无效的租赁合同纠纷

广东省佛山市中级人民法院民事判决书上诉人吴某某、刘某某因无效租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院南民一初字第2977号民事判决，向本院提起上诉。上述造成合同无效的情形，原、被告在缔约时是知道或者应当知道的，故造成合同无效双方均有过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。关于无效的租赁合同纠纷的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

上诉人吴某某、刘某某因无效租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院(2004)南民一初字第2977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院认定：2000年8月21日，佛山市二氧化碳研究所与原告签订了一份《场地租赁合同》，约定由佛山市二氧化碳研究所出租其位于大沥仙溪的一处办公室、住宅等给原告，由原告在此经营其开办的佛山市高科气体有限公司。同年10月20日，双方又签订了一份《空地租赁合同》，约定将办公楼后面的空地 2070平方米一并租给原告，月租金2.50元/平方米，共5175元/月。原告承租该空地后，于2000年10月21日与被告签订《合作协议》，约定：原告提供原佛山市二氧化碳研究所宿舍(二楼两间房)、地下办公室一间及山顶空地由被告自建厂房、自行购置设备经营气体充装业务，并由原告提供经营条件中所需要的各种证件牌照;被告每月定期交付原告合作收益费10000元，债权债务由被告负责;其中，原告经营混合气体、二氧化碳、高纯气体、标准气体、特殊气体，被告经营氧气、氮气、氩气及各种液气体;期限暂定十年。《合作协议》签订后，被告进场进行了平整土地、铺水泥地面路面、建充气房值班室厨房、修筑围墙等工程，并购置了设备开展经营。该部分事实双方均没有异议，应予以确认。经本院现场勘查，讼争场地内的动产有氧气储槽、液体泵、气体充装线、汽化器、磨压机等，不动产包括水泥地面路面、充气房值班室厨房、围墙等，此外被告进场前还做了平整土地工程。此后原、被告双方在收益费的缴纳、证件牌照的管理使用上，均按《合作协议》履行，双方关系良好。至2004年下半年，被告发现原告的高科气体公司经营了在《合作协议》上约定由被告经营的气体业务，并认为原告的行为严重影响其经营，遂拒绝按约定缴纳收益费。在缴纳了2004年8月的收益费5000元后，被告没有再向原告支付收益费。从2004年10月份开始，被告停止了经营，但仍占用讼争场地至今。经法院委托广东万联房地产评估有限公司评估，被告投资的不动产部分包括平整土地、铺水泥地面路面、建充气房值班室厨房、修筑围墙等价值为107709元。此外，被告为变压器的改造分摊了费用10000元。

原审法院认为： 原、被告双方签订的《合作协议》，名为合作，但从原告只固定收取收益费、不参与经营、不参与盈余分配亏损分担等事实判断，实为租赁场地、牌照合同关系，符合租赁合同的一般特征。因为该原告转租的场地没有领取土地使用权证，证件牌照属高科气体公司所有，原告无权授权他人使用，出租证件牌照的行为也违反了《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十二条的规定，因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《合作协议》应确认无效。上述造成合同无效的情形，原、被告在缔约时是知道或者应当知道的，故造成合同无效双方均有过错。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。在双方纠纷发生之前，被告实际上使用了原告提供的场地和证件牌照，并因此获得了利益，故其已按原约定标准交纳的收益费应予维持，原告无需返还，被告提出返还收益费的反诉请求，法院不予支持;2004年10月份之前的9月份、8月份收益费 15000元(8月份被告已付5000元)，因为被告仍在经营期间，仍然实际依据《合作协议》获得了经营上的便利和利益，故该期间的收益费仍应向原告缴纳;被告停止经营后，仍然占有讼争的场地。对于场地使用的损失，法院认为应由原、被告按一定比例负担为宜。因为表面上场地虽由被告占有，但实际上其占有已经失去了通过缔约取得该土地占有使用权的目的和意义，让被告全部承担损失显然不符合公平原则，况且造成合同无效双方均有过错。对此法院酌定由原告负担 30%，被告负担70%.按照原告向佛山市二氧化碳研究所承租空地的租金标准5175元/月，从2004年9月12日计至本案法庭辩论之日(2005年6 月13日)止，9个月共计46575元。依上述分担原则，被告应返还70%即32602.50元予原告。由于造成合同无效双方均有过错，故原告的利息请求法院不予支持。在诉讼中，原、被告均一致提出了终止履行《合作协议》的意思表示，法院予以采纳。被告占有的场地应交还给原告，动产部分由被告自行取回;被告所投资的不动产部分由原告承顶并按评估价补偿予被告。此外，被告为变压器的改造分摊的费用10000元，按原约定从2000年11月1日起10年的经营期限，实际经营至2004年9月30日共47个月的比例，原告应返还6083元(10000-10000/120×47)给被告。至于被告反诉主张的水电费按金，其所提出的收据反映出是向佛山市科的气体化工有限公司交纳的，不能证实该费用由原告收取，对该项请求法院不予支持，被告可另循其它途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2000年10月21日签订的《合作协议》无效。二、被告(反诉原告)刘某某应返还讼争的位于大沥仙溪的场地给原告吴某某(反诉被告)，并将其所建的建筑物、构筑物等按现状交付给予原告吴某某。三、原告(反诉被告)吴某某应补偿被告刘某某(反诉原告)建筑物、构筑物等折价款107709元及返还变压器改造费6083元。四、被告(反诉原告)刘某某应支付收益费15000元、场地使用费32602.50元予原告吴某某(反诉被告)。五、上述第三、四项相抵，原告(反诉被告)吴某某应补偿被告刘某某(反诉原告)66189.50元。六、上述判项二、三、四、五应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。七、驳回原告(反诉被告)吴某某的其它诉讼请求。八、驳回被告(反诉原告)刘某某的其它反诉请求。本案本诉受理费1010 元，反诉受理费11470元、评估费500元，由原告负担762元，被告负担12218元。[page]

