开发商在建筑工程质量保险中的特殊

开发商在建筑工程质量保险中的特殊性

开发商在整个建筑工程质量保险中首先是以投保人的地位出现的，中国人民财产保险公司的建筑工程质量保险的第二条明确规定：“凡获得国家或当地建设主管部门资质认可的建筑开发商均可作为本保险合同的投保人，于工程开工前就其开发的住宅商品房及写字楼工程投保本保险。” 在工程质量保险中，开发商作为投保人的地位出现这在国内外都是通行的。

但由于建筑工程质量保险中建筑物涉及到物权上的建筑物区分所有权的特殊性，带来了另一个问题，开发商可能还有另外一个身份，那就是他也可能具有受益人的身份。

建筑物区分所有权是物权上的一种重要的不动产所有权，是由专有部分所有权，共用部分持分权和因共同关系所生的成员权共同构成的一种特别所有权。这三部分应视为一体。区分所有人不得保留专有部分所有权而单独转让其共有持分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权和共用部分持分权。

我国《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

在建筑工程质量保险中，开发商与建筑物的购买者共同作为受益人是不可避免的

在建筑工程质量保险中，一般都是由开发商以其开发的建筑物作为一个整体进行投保，然后在出售的过程中逐步转移到购房人手中，以住宅商品房为例：开发商以整个小区的总建筑面积进行投保，然后以每套住宅的建筑面积分割成为一张张保险凭证。商品住宅的出售有时可能要经过一个很长的时间，有时会出现卖不出去的可能，这就出现在建筑物中开发商与购买者各拥有一部分的专有所有权，并共有共用部分所有权的情况。这也必然导致开发商与建筑物的购买者共同作为受益人。

如果将开发商和购买者硬性拆开，规定只有售出的房屋才能成立建筑工程质量保险，是否可行呢这就涉及到共用部分在建筑物区分所有权中的地位问题。

共用部分是由区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分和规约共用部分。 共用部分具有从属性和不可分割性，即其是从属于专有部分的，同时对于共用部分一般是禁止分割的。

对于共用部分的范围的界定，各国的规定各不相同。日本现行《有关建筑物区分所有等之法律》关于共用部分的范围系采用排除法加以确定。其第二条第四项规定，共用部分分为“专有部分以外的筑物部分，及不属于专有部分的建筑物附属物和依本法第四条第二项的规定而约定为共用部分析附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯，以及其他在构告寂可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分”。美国称区分扔有权人的共用部分为“共用设备”。关于此共和设备的范围，美国“联邦公寓所有权示范法》第二条采列举方式予以确定。依该条的规定，建筑物的基础、墙壁、柱子、地板、走廊、楼梯、屋顶、出入口、地下室、庭院、管理人室、中央冷暖气和电力系统、电梯、等公共设备，除了区分所有权人另有约定外，原则上均属于共用部分。我国台湾地区“民法典”第799打的规定，共用部分即是“建筑物及其附属物之共同部分”。台湾地区“最高法院”认为“共同部分”系指大门、屋顶、地基、走廊、阶梯、隔壁等，性质上不许分割而独立为区分所有权客体的部分。

由上述各国、地区的不同规定可以看出，对于共用部分的界定虽然各不相同，但有一点是可以明确的，那就是共用部分是建筑物的一个不可分割的部分。而从上述各国对于共用部分所规定的范围来看，共用部分往往含有一些对于建筑物的整体安全和安全使用起重要作用的部分，其质量的好坏与安危必将对建筑物的专有部分安全和使用产生重大的影响。

如果我们只界定对于建筑物售出的专有部分才能成立建筑工程质量保险，那么一旦建筑物的共用部分出现问题时，得不到保险的保护，而从上面的分析我们可以看出，建筑物的共用部分是整个建筑物的不可分割的组成部分，其质量的好坏直接关系到专有部分的安危。因此如不将共用部分纳入工程质量保险中，购房者的利益是得不到切实的保护的，而且整个建筑工程质量保险存在的意义都会产生问题。

如果建筑工程质量保险也及于共用部分，那么开发商与购房者作为可能的共用部分的共同所有人一起成为受益人就是不可避免的。

综上，我们可以得出，在建筑工程质量保险中，开发商与购房者共同作为受益人，是建筑物区分所有权的特点所带来的必然结果。我国的中国人民财产保险股份有限公司的建筑工程质量保险将被保险人规定为对建筑物拥有所有权的人，这里的具有所有权的人就包括房屋已经售出部分拥有所有权的购房者，也包括对没有售出部分拥有所有权的开发商。因为一旦建筑物中有些部分没有售出，那么开发商就必然是没售出部分的业主或是所有人。

综上所述，笔者认为在建筑工程质量保险合同中，基于建筑物区分所有权的特殊性，开发商具有投保人、被保险人、受益人三重身份是不可避免的。

开发商作为受益人时所存在的问题

在建筑工程质量保险中出现投保人与受益人是同一人的情况是不可避免的，那么这时就会出现一个亟需解决的问题：

开发商作为受益人时，保险的性质究竟怎样来定位，

保证保险的当事人涉及三方：保险人、投保人和受益人。其运作的机理是：当义务人未能履行自己的义务而给权利人造成损失时，由保险人按保险合同的约定给付受益人的损失。其实质是保险人为义务人向权利人提供的保证。在保证保险中一般是不能出现投保人与受益人是同一人的。由此可见，当投保人与被保险人合为一体时，是不能将其作为保证保险的。

那么这一保险究竟是什么类型的保险呢是责任保险还是狭义上的财产保险，或是其他什么保险呢这时投保人与被保险人合而为一，与责任保险对于投保人与被保险人的安排是一样的，但本文的第三部分已经论及建筑工程质量保险与责任保险在责任范围上是明显对立的，因此是不能将其视为责任保险的。财产损失保险与建筑工程质量保险在保险利益、责任范围与免责范围上也存在明显的不同，因此建筑工程质量保险也不能视为财产损失保险。那么当开发商是被受益人时，这一保险的性质如何定位就是一个不得不面对的问题，这有待于理论上的进一步的研究。