离婚房子怎么分

离婚房子怎么分婚姻法解释(三)涉及到房产处理的条文有5条在此一一解读如下。夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方但没有办理房产过户手续离婚时赠与房产的一方主张撤销赠与另一方主张继续履行赠与合同请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。夫妻财产约定因其强烈的身份性不应适用赠与合同有关撤销权的规定任意行使撤销权将使夫妻财产约定变成一纸空文故夫妻之间有关房产赠与的约定无需经过物权变动手续离婚时法院可以判决房产归受赠方所有对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持。关于离婚房子怎么分的法律问题，大律网小编为大家整理了婚姻家庭律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

为正确审理婚姻家庭纠纷案件最高人民法院根据民法通则婚姻法物权法民事诉讼法合同法等相关法律规定结合民事审判实践经验制定了关于适用婚姻法若干问题的解释(三)以下简称婚姻法解释(三)经最高人民法院审判委员会第1525次会议讨论通过了该司法解释并于2011年8月13日施行。为便于审判实践中正确理解与适用现就司法解释起草的背景情况及主要内容进行简要介绍。

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婚姻法解释(三)涉及到房产处理的条文有5条在此一一解读如下。

1夫妻之间赠与房产的处理。

第六条婚前或者婚姻关系存续期间当事人约定将一方所有的房产赠与另一方赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与另一方请求判令继续履行的人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。

夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产赠与另一方但没有办理房产过户手续离婚时赠与房产的一方主张撤销赠与另一方主张继续履行赠与合同请求法院判令赠与房产一方办理过户手续。在此问题的处理上存在两种完全不同的观点一是认为夫妻之间有关财产的约定只要系夫妻双方真实意思表示不违反法律行政法规的强制性规定就应认定为有效且对双方产生法律上的拘束力。相对于物权法及合同法的规定婚姻法对夫妻财产关系的规定属于特别规定应当优先适用婚姻法的规定。夫妻财产约定因其强烈的身份性不应适用赠与合同有关撤销权的规定任意行使撤销权将使夫妻财产约定变成一纸空文故夫妻之间有关房产赠与的约定无需经过物权变动手续离婚时法院可以判决房产归受赠方所有对赠与房产一方主张撤销赠与合同的请求不予支持。二是认为婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式即分别所有共同共有和部分共同共有并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有也就是夫妻之间的赠与行为虽然双方达成了有效的协议但因未办理房屋变更登记手续依照物权法的规定房屋所有权尚未转移而依照合同法关于赠与一节的规定赠与房产的一方可以撤销赠与。

合同法对赠与问题进行了比较详尽的规定如“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”“赠与的财产依法需要办理登记等手续的应当办理有关手续”“具有救灾扶贫等社会公益道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同赠与人不交付赠与的财产的受噌人可以要求交付”。婚姻家庭领域的协议常常涉及到财产权属的条款对于此类协议的订守生效撤销变更等并不排斥合同法的适用。在实际生活中赠与往往发生在具有亲密关系或者血缘关系的人之间合同法对赠与问题的规定并没有指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产在没有办理过户手续之前依照合同法的规定是完全可以撤销的这与婚姻法的规定并不矛盾。因此尚未办理房产过户手续的赠与房产赠与人可以随时撤销赠与对赠与房产一方离婚时主张撤销赠与合同的请求应予支持。

经过认真细致的讨论婚姻法解释(三)第6条采纳了后一种观点。需要指出的是该条重点在于明确夫妻之间赠与房产可以按照合同法第一百八十六条的规定处理如果赠与的房产已经登记过户但受赠的夫妻一方对另一方有扶养义务而不履行严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属不履行赠与合同约定的义务情形之一的赠与人可以按照合同法第一百几十二条的规定行使法定撤销权行使任意撤销权的依据是合同法第一百八十六条条件是赠与房产的产权未发生转移不适用社会公益和道德义务性质的赠与合同以及经过公证的赠与合同法定撤销权是基于法定事由由赠与人行使的撤销赠与的权利其依据是合同法第一百几十二条。

有人提出本条解释只规定了夫妻之间赠与房产的问题对于夫妻之间赠与轿车贵重首饰等如何处理呢?笔者认为只要明确了夫妻之间的赠与行为同样适用合同法的规定赠与动产时发生的纠纷按照合同法赠与一节相应条款处理就是了。