宣判后，上诉人吴某某、刘某某均不服，分别向本院提起上诉。

上诉人吴某某上诉称：一、原审判决违反法定诉讼程序。1、从2004年11月17日本案立案到2005年8月11日宣判，无正当理由严重超过普通程序六个月审理的法律规定。2、本案由独任庭改为合议庭的通知书在超过六个月审限才告知和送达，此举违法。二、一审判决确认《合作协议》无效缺乏事实和法律依据。 1、合作协议是双方的真实意思表示，内容合法形式完善且已全面实际履行。2、该协议是双方的多方面合作法律文书，不是租赁土地或出租所谓的证照，证照仅为合作方无偿提供使用。3、该协议没有违反上诉人与佛山市二氧化碳研究所鉴定的《空地租赁合同》这一事实已得到科委的确认。三、一审判决有多个错误：1、刘某某提供的9月12日的证据是伪造的假证，用以判案，不具法律效力。2、合作收益费改为场地使用费，应以原合作协议约定的10000元标准为支付依据。 3、第五判项要求由上诉人吴某某支付66189.50元给刘某某是错误的。至今年8月止，刘某某应支付125000元受益费给吴某某，减去相应的费用，应改为刘某某向吴某某支付11208元才合理。4、利息不予支持是错误的延续，应按欠费本金以银行同期贷款利率的赔偿利息损失。综上，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当。据此上诉请求：一、依法确认本案审判程序违法，撤销原审判决。二、请求确认《合作协议》合法有效。三、判令刘某某立即将破坏的经营场地的房屋恢复原状，并无条件返还上诉人吴某某。四、判令刘某某向上诉人吴某某支付拖欠受益费125000元(暂计至2005年8月，并计实际返还经营场地日为准)。五、本案的一、二审诉讼费由刘某某承担。

刘某某辩称：一、原审判决认为合作协议无效符合事实。对于该协议的履行，双方从来都没有收取过合作费用，只是支付过牌照费、场地费。二、从现有的证据可见这块土地的权属并没有法律形式的记载。三、吴某某增加诉讼请求超过了法院规定的举证期限。四、吴某某收取的10000元应该分为场地使用费和牌照使用费。

