至建于70年代。这些房龄二三十年，甚至近40年的老房子借名校之气，价格也逐年上升。

“这些学区房虽然老旧、狭小，但周围环境并不差，买房子的都要排队等房源。”南京重点小学多集中在城中。如鼓楼的力学小学、拉萨路小学，不仅地处繁华地带，生活方便，更是紧邻南师大、河海等高校，周边弥漫着浓郁的学府气息。这些软环境都是不少年轻家长看重的。现在建于80年代,房龄超20年的宁海路、山阴路、上海路等南京老牌学区房，价格与周边非学区新房相差无几，甚至更高。评估价值低

25岁以上二手房一般不贷“家长看中的是教育资源，我们看到的是老房子本身的折旧率和银行贷款的风险。”南京华夏银行城南支行负责信贷的工作人员表示，老房子的折旧厉害，一般情况下，1990年以前的房子，各个银行原则上是不给予贷款的了。“虽然南京还有少部分银行可以做，但老房子能贷款的额度也是比较少的。”

这位工作人员表示，银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内。对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也会降低借款人的贷款成数。房龄在1996年以前的，每增加5年，要增加一成首付。陈强夫妇买的房子房龄29年，已经超出银行二手房贷款范围，银行对他拒贷也在情理之中。

银行解释称，因为房子年龄直接影响其评估价值，越老的房子在评估公司眼中“越不值钱”，并且还有被拆迁的可能。所以银行此举也就是在放贷从严的基础上最大限度降低自身风险。

南京工商银行的一位工作人员表示，二手房即使在工商银行作现房抵押贷款的话，也需要房龄15年以内的，南京市区60平方米以上，借款人可以提供真实的贷款用途。

南京建设银行表示，公积金贷款买二手房也是有条件的。一是房龄必须在15年之内，二是面积在50平方米以上，三是要有产权证。贷款期限按此计算：贷款年数加上房龄必须在40年以内，且贷款年限不可以超过30年。而南京不少学区房是1985年左右建的，房龄已经超了，应该不允许用公积金贷款买房了。为多赚点钱

部分中介帮忙“曲线办贷”“老房子贷不了款？没关系。给房产改个‘年龄’，打扮得‘年轻’点，拿去做抵押，一样能贷到钱。”昨日，在宁海路一家学区房中介所，工作人员这样告诉记者。他们可以通过其他手段，为老学区房办到抵押贷款。

“速办房屋抵押贷款”“抵押贷款加快加急”“疑难房屋贷款专办”在这家中介附近，记者看到一些有关房屋抵押贷款的广告帖在居民小区里。附近居民告诉记者，银行开始严控房屋抵押贷款后，这些房贷中介开始活跃起来，声称可以帮助买房人办理贷款，但却要收取较高的手续费。

记者以“买一处建于1985年、面积为65平方米的学区房、想办理银行抵押贷款”为由，咨询了4家学区房中介公司。其中三家表示可以试着办理贷款。“现在银行都不办理老房子的抵押贷款了，你们通过什么途径办理？”面对记者的询问，房贷中介说，他们与银行有关系，找到银行的人活动活动，就可以通过特殊的渠道办理。至于细节，这些房贷中介都不愿透露。

“你们会不会更改房产证上的时间？”记者询问一家中介，该中介说，房产证上的时间不会改，但复印件上时间可以改为较近的年代，这样办起来方便一些。

办理30万元的房屋抵押贷款，中介要收多少费用？记者调查后得知，一般在4500元至6000元。而正常办理房屋抵押贷款的费用在四五百元左右。为何收费这么高？一家房贷中介说：“你要抵押的是老房子，办理贷款需要托人找关系，这都需要花钱，多收点钱是打点关系的。”购买学区房要注意房龄，

贷款谨防上当受骗“中介一边收着高额的手续费，另一边将抵押的风险抛给了银行，可以说是坑了两头。”晨报法援值班律师、南京崔武律师事务所副主任曹小寅表示，银行对二手房贷款收紧后，房龄25年以上的老二手房一般不予贷款。中介公司之所以能为买房人办到贷款，有可能采用了向银行提供虚假的证件等手段。有的中介从银行贷不到款后，以各种理由拒绝退还买房人手续费，这些都给市民造成了不小的麻烦。特别是中介提供房龄虚假的证件，如果事后银行进行清查，贷款人就要承担相应的责任。

曹律师认为，对于购买老学区房，中介公司应该提醒买房人注意贷款风险。买房人也可将办理贷款要求写进协议里，以保护自己。曹律师提醒想购买学区房的购房人，购买老学区房时，要注意查看房产证，看清房龄。对房龄超过25年以上老学区房，购房时不能一次性付足全款的，应注意贷款风险，谨防上当受骗。