2婚后父母为子女购买不动产的认定问题。

第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产产权登记在出资人子女名下的可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定视为只对自己子女一方的赠与该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产产权登记在一方子女名下的该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有但当事人另有约定的除外。

现在房价问题困扰着许多人年轻人结婚时仅凭自己的收入一般没有能力买房只得依靠父母的资助。父母为了子女结婚买房可能倾其所有透支了准备养老的积蓄如果房屋产权登记在自己子女名下按照父母的内心本意应该认定为明确只向自己子女一方的赠与。有人认为只有父母明确表示不赠与对方才能认定为只向自己子女赠与。我们认为这种观点是不符合中国国情的。极少有父母会在子女结婚时签署书面协议明确房屋与子女的配偶无关如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿实际上也侵害了出资父母的利益。房屋产权登记在出资父母子女名下的视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理如果由双方父母出资购买不动产产权登记在一方子女名下的按照双方父母的出资份额按份共有可能更符合实际情况。

制定司法解释要考虑到中国的国情畸高房价和高离婚增长率并存父母为子女结婚购房往往倾注毕生积蓄从这次婚姻法解释(三)公开征求意见反馈的情况来看作为出资人的男方父母或女方父母均表示他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失一半。

本条规定从我国的实际出发将“产权登记主体”与“明确表示赠与一方”进行链接可以使父母出资购房真实意图的判断依据客观化便于司法认定及统一裁量尺度也有利于均衡保护结婚的双方及其父母的权益。

值得注意的是父母婚后给子女买房的规定是指父母支付全款给子女购买房屋且产权登记在出资方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款夫妻共同还贷产权登记在出资方子女名下首付款可以认定为只赠与出资父母的子女离婚时该房屋应认定为夫妻共同财产对首付款部分应认定为出资人子女的个人财产由于个人财产婚后的自然增值仍然归个人所有故离婚时首付款的增值部分也应判归一方所有。

对于婚后一方父母给子女赠与公司股份并进行工商登记的情形可以比照该条的规定认定一方父母只是向自己的子女赠与公司股份。

3一方婚前贷款买房夫妻婚后共同还贷的处理。

第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同以个人财产支付首付款并在银行贷款婚后用夫妻共同财产还贷不动产登记于首付款支付方名下的离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的人民法院可以判决该不动产归产权登记一方尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则由产权登记一方对另一方进行补偿。

离婚诉讼中一方婚前按揭购买房屋婚后夫妻共同还贷产权登记在一方名下离婚时按揭房屋的归属问题成为焦点。通常情况下买受人与房地产开发商签订房屋买卖合同后商品房的买卖关系已经成立贷款购买房屋的买受人先付清首付款剩余款项在银行办理按揭贷款手续银行审查买受人的收入状况及资信后将所贷款项直接划入开发商的账户。至此买受人的付款义务已经全部完成与银行之间形成债权债务关系。

婚后取得房屋所有权证并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说婚后房屋物权的取得并非凭空取得而是依据婚前的债权转化而来因此离婚时判归产权登记一方比较公平。

至于婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分离婚时要根据婚姻法第三十九条的规定在照顾子女和女方权益的原则下进行判决。具体到如何分割的问题有人提出一个计算公式即双方应共同分割部分夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金已还利息)X离婚时房屋的市场价值这种计算方法相对比较公平。实际分割时考虑到需要照顾子女和女方的权益不能完全对半进行分割。比如双方应共同分割部分的数额为30万元如果是男方婚前贷款买房根据案件的实际情况可以判决给女方超过15万元的补偿。

假如离婚时房屋出现贬值的情形从照顾子女和女方权益的原则出发起码应补偿女方婚后共同还贷部分的一半。因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的只要夫妻双方不是实行分别财产制无论婚后用谁赚的钱归还银行贷款都属于夫妻共同还贷因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。从总体情况看离婚时房屋暂时的贬值并不意味着以后不会升值持有房产的一方只要不在房价低谷时抛售房屋其实际利益不会蒙受损失。而对于配偶一方可能意味着失去了最佳购房时机离婚时拿回婚后还贷数额的一半是完全应该的法律没有绝对的公平只能是相对公平而已。