上诉人刘某某上诉称：一、上诉人在一审起诉请求判令刘某某支付从2004年8月至2004年10月拖欠的受益费25000元，但原审判决将2004年9月 12日至2005年6月13日的租金均作处理，判令刘某某支付场地使用费32602.50元给原告，原判超越了吴某某的诉讼请求。二、造成合同无效的责任在双方，但主要责任在吴某某，应按吴某某承担70%，刘某某承担30%的责任分担原则处理场地使用的损失。从2004年9月12日至10月底，按原租金标准5175元/月计算，刘某某承担30%应为2328.75元。三、对2004年8月至9月12日的收益款，刘某某只需支付相应的场地使用费 2762.50元(已减去已付的5000元)。四、吴某某应返还刘某某已支付的受益费450000元(从2000年11月至2004年8月)的超出租金部分217125元。1、吴某某承认收取了刘某某支付的2000年11月至2004年8月的受益费，按每月10000元计算(其中2004年8月为5000 元)，应是455000元，刘某某也提供了相应的证据。2、从《空地租赁合同》(2000年10月20日)看，刘某某向吴某某租用的空地是吴某某向佛山市二氧化碳研究所承租的，但吴某某没有转租的权利，其只能向刘某某收取相当于吴某某租金5175元/月的场地使用费。3、佛山市高科气体有限公司是有限责任公司，是独立的法人单位，吴某某是无权收取因该公司的牌照使用而产生的受益费的。超出租金标准5175元/月的部分款项应为吴某某的不当得利，应返还给刘某某。据此上诉请求：一、撤销原审判决;二、改判原审判决第五项，判令上诉人吴某某应补偿上诉人刘某某102617.75元;三、改判原审判决第八项，判令上诉人吴某某返还刘某某支付的收益费中超出租金部分217125.00元;三、本案诉讼费、评估费按责任重新分担。

吴某某答辩意见同上诉意见，同时补充：在一审诉讼过程中，吴某某已说明受益费的计算额暂计至2004年10月份，2004年10月之后的收益费计至刘某某实际返还经营场所地之日止。

二审期间，上诉人吴某某提交了如下证据材料：

1、吴某某致南海区人民法院的《被告破坏经营场所地情况说明》(2005年8月25日)一份、南海区人民法院(2004)南民一初字第2977号通知书(2005年8月12日)一份、照片四张。用以证明刘某某在本案一审判决后私自拆除、搬走部分讼争物，导致刘某某投入的财产价值减损;同时证明刘某某没有将经营场所地交还给吴某某。

2、2005年9月12日编号为1883、1884的电报两份、2005年9月17日佛山市电信局去报通知单二份，用以证明刘某某至今没有将经营场所地返还给吴某某。

经组织质证，刘某某认为上述证据中证据1的《被告破坏经营场所地情况说明》相当于吴某某自己的陈述，不符合民事诉讼法规定的证据形式;照片的来源如何不清楚，是否是讼争的建筑不清楚，吴某某出租的场地是其租赁的一大块土地中的一部分，所以不存在我们拆除原建筑物的方便;对南海区人民法院的通知书的真实性没有异议，但不能证明任何问题;对证据2中的电报及去报通知单均不清楚，我没有收到电报。

上诉人刘某某未提交新的证据。

经审查，上诉人吴某某的证据均形成于原审法院作出判决后，属新证据，本院予以采信。

二审期间，本院于2005年9月30日到案涉土地进行现场勘查，经勘查：值班室内六个窗户及案涉土地上的铁闸门被拆。

经审查，对原审法院查明的事实，本院予以确认。同时查明：原审法院因案情复杂于2005年2月3日将本案简易程序转为普通程序。2005年4月12日，两上诉人请求原审法院组织调解并延期审理。2005年4月18日原审法院委托评估。之后，原审法院于2005年8月11日作出原审判决，并于当日送达。次日，原审法院作出(2004)南民一初字第2977号通知书，于2005年8月24日送达，该通知告知吴某某可在原审判决生效后直接要求刘某某履行交付义务或向法院申请执行。2005年8月25日，吴某某致函原审法院，报告法院刘某某拆除了6个窗户和铁闸门。铁闸门未在原审法院委托的评估公司作出的评估报告之列。2005年9月12日，吴某某通过电报要求刘某某移交厂房等财产并修复返还被拆除物，其中编号为1883号的电报收址为刘某某住所，经电信部门多次投送因无人在而未送妥。另查，上诉人吴某某在原审法院庭审中明确诉状中的标的数额系暂计至起诉日的，并请求法院判决受益费计至判决确定日止。[page]

