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无力偿还债务，怎么办？“以房抵债”可否？
陈明月律师2023.05.1658人阅读
导读：
民间借贷纠纷占到法院受理案件中较高比例，社会经济的发展加速了资金的流动，生产生活所需的融资也从单一的银行转向民间，小额信贷公司以及衍生出的个人放贷平台也是层出不穷。
民间借贷无力偿还，以房抵债是否合法？
民间借贷纠纷占到法院受理案件中较高比例，社会经济的发展加速了资金的流动，生产生活所需的融资也从单一的银行转向民间，小额信贷公司以及衍生出的个人放贷平台也是层出不穷。但相比与正规金融机构的放贷审批流程，民间借贷的审核流程往往流于形式，即使是不动产抵押也仅凭一纸协议，少有去房管部门办理抵押登记的，权利和义务完全靠一纸协议约束，且有时资金出借方不仅约定高额的利息还会要求借款方在债务到期不能还款情形下需以房抵债。
直接以不动产偿还金钱债务的约定是否合法呢？
我们首先知道不动产权属依登记确定权属，并具有公示对抗效力。也就是说房屋所有权变更要看房产证，不是依约定就能转让的，房屋过户有其必经的程序，换言之，如果借方和贷方就房屋购买签订了正式的购房协议，并以借款抵作部分房款。且按照国家相关规定履行了缴纳税费义务可以实现正常过户，债权人可以实现债权，债务人也清偿了债务。
但关键是单凭以房抵债协议想直接变更房屋所有权人或者起诉要求获得房屋所有权，是难以实现的，法院一般也仅会审理与债权债务有关的事项，针对房屋所有权的确权和变更一般难以审理。《民间借贷规定》第二十四条明确规定了“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”
所以债权人如果想实现自己的债权，应当将借贷协议和房产抵押协议分开签署，单独实现权利。而不能将债务人的房屋作为直接消灭债权的筹码。依据我国相关法律的规定，民间借贷直接约定以房屋抵债的，抵押合同是无效的，债务到期不还债的，出借人可向法院起诉要求拍卖抵押房屋。
【法律链条】
《中华人民共和国民法典》
第四百一十条 【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。
欠别人钱到期还不了，能用房子抵债吗？
随着经济生活的快速发展，社会上的融资需求越来越多，以房产抵偿债务也愈发成为一种普遍现象。然而，当债务人不能按时还款，出借人能否以房产抵债的形式直接取得房屋所有权？
【案情简介】2019年3月，青山公司与绿水建总签订《建设工程施工合同》，约定原告承建某大厦项目的土建、安装工程，合同签订后，绿水建总进场施工完毕，并于2019年底工程竣工验收合格后，青山公司将工程投入使用，但并未支付工程价款。2020年5月，青山公司（甲方）与绿水建总某分公司第二工程处（乙方）签订《房屋抵顶工程款协议书》一份，同意以该楼盘某层房屋抵顶工程款八百万余元,但至今未办理房屋过户手续。因青山公司一直未能支付工程款，绿水建总将其诉至法院。（根据最高院判决书（2016）最高法民终484号案例改编）
上述情况涉及到一个名词
“以物抵债”
什么是以物抵债？简单来说就是当债务人无法清偿与债权人之间的金钱债务的时候，双方可以约定用实物资产来抵偿原来的金钱债务，使债务人的债务得到清偿。
那么这样的以物抵债协议在法律上如何处理？
01.要看双方作出的实物抵偿债务约定的时间
如果是在债务期限届满前，债权人和债务人就约定“债务人到期不能还款话，房子归债权人所有”，那么这样的约定在法律上属于流押条款，流押条款中，抵押协议有效，债权人可就抵押财产优先受偿，但债权人主张物的所有权的，人民法院不予支持。
本案中，绿水建总施工完毕，青山公司将工程投入使用后与绿水建总签订《房屋抵顶工程款协议书》，该协议属于以物抵债协议，应当被认定有效。
《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
02.要看用于抵偿债务的物是否已经交付
债务履行期限届满后，债务人和债权人约定以房子抵偿债务的，以物抵债协议有效。如果房子已经交付给债权人，债务人反悔的，人民法院不支持债务人的主张。如果房屋尚未交付债权人，债权人请求交付的，要看以物抵债协议是否存在当事人恶意串通逃避债务的问题，如果不存在以上情况，而且没有其他合同无效的事由，人民法院应予支持。
本案中，青山公司与绿水建总《房屋抵顶工程款协议书》有效，如果青山公司已向绿水建总交付房屋，“以物抵债”成立，假设《协议书》不存在双方恶意串通逃避债务的问题，绿水建总诉请办理房屋过户，取得房屋所有权，人民法院应当支持。
《九民纪要》第44条【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
03.笔者认为，还应该考虑用于抵债的实物价值是否与之前的债务价值是相等的
如果债务人欠债权人100万元的债务，用一套房子抵消是否公平合理呢，应该看这套房子值多少钱。如果这个房产价值100万，那么债务人和债权人的债权债务对等，如果房子价值300万，是否明显对债务人不公？债务人的利益会因此受到损害，不利于民法公平原则的实现。
所以，如果欠债到期不能偿还，想用房子抵债，那么就要在债务履行期限届满后做出约定，若是满足以上条件，而且已经将房子交付给对方，却又再反悔的话，人民法院就不会支持了。
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