《如何确定拆迁安置案件中非本人签订合同的效力》

因二环北路拓宽改造工程施工，第三人需拆除该处房产并安置五套房屋，李b遂与第三人签订拆迁协议五份。被告李b、李c辩称，原告要求确认安置房产给李安英无效没有法律依据。王某某有子女五人，第三人拆迁王某某房产时，五子女每人安置一套房屋，由被告李b负责与第三人签订拆迁安置协议。所谓委托合同，即委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，在本案中，则为原告主张的委托被告李b代理其与第三人签订拆迁协议，而使权利义务归于原告的法律事实。原告的证据即为被告李b以李a名义与第三人签订的协议书。关于《如何确定拆迁安置案件中非本人签订合同的效力》的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

原告：李a。

被告：李b。

被告：李c。

第三人：徐州市某某房屋综合开发公司。

经审理查明，原告李a（未成年人）之父李安增与被告李b、被告李c（未成年人）法定代理人李安英系兄妹关系，三人与其他兄弟二及其母王某某原共同居住在江苏省徐州市二环北路89—8号，该处房产无所有权证及国有土地使用证。因二环北路拓宽改造工程施工，第三人需拆除该处房产并安置五套房屋，李b遂与第三人签订拆迁协议五份。其中一份被拆迁人列明为原告李a，主要内容为：某某公司拆除李a坐落于二环北路89-8号房屋4间，为其安置本市鼓楼花园30号楼 3单元503室；李a应缴纳房屋差价款12400元；并约定了过渡费给付方式。协议签名栏乙方处由李b签署了李a的名字并捺指印。2004年11月15 日，李b带被告李c到第三人处，称李c即为李a，由李c在协议书中写明：申请将鼓楼花园30号楼3单元503室改成母亲李安英的名字，李b在协议书中表示，李安英是李a之母。该协议当事人遂发生变更，被安置人变更为李安英。在合同变更后李安英已交付房屋差价款并办理了上房和所有权登记手续。

原告李a诉称，原告因房屋需要拆除，便口头委托被告李b以原告的名义与第三人办理相关房屋拆迁手续，李b于2002年8月7日以原告的名义同第三人签订了“房屋拆迁协议书”，原告按此协议与第三人履行了各自的义务。2004年11月15日，李b未征得原告及其法定代理人的同意，伪称被告李c为原告，到第三人处办理了合同主体变更手续，将被拆迁人变更为李c之母李安英，并已交付房屋。被告李b超越代理权限，未征得原告同意，与李c串通，擅自处分原告财产权利，侵害了原告的合法权益，故起诉要求依法确认被告处分原告财产的行为无效；判令第三人协助原告继续办理相关上房手续，并由被告负担诉讼费。

被告李b、李c辩称，原告要求确认安置房产给李安英无效没有法律依据。第三人拆迁的房产不是原告所有，而归其祖母王某某所有。王某某有子女五人，第三人拆迁王某某房产时，五子女每人安置一套房屋，由被告李b负责与第三人签订拆迁安置协议。因时间紧迫，就在其中一份协议被拆迁人一栏中填写了原告李a的名字。王某某知道后表示反对，经家庭成员协商一致，同意由李b将李a的名字变更为李安英，故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人某某房屋公司述称，原告在起诉时列某某公司为第三人没有法律依据，第三人应为人民法院追加。原告所述事实是真实的，协议中将李a变更为李安英，李b称是经过全家协商一致同意变更的。某某公司完全按照法律规定给予办理的，没有任何过错。至于应当安置给原告或李安英由人民法院裁决。

庭审中，第三人某某公司表示，在签合同时知道李b并非李a本人，在2002年8月7日签订协议时是李b去办理的安置手续，未有原告法定代理人的委托，事后也未得到原告或其法定代理人的追认，在变更协议书内容时认为李c即是李a，而李安英是李c之母，女儿将房屋确权给母亲符合常理。原告祖母王某某及叔父杨安民、杨安林到庭作证称安置房屋时五个子女一人一套新房。