本院认为，原审法院在审理过程中因本案案情复杂，将简易程序转为普通程序符合法律规定。法律同时规定，人民法院在审理民事诉讼案件中的评估鉴定时间及调解时间不计入审限。本案在原审法院审理过程中存在评估和调解活动，不存在无正当理由超审限的情形，上诉人吴某某上诉认为原审判决超审限、违反法定诉讼程序的事实和法律依据不足，本院不予支持。佛山市高科气体有限公司是上诉人吴某某开办的企业，企业开办后，吴某某与刘某某于2000年10月21日签订《合作协议》约定：吴某某经营混合气体，二氧化碳、高纯气体、标准气体、特殊气体，刘某某经营氧气、氮气、氩气及各种液气体。在履行《合作协议》过程中，吴某某对刘某某的经营进行了监督和管理。吴某某、刘某某之间是合作经营关系，原审法院认定吴某某、刘某某名为合作，实为租赁场地、牌照合同关系错误，应予纠正。《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十二条是关于公司年度检验的规定(该条规定：公司应当向公司登记机关缴纳年度检验费。年度检验费为50元。)，原审法院适用该条判令《合作协议》无效错误，应予以纠正。吴某某与刘某某于2000年10月21日签订的《合作协议》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原审判决确认《合作协议》无效依据不足，本院予以纠正。上诉人吴某某对合同效力问题的上诉理由成立，本院予以支持。《合作协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，刘某某拖欠合作受益费，违反协议约定，吴某某诉请解除协议于法有据，应予以支持。本案协议的解除以刘某某搬离案涉土地(即经营场所)为解除完成的行为要件。二审中，刘某某主张其已于原审判决作出后的10日左右(即2005年8月21日左右)搬离了案涉土地并口头通知了吴某某，但吴某某予以否认，刘某某又不能提交书面证据或其他佐证予以证实，本院不予确认。在2005年9月30日本院到现场进行勘查时，吴某某确认刘某某已搬离案涉土地、协议解除。据此，本院确认《合作协议》于2005年9月30日解除。刘某某拖欠吴某某的合作收益费应支付至2005年9月30日止(2004年8 月欠5000元，2004年9月至2005年9月每月10000元，合共125000元)并支付迟延支付期间的利息。在协议解除前，刘某某是否停止经营是其单方行为，并不影响《合作协议》的履行。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补偿措施，并有权要求赔偿损失。据此，对刘某某在原审反诉中请求补偿改造厂房及改造变压器的费用的合理部分可以支持，具体到改造厂房部分，以原审法院委托评估的结果107709元为依据，变压器改造部分以原审法院确定的按约定经营期限与实际经营期限的比例进行的分担为依据，即6083元。在吴某某实际应负担的刘某某的财产补偿责任份额及数额中，造成本案《合作协议》解除的责任在刘某某，刘某某对自已财产的减损有过错，而且在协议解除当日(2005 年9月30日)，改造厂房内的6个窗户被拆，刘某某未能完全交付改造的厂房给吴某某，故吴某某对刘某某改造厂房补偿额定为86168元(评估价 107709元的80%)为宜，加上赔偿变压器改造费6083元，本院支持刘某某反诉请求中的赔偿金92251元，即吴某某应支付刘某某在履行《合作协议》过程中改造厂房及变压器改造损失合共92251元。该款折抵刘某某应支付给吴某某的合作收益费本金125000元之后，刘某某尚需支付吴某某拖欠的合作收益费本金32749元及迟延支付合作收益费的迟延期间利益(分段分数额累加计算)。因《合作协议》合法、有效，对刘某某在原审反诉中的赔偿改造厂房及改造变压器的费用的请求给予部分支持外，对其他反诉请求及上诉请求本院均不予支持，予以驳回。《合作协议》解除的过错责任在于刘某某，一审的本诉案件受理费、反诉案件受理费及评估费均应由刘某某承担。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，造成定性错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民一初字第2977号民事判决。

二、解除吴某某与刘某某于2000年12月21日签订的《合作协议》。

三、刘某某支付拖欠的合作收益费本金125000元及利息予吴某某。吴某某支付补偿款92251元予刘某某。该两款项相抵后，刘某某尚需支付拖欠的合作收益费本金32749元及全部本金的利息予吴某某(利息分段分数额计算后累加：其中2004年9月1日起计息基数为5000元，以后每月1号增加10000 元至2005年10月1日计息基数为125000元，利息计至还清款项时止，按人民银行同期贷款利率付)，该款刘某某应于在本判决生效之日起十日内支付给吴某某，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回刘某某的其他诉讼请求。

一审本诉案件受理费1010元，反诉案件受理费11470元，评估费500元，二审案件受理费12480元，合共25460元由刘某某负担(一审本诉案件受理费1010元已由吴某某预交，刘某某在履行本判决确定的义务时迳付给吴某某，法院不再作收退。吴某某预交的二审案件受理费12480元，由本院予以退还)。

本判决为终审判决。