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商品房怎样算正式交房
姚平律师2021.12.061097人阅读
导读：
交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有,在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定,对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外,交付条件就是交房要达到的手续性条件，目前一般有两项必备条件：第一是您所购买的商品房必须具备竣工验收备案文件，所谓的竣工验收也叫综合验收，就是对于整栋楼的包括主体工程结构、消防、人防、抗震、防雷、绿化等等单项验收完成以后，对照规划所做的综合性验收文件。
一、商品房怎样算正式交房？
正式交房：一般的开发商交房指的是按照《商品房买卖合同》约定的交房时间、交付条件和交付标准给与业主进行交付使用的过程。当然交房只是最终的目的，表示我们花了那么多钱买的房子终于可以拿到钥匙了，拿钥匙也就是交房。
所谓的正式交房的必备条件是什么
一般情况下我们所购买的商品房必须达到《商品房买卖合同》中约定的交付标准达标、交付条件达成后才能正式交房。
交付标准就是我们所购买的房屋的交付硬性条件，比如说门窗是什么样的，地面是毛地还是铺装地板呢？墙面是混凝土抹平呢还是乳胶漆墙面？电梯是什么品牌？水管是什么品牌什么规格等等。
这些其实我们一般的验房过程都是不注意的，不过这些也都是不用太担心的，因为有交付条件中的竣工验收为我们保驾护航的。
另外还有五通的问题，水电气网暖是否通达，水是否是市政正式供电？水是否是市政正式供水？天然气有没有接通？网络是否可以开通？暖气设备是否通达等。
交付条件就是交房要达到的手续性条件，目前一般有两项必备条件：
第一是您所购买的商品房必须具备竣工验收备案文件，所谓的竣工验收也叫综合验收，就是对于整栋楼的包括主体工程结构、消防、人防、抗震、防雷、绿化等等单项验收完成以后，对照规划所做的综合性验收文件。
第二就是商品房实测报告，实测报告就是我们所购买的房屋的实际建成建筑面积，也就是我们将来办证的面积了，这个面积和我们之前购买的面积可能有出入，一般不超过3%也都算是正常的。
所以说，只有房屋达到了最基本的交付条件以后，才能够正式交房。
二、怎样才算完成商品房交付？
对于房屋的交付，最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故原则上，交房仅仅意味着对房屋的移转占有。
由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件，与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。
因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。
房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为，应当予以区分。当然，按照上条规定，如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要移转房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。
在此约定下，出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用，而且还应当将房屋的所有权移转于买受人，否则应承担违约责任。
如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用，即“交钥匙”，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件交房，并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。
交付使用条件，指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。在非商品房买卖情况下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具备了一般的交付使用条件，所以其交付使用条件的具备，主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。
在商品房买卖情况下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程，因此，应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。
一般来说，新建商品房具备完整使用功能需要两个要件：房屋已经完工。主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成；房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。