「审判」

徐州市鼓楼区人民法院经审理认为，依原告诉称主张，本案系委托合同纠纷。所谓委托合同，即委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，在本案中，则为原告主张的委托被告李b代理其与第三人签订拆迁协议，而使权利义务归于原告的法律事实。由于双方对委托合同存在与否发生争议，原告作为主张合同存在的一方，负有举证义务。原告的证据即为被告李b以李a名义与第三人签订的协议书。审查该协议书，签字人与被签名人不一致，在意思表示形式上不规范，同时缺少被签名人对第三人告知代理权存在的事实，李b的行为不能形成对李a的代理。因而仅此证据不能确认原告与李b之间形成口头上的或事实上的委托合同关系。合同签订后，原告欲取得合同权利并承担合同义务应向第三人追认李b的行为，并完善合同形式，现李b与第三人之间的合同实际上已由李安英代为履行完毕，若原告以此次诉讼为追认意思表示已无实际意义，仍然不能藉此合同享有被安置权利。因而原告以有效的委托合同在先、享有委托代理人签订合同的权利后再申请确认委托代理人和他人处分其合同权利无效，因缺乏委托合同这一前提条件而不能成立，故对原告第一项诉讼请求本院不予支持。对原告要求第三人协助其继续办理相关上房手续这一诉讼请求，由于拆迁协议并未在原告与第三人之间发生法律效力，原告不具有要求第三人履行合同义务的请求权，此项请求也不能成立。至于原告李a是否能作为《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定的被拆迁人即被拆迁房屋的所有人而要求第三人给予安置，已超出本案审查范围，本院不予审查。因此对原告的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第一百零六条第一款之规定，判决驳回原告李a的诉讼请求。

原告李a不服一审判决，提出上诉。称一审认定李b、李安英、李安增与王某某共同居住在本市二环北路89-8号不对，实际上王某某有三儿二女，两女出嫁后即不在此处居住。拆迁前居住在老房中的为王某某、李a之父母（李安增和黄桂梅）、杨安林。李安增住房较大，故享有两处安置房。李b代表李a、李安增、杨安林分别签订了安置一套房屋的协议，李b并以自己名义签订两套房屋的拆迁协议。李b以李a名义代签的行为是有效代理行为；一审法院认为拆迁协议书不规范，李b不能形成对李a的代理属认定事实不清，因为某某公司没有反对，李a也认可；认定李a与某某公司的合同已由李安英代为履行是错误的。李b2004年11月15日的行为是超越授权范围的，李安英私自变更协议是侵权行为；本案适用法律错误；某某公司有协助义务。

徐州市中级人民法院经审理认为，位于二环北路89-8号的原拆迁房屋因无所有权证和国有土地使用证，应视为家庭共同所有，共同所有财产的处分在不能达成协议时应按照大多数共有人的意见并适当考虑少数人的意见。李a主张本人委托李b代理其与某某公司签订协议，但未能提供相关证据予以证明。李b认为是受其母王某某的委托以家庭代理人的身份与某某公司签订的协议，鉴于其他家庭成员对此予以承认，故可以认定李b是家庭的代理人。李b以李a的名义签订拆迁协议后，经家庭成员重新协商决定改签为李安英，此改签行为视为家庭对第一次以李a名义签订的拆迁协议的变更，且某某公司对此行为也予以确认，故应视为合同的变更，应以变更后的合同为准。共有物的分割时应考虑大多数人的意见，五个子女五套房子，符合生活常理。况且李安增也已分得一套安置房屋，李b也将以自己名义签订的两套房屋的其中一套安置给其他兄妹，这也从侧面证明了李b第一次签订拆迁协议时的行为是为了方便办理拆迁手续而为，第一次签订拆迁协议不代表家庭对家庭共有财产的最终分割或分配。综上，认为原审法院认定事实和适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

「评析」

法院对本案如何裁判的认识是一致的，认为应当维护家庭成员对共有物的分配，维护财产的稳定状态。但在论述理由上，侧重点是有差别的，一审中着重阐述了原告主张的委托合同不存在，被告李b不承担不履行委托合同对原告的民事责任，二审则结合其他家庭成员意见，将李b视为全体家庭成员事务的执行人，其行为的法律后果受家庭全体成员的意思表示左右。处理本案的关键之处在于如何认识李b在与某某公司的协议中签署李a名字行为的性质，因为如果签字有效的话，原告即享有相应的合同权利，在后的变更如果没有原告的同意是不发生法律效力的。