在将按揭房屋认定为一方所有的基础上未还债务也应由其继续承担这样处理不仅易于操作也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的其属于法律意义上的合同相对人故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不涉及办理所有权的变更登记问题作为享有抵押权的银行方面也不会因夫妻离婚而权利受损。

对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款房产登记在首付款支付方名下婚后夫妻共同还贷这类房产完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平该房产实际是婚前个人财产(婚前个人支付首付及还贷部分)与婚后共同财产(婚后双方共同还贷部分)的混合体婚姻法解释(三)第10条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是既要保护个人婚前财产的权益也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益同时还不能损害债权人银行的利益。需要注意的是如果婚前首付款是一方父母出资(无论出资性质是赠与还是借贷)婚后夫妻共同还贷且产权登记在一方名下这种情形也可以比照该条规定精神进行处理。另外一方未从银行贷款而是向亲朋好友借款也可以适用该条规定。

4一方擅自出卖共有房屋的处理。

第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续另一方主张追回该房屋的人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失离婚时另一方请求赔偿损失的人民法院应予支持。

审判实践中经常㈩现这样的纠纷夫妻一方未经另一方同意损自将夫妻共同共有的房产出卖另一方向法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效第三人返还房屋。随着物权法的出台善意取得制度在法律上的真正确立对于此类纠纷的处理应该说已基本达成共识没有太大的争议问题的焦点在于当夫妻一方擅自处分的房屋属于家庭唯一居住用房时应当优先保护谁的利益?有的专家建议规定除外情形即房屋属于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售如果支持善意第三人的主张会出现另一方无家可归的情况。

从公开征求意见反馈的情况来看多数意见认为征求意见稿中的除外条款实际上否定了物权法第一百零六条的规定原则上这种例外条款不应允许如果善意第三人付出家庭全部积蓄购入的房屋也是其家庭唯一生活住房如何平衡二者之间的利益?另“居住需要”也未区分普通型居住需要和豪华型居住需要。民事执行程序中已经规定对于唯一住房不予执行这就已经考虑到了生存权居住问题没必要在婚姻法解释中再专门规定在房价高涨的现实情况下担心这个条款可能会被卖房反悔的人利用不利于保护交易安全和善意第三人的合法权益。

婚姻法解释(三)第11条采纳了多数人意见根据物权法第一百零六条精神作出了相应规定。

物权法颁布后审判实践中出现了一种新类型案件即在婚姻关系存续期间因夫妻共同共有房产登记在一方名下另一方为防止其擅自处分共有的房产所提起的婚内要求确认财产共有权并在房屋产权证书上加名的诉讼。这种纠纷的案由定为“物权确认纠纷”比较适宜及时公正地处理婚内确权之诉可以使配偶一方在房屋权属登记部门的不动产登记簿上添加其共有权人的名字减少夫妻共有房屋被一方擅自出卖的风险。

5离婚时如何处理夫妻出资购买以父母名义参加房改的房屋。

第十二条婚姻关系存续期间双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋产权登记在一方父母名下离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的人民法院不予支持。购买该房屋时的出资可以作为债权处理。

房改房是国家以优惠的价格将公房的产权部分或全部出售给职工属于职工享受的一种福利待遇。依照福利政策所购买的房改房往往与职工的职务级别工作年限等挂钩购买价格远远低于房屋的市场价值以成本价或标准价购房的每个家庭只能享受一次。

婚姻关系存续期间双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋因房屋原来属于一方父母承租的公房如果认定为夫妻共同财产显然会损害一方父母的财产权益与国家有关房改政策精神也不相符。作为产权已登记于一方父母名下的房改房基于国家房改政策规定房改房特点及不动产物权登记公示原则等离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。对于夫妻用于购买房改房的出资很多法院是作为双方离婚时的债权予以处理笔者认为是比较可取的。

需要注意的是。如果离婚时另一方提出既然将夫妻共同财产出资认定为债权就可以主张利息。我们认为夫妻双力出资时对于利息与一方父母有约定的从约定没有约定的应根据具体情况作出处理。如果夫妻双方一直居住在房改房中从公平合理的角度出发对请求支付利息的主张不予支持。