出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。
三、商品房交房标准是什么？
1、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照对下列要求进行均验收合格，才可交房：
2、城市规划设计条件的落实情况；
3、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
4、单项工程的工程质量验收情况；
5、拆迁安置方案的落实情况；
6、物业管理的落实情况。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。
在我们交房的过程中的一般步骤是怎样的？
这个我在前面的文章里面已经提到过，而且非常的详细了，这里就简单大概说一下，还有不懂的朋友可以参考我前面的回答。
第一步、开发商通知业主入伙，交房时间交房地点及交房时所需资料，也有的开发商做的比较正式的直接快递一份《入伙通知书》以书面形式进行通知。大家别理解错误了，这里说的“入伙”是一个营销专用名词，属于营销口上的人说的行业用语，其实可以理解为指的收房。
第二步、客户按照通知的时间前往通知地点，办理入伙。
第三步、在售楼处人员的带领下，核对房款、代收费用等的缴纳情况。
第四步、前往物业进行物业登记。
第五步、验房。其实这个过程是最为重要的一个过程，最好能请一个专业人士陪同验房。
第六步、交房。如果验房成功，房子没有什么质量问题，就可以办理交接了，填写完物业登记的表格、交完各项费用以后，就可以拿到钥匙了。如果验房过程中发现水电或者房屋质量有什么问题需要维修的，可以再验房单上填写，让开发商工程人员给与一个时限答复，限时维修好，接下来就可以等待维修完毕后在进行交付。
第七步、办理装修或者办理空置。这一步往往被大家遗忘了，一定要注意，这里面可以省钱的。如果要立即装修的，就要办理装修许可，如果不急于入住，那么最好现在就办理一个空置，因为空置房的物业费是有优惠的。
交房时，该注意些什么？
那么在交房时，我们应该注意的点还是比较多的。
第一、核对《商品房买卖合同》中约定交房时间。一般的《商品房买卖合同》中的时间约定都会是某某年某某月某某日前，请大家注意，这里的“前”字。有了这个字，也就是说开发商可以在这之前随时通知你来收房都是符合要求的。比如你的合同约定是2020年1月3号前交房，那么开发商在2019年12月1日通知你交房也是符合合同约定的。但是如果是延后了，那么这个时候，就参考延期交房的违约赔偿了。
第二、查看开发商的交付条件是否达到。是否具备竣工验收备案文件，如果没有，就说明该房屋未达到交付条件，你可以拒绝收房。当然如果连竣工验收备案文件都没有，那么实测报告业也是拿不到的。但是不管哪一个，两项缺其一都不行，缺了的话我们可以拒绝交房，我们购房者是不违约的，因为这个属于开发商违约了。
第三、重视验房的过程。验房的过程很重要很重要很重要。我们花了几十万甚至几百万买的房子，其质量究竟如何？设施设备是否达到了居住的条件？门窗、水管、墙面有无损伤等，总之这一项内容繁多，一般的购房者也不太懂，所以建议最好请专业人士帮忙验房，目前市场上有专业的验房师，也可以找一些做装修的建材的朋友帮忙进行验房。如果验收不合格，没有按照合同约定的内容走，那么我们是可以拒绝收房的，要求其履行合同内容后再进行交房。
第四、交房、验房和收房是几个不同过程不可混为一谈。交房是开发商交付，验房时我们对房屋质量等各方面的验收，收房是指在验房通过的前提下进行房屋接收。所以交房的主体是开发商，验房时双方共同参与，收房的主体才是购房者。所以说验房不通过的话，我们可以不收房，也就意味着开发商未交房。
第五、拒绝乱收费。在我们交房的过程中最容易遇到的就是乱收费问题。按照目前的政策，我们购买的商品房应该属于“一价清”政策范畴，也就是说我们的房款已经包含了所购买商品房的所有成本性支出，所以不得在进行设施设备方面的收费，比如最常见的就是电视初装费和天然气入户费等，这些都是国家明令禁止收取的，一定要搞清楚。另外物业缴费也是一样，有些开发商要预收取一年的物业管理费，这显然是不合理，时间过长。
第六、准备好一些必交的费用，大修基金和契税、面积差价是必须缴纳的，预交物业费也是必须要要有的。我们刚才说了拒绝乱收费，但是合理的费用还是要交的，比如大修基金是交给房管部门指定账户进行代管的，这个费用也是以后开发商撤离以后我们房屋的公共维修保证基金，也可以说是我们房子的养老金，一般收费在房屋总价款的3%左右或者按照建筑面积每平米多少钱，这个是各地的规定不一样的；契税也是必须缴纳的，当然这个我们可以让开发商代收统一缴纳也可以直接自己去税务局缴纳，这个收费的政策目前是有优惠减免的，具体为：所购置房屋为首套房的，面积在90平米以下的房屋总价款的1%，90平米以上的1.5%；所购置房屋为二套房的，面积在90平米以下的房屋总价款的1%，90平米以上的2%。面积差这个就是我们方才说的实测面积与预售面积的差值，一般按照房单价乘以面积差，多退少补。
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