由于没有授权文书或声明，也缺少签订合同后的追认，故有一种观点认为，李b的行为构成对李a事务的“家事代理”。所谓家事代理是指发生在家庭成员间的以处理家庭事务为内容的代理活动，行为人本人无代理权，但基于家庭成员间的特殊身份关系而在表面上令人相信其有代理权，其法律后果依有权代理而由被代理人承担的制度。在一些国家和地区专门作出规定，如《瑞士民法典》规定：“妻对于家务中的日常事务，与夫同为婚姻共同生活的代表。”我国台湾地区“民法”第1003条规定：“夫妻对于日常事务，互为代理人。夫妻之一方滥用前项代理权时，他方得限制之，但不得对抗善意第三人。”我国也有类似的规定，如最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（1）项规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”但问题是，关于家事代理的规定一般只适用于夫妻之间，因为夫妻关系的特殊性，且如无特别约定，夫妻财产是共有的，由此也就形成夫妻对外承担连带责任，使得相对人不会因而陷于交易风险。对于其他家庭成员，由于缺少共同对外承担责任的基础即共同财产，难以适用家事代理，否则将不仅相对人利益难于保障，还可能使被代理人面临道德风险。因此，家事代理应仅限于夫妻之间，本案李b与李a之间不具备形成家事代理的条件。

那么李b的行为是否构成“表见代理”呢？根据我国《合同法》第49条之规定，表见代理是指“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”表见代理构成要件为：1、无权代理人没有代理权，即非有权代理；2、相对人有合理的理由相信行为人有代理权，即从外在表现上，存在使相对人相信无权代理人有代理权的情形，且相对人没有过错；3、相对人主观上须为善意；4、无权代理行为的发生与被代理人有关联性。

对照李b的行为，可以看出其行为符合上述4要件中多数要件，如第1要件，李b对李a不享有代理权；第3要件，某某公司作为拆迁安置方，为李b代理的人安置房屋没有恶意；又如第4要件，由于共同居住的关系，李b作为特殊的亲属，代理原告将房屋安置给原告，当然与原告有关联性。但是对于第2要件，审查相对人某某公司的行为可以得出，该公司并未对李b行为的有效性进行审查，因为李a虽然和李b有亲属关系，但因为李b并非李a的监护人，对其财产也没有监管权利，李a作为未成年人，应由监护人对其代理权向第三人委托，从而使他人具有代理权，否则第三人的行为是不会对未成年人发生法律效力的。正是基于这一点，某某公司在审查时是有过错的，从一个普通民事主体的角度看，不足以使人相信李b享有对李a的代理权。因此，李b对李a也不形成表见代理。李b签名的行为实际上是无权代理，只有经过李a法定代理人追认才对李a发生法律效力。

如果成立无权代理，则在被代理人追认前，对被代理人不发生法律效力，若无权代理人已和相对人变更被代理人的主体，则被无权代理人再行追认已丧失了事实依据。所以，在李b与某某公司将合同一方变更为李安英，并由李安英履行后，原告要求追认原代理行为，并要求享有合同权利已无实际意义，同样不能得到支持。

本案还应解决的一个问题是，被告李b和某某公司及李安英的行为是否侵害了原告的财产权。二审判决中很好地回答了这个问题，即本案被安置财产，位于二环北路89-8号的原拆迁房屋因无所有权证和国有土地使用证，应视为家庭共同所有，共同所有财产的处分在不能达成协议时应按照大多数共有人的意见并适当考虑少数人的意见。李b以李a的名义签订拆迁协议仅是取得被安置这一权利的权宜之计，并未实际对安置房屋作出实质上的分配，李b也将以自己名义签订的两套房屋的其中一套安置给其他兄妹，这也从侧面证明了李b第一次签订拆迁协议时的行为是为了方便办理拆迁手续而为，第一次签订拆迁协议不代表家庭对家庭共有财产的最终分割或分配。共有物分割时应考虑大多数人的意见，五个子女五套房子，符合生活常理。原告未能举证证明是基于拆除其享有所有权的房屋而安置本案争议房屋，故不能认为其合法权益受到侵害。

在社会生活中，有不少拆迁安置是在本人未签字或授权的情况下，他人以其名义办理的拆迁手续，由此引起的纠纷往往较为复杂，在审理时应充分注意被拆迁房屋的权属、代理行为是否成立等法律事实，并充分考虑维护交易的稳定性，才能有利于这一类案件的妥善解决。