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儿子不等母亲去世就将房卖掉引遗嘱纠纷
崔玉君律师2021.11.27574人阅读
导读：
根据法律规定，本案中的遗嘱并未生效，吴某某无权处分母亲的房产，黄某某不能取得房屋的所有权,但实际情况是，张某某既没有追认同意吴某某卖房，也没有去世，还以实际行为将房屋卖给孙女吴某，撤销了遗嘱,王某某说，如果张某某没有追认同意吴某某出售房产的行为，只有她去世了，吴某某才可以继承遗产，并按照遗嘱的内容处理这套房产,2013年末，张某某的孙女吴某找到黄某某，说张某某将该房卖给了自己，并办理了产权过户手续，让黄某某搬出该房屋。
母亲早就写下遗嘱，把房子留给我，这还能有变吗?这是吴某某卖掉母亲的房子时，对买主黄某某说的话。可是，他没想到，母亲真的变了，而且将房卖给了别人。先前的买主黄某某也摊上了官司。8月3日，吴某某找到王某某律师咨询。
事实母亲立遗嘱引纷争
家住萨尔图区的张某某老人有一套房产，为了避免自己身后发生遗产纷争，她于2008年春天，偷偷写了一份遗嘱，该房产由对自己最孝顺的大儿子吴某某继承。
2010年，吴某某拿着这份遗嘱将该房屋卖给黄某某，黄某某交给吴某某27万元购房款后，一直在该房居住至今。2013年末，张某某的孙女吴某找到黄某某，说张某某将该房卖给了自己，并办理了产权过户手续，让黄某某搬出该房屋。黄某某拿出自己与吴某某的房屋买卖合同和购房收据，说这是自己的房子。
几天后，吴某拿出产权证要求黄某某搬家被拒绝，她把黄某某告上法院。黄某某认为，张某某、吴某某、吴某三人恶意串通，损害善意购房人的利益，违背了诚实信用原则。张某某和吴某是祖孙关系，双方没有真实的交易行为。黄某某将全部购房款交付给吴某某，且自己在该房已居住了三年，这套房屋理应属于自己。
吴某认为，该房的房产证上已经是自己的名字了，她对该房就享有所有权。张某某认为，遗嘱是其在神志清醒的情况下所立，后来把房屋卖给吴某，也是其真实意思的表示。
法院一审判决，黄某某将该房屋的使用权归还给房屋实际产权人吴某。黄某某对法院一审判决不服提出上诉。
析案遗嘱人可撤销、变更遗嘱
如果黄某某在二审中输了官司，吴某某就得将购房款返还给她。可是，吴某某根本没钱还给黄某某，于是，他找到黑龙江王某某律师进行咨询。
王某某认为，该案系返还原物纠纷。吴某某仅凭母亲书写的遗嘱，将母亲名下的房子卖掉，属于无权处分。《继承法》第二条规定，继承自被继承人死亡时开始。从吴某某与黄某某进行房屋买卖直至现在，张某某仍在世，因此，吴某某一直没有实际继承涉案房屋，也就无权处分这套房屋。《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权，该合同有效。
那么，吴某某如何能够获得处分权呢?王某某说，如果张某某没有追认同意吴某某出售房产的行为，只有她去世了，吴某某才可以继承遗产，并按照遗嘱的内容处理这套房产。
但实际情况是，张某某既没有追认同意吴某某卖房，也没有去世，还以实际行为将房屋卖给孙女吴某，撤销了遗嘱。所谓遗嘱的撤销是指遗嘱人在设立遗嘱后又取消原来所立的遗嘱。遗嘱从被继承人死亡时开始生效，在遗嘱生效前，遗嘱人可随时变更或撤销所立遗嘱。我国《继承法》第20条第1款明确规定，遗嘱人可以撤销、变更自己所立遗嘱。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第39条规定，遗嘱人生前的行为与遗嘱的意思表示相反，而使遗嘱处分的财产在继承开始前灭失，部分灭失或所有权转移、部分转移的，遗嘱视为被撤销或部分被撤销。
根据法律规定，本案中的遗嘱并未生效，吴某某无权处分母亲的房产，黄某某不能取得房屋的所有权。
延伸买房后要及时过户
如果黄某某败诉了，她就得把房屋还给吴某，那么，她的损失该由谁来赔偿呢?
王某某说，黄某某如果在买房时就要求过户，及时将房屋过户到自己名下，黄某某将取得房屋的所有权。如果该房屋不能过户，黄某某就不应该向吴某某支付购房款，应放弃购买该房屋。
房屋属于不动产，入住并不能取得所有权，只有办理了过户登记手续，才能取得所有权。当时，黄某某与吴某某签订了房屋买卖合同，但是黄某某没有取得这套房屋的所有权，因此可以依据该买卖合同的约定，要求吴某某返还购房款并赔偿损失。
本案提醒读者，购买房产时，要查看卖房人是不是有处分权的人。交付购房款后，要及时过户。
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