房产个人贷款利息计算公式是什么,延迟履行期债务利息的计算是什么

房产个人贷款利息计算公式是什么个人类贷款可分为两大类个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人住房公积金贷款利率由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整则贷款利率做相应调整。借款人与贷款银行签订代扣还款协议书并办理个人还款储蓄卡。关于房产个人贷款利息计算公式是什么,延迟履行期债务利息的计算是什么的法律问题，大律网小编为大家整理了债权债务律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

房产个人贷款利息计算公式是什么

个人类贷款可分为两大类个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种(1)个人购置住房贷款(包括期房和现房)(2)个人二手住房贷款(3)个人住房装修贷款(4)个人家居消费贷款(5)个人商用房贷款(6)个人住房组合贷款

第一、个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工在本市购买、建造自住住房(包括二手住房)时以其拥有的产权住房为抵押物并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

(一)个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为1—30年(其中购买二手住房贷款期限为1—10年)并不得长于借款人距法定退休年龄的时间临近退休年龄的职工在考虑其贷款偿还能力的基础上可适当放宽贷款年限1—3年。

个人住房公积金贷款利率由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整则贷款利率做相应调整。已发放的贷款当年内不作调整调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的(含一年)贷款利率不作调整。

(二)个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70购买二手住房最高贷款额度为8万元最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50。

1、贷款额度的确定按照不得高于借款人(含配偶)还款能力的系数计算其计算公式为

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35×贷款年限(如借款人配偶未正常缴交住房公积金其公式中的工资月收入不包括配偶方)。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的其贷款额度不得超过购、建房总价的50

3、每一借款人的具体贷款额度由贷款行及房改委资金管理中心按以上规定结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

(三)个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询领取表格

2、提出申请

3、签订借款合同和抵押合同

4、办理抵押登记手续

5、办理房屋登记手续

6、办理房屋财产保险

7、贷款转帐

8、每月还款

9、贷款结清注销

(四)申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时首先应填写职工个人住房公积金贷款申请表由所在单位盖章后连同下列证明材料交贷款银行

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明(提供原件及复印件)

2、借款人夫妻双方单位出具的经济收入证明及公积金缴交情况证明

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据自建住房的应提供批准建房的文件

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料

1、所购房屋的国有土地使用证及房屋所有权证

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄

4、购房合同

(五)借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的借款合同约定借款人应在贷款发放后的次月按月还款具体方式有两种由借款人自行选择

1、每月120日到贷款银行用现金偿还贷款本息

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订代扣还款协议书并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

第二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物由银行发放的贷款包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80。

(一)个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

(二)个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整则贷款利率作相应调整。已发放的贷款当年内不作调整调整时间为下年度的元月一日按照利率档次执行新的利率规定。

(三)个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段

第一阶段提出申请银行调查、审批

第二阶段办妥抵押、保险等手续银行放款

第三阶段按约每月还贷直到还清贷款本息撤销抵押。

(四)个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时首先应填写个人住房贷款申请审批表同时需提供如下资料

1、借款人资料(1)借款人合法的身份证件(2)借款人经济收入证明或职业证明(3)有配偶借款人需提供夫妻关系证明(4)有共同借款人的需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺(5)有保证人的必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料(1)借款人与开发商签订的购买商品房合同意向书或商品房销(预)售合同(2)首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件(3)贷款人要求提供的其他文件或资料。

(五)办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续(1)购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件(2)借款合同、抵押合同各一份(3)房地产抵押申请审核登记表(4)全部购房合同(5)房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后抵押人应将房产管理部门签发的期房抵押证明书或房屋他项权证交由贷款银行保管。

(六)办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证只将其权利价值用于贷款偿还的保证当债务人不履行偿还义务时债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此在抵押期间抵押权人不占有作为抵押物的房屋而由抵押人自行使用并负有妥善保管之义务包括为该房屋投保以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定同时还规定在抵押期间凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失由借款人自行承担。

延迟履行期债务利息怎么计算

一、迟延履行期间债务利息计算的时间

对迟延履行期间债务利息计算的开始时间各地法院都可依据民诉意见第293条的规定执行即迟延履行期间的利息或迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满的次日起计算。而在实践执行程序中个案的不同判决、裁定给付内容导致迟延履行期间债务利息开始计算的时间产生了变异的理解。如我院执行的一个案件被执行人田某拖欠申请执行人于某15万元的货款判决生效后在一个月的履行期内田某未自动履行申请执行人于某提出执行申请案件受理后被执行人田某在执行通知书确定的履行期间内自动给付了1万元执行款此后每隔一个月给付申请执行人1万至2万元不等的执行款此案件共执行一年的期限才全部给付完毕。此时申请执行人于某要求被执行人田某给付迟延履行期间的债务利息而对于开始计算的时间及执行期间内利息的计算方法执行小组之间的成员产生了意见分歧有的认为被执行人虽然是分期给付的执行款但是也是自动履行了不应当机械地认为是迟延履行不应计算利息有的认为被执行人虽然是分期自动给付了执行款但是这种分期给付并非系与申请执行人和解的结果因此也应属于迟延履行应计算利息但利息计算的开始时间不应从判决确定的履行期间届满的次日起计算而应对被执行人分期给付的期间分段计算。笔者同意后一种观点虽然法律并没有明确规定此种分期给付情形如何计算但只要不是出于双方当事人达成和解协议而形成的分期给付或得到申请执行人同意的分期给付则应属于被执行人单方面的迟延履行给付义务计算迟延履行期间的债务利息是对申请执行人合法权益的法律保护。而开始计算利息的时间就此案来讲不宜以判决确定的履行期间届满的次日起计算因被执行人自动履行了部分给付义务此时从公平、公正的原则来讲以根据其分期给付的期间进行分段计算为宜。

二、利息计算的标准

由于民事诉讼法和民诉意见对于迟延履行期间的债务利息计算的标准规定不详细造成各地法院、双方当事人对于利息计算的标准即利率各有不同的理解民诉意见只规定按照银行同期贷款利率的双倍计算而此规定依据的银行应如何参照现在我国除人民银行每年会发布更新的基准利率外各商业银行均有贷款利率且有权对人民银行的基准利率进行上浮调整。两方当事人就此产生了异议被执行人认定应以人民银行发布的基准利率为计算标准申请执行人则认定应以商业银行中得率最高者为计算标准。这样计算的利息中间的差距少则几千元多达几万、十几万元由于法律及司法解释规定的不规范“银行”的理解的广泛性导致利息计算标准利率的参考出现了各种版本各商业银行之间的利率也是相差甚多。笔者认为作为迟延履行期间的债务利息计算的标准应以人民银行发布的基准利率为基础人民银行系国家的行政机关对各商业银行有相应的权利商业银行规定的利率也系缘于人民银行的基准利率虽然可以有条件的进行上浮调整这仅仅是国家为了调整商业银行的操作动作规程及盈收而做的自由裁量的规定法院执行的法律文书系代表着国家权力机关作出的有绝对法律效力的规范性文件其依据的也应是国家有权机关发布的无争议的标准而此标准即应为中国人民银行发布的基准利率。

三、对迟延履行期间债务利息计算规范操作的构想

由于执行工作中出现的各种利息计算不规范不标准的情形最高人民法院应颁发相应的司法解释或司法文件以由各级人民法院执行机构予以参照对于利息计算中期间开始和结束、计算标准利率、个案计算参照等这样不仅可以让法院有法律依据也可以让当事人在利息计算方面不再产生异议不用因利息计算的不同而影响执行效果。