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由定金条款引发争议的案例

陈明月律师2022.01.01490人阅读
导读:

本案所涉《房屋买卖合约》第十条和第十一条约定的内容仅涉及买卖双方当事人,不涉及第三人,也不涉及行政机关,更不涉及法律的禁止性及强制行性规定。在买卖合同中,当事人不仅要严格遵守合同履行的步骤,如买方何时给付定金,何时交付首期款,何时申请按揭贷款,及卖方何时签收定金,何时出具公证委托,何时协助过户,何时交付房产等;也应当严格履行关于合同状态处置方式和权限的相关约定,包括合同解除权的行使条件,违约责任的承担。该条明确约定在卖方不不履行《房屋买卖合约》并返还双倍定金条件下,买方不再拥有请求卖方实际履行的权利。那么由定金条款引发争议的案例。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

本案所涉《房屋买卖合约》第十条和第十一条约定的内容仅涉及买卖双方当事人,不涉及第三人,也不涉及行政机关,更不涉及法律的禁止性及强制行性规定。在买卖合同中,当事人不仅要严格遵守合同履行的步骤,如买方何时给付定金,何时交付首期款,何时申请按揭贷款,及卖方何时签收定金,何时出具公证委托,何时协助过户,何时交付房产等;也应当严格履行关于合同状态处置方式和权限的相关约定,包括合同解除权的行使条件,违约责任的承担。该条明确约定在卖方不不履行《房屋买卖合约》并返还双倍定金条件下,买方不再拥有请求卖方实际履行的权利。关于由定金条款引发争议的案例的法律问题,大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

本案买卖双方当事人合约签订后,因待转让房屋尚没有房产证无法过户,所以双方也未签订正式的《房地产转让合同》。此后,深圳楼价一路上涨,卖方斟酌后决定不再履行合约,正式通知了买方,但买方见房价上涨不愿解除合约,坚持要求卖方继续履行合约交付房屋给买方,双方诉之法院。

深圳中院的判决在引用了合约第十一条“买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”规定后,作了如下解释“但该条款约定并不排除在可以继续履行合同的情况下被上诉人(买方)请求上诉人(卖方)继续履行合同,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据该条规定,被上诉人有权选择要求上诉人以继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等方式承担违约责任,现被上诉人选择要求上诉人继续履行合同是对其自身权利的处分,被上诉人的请求应予支持,上诉人称仅须双倍返还定金的上诉理由不能成立,本案不予支持”。

一、房地产买卖双方当事人有权在不违背法律、行政法规强制性规定情况下平等自愿的约定双方当事人的权利和义务。本案所涉《房屋买卖合约》第十条和第十一条约定的内容仅涉及买卖双方当事人,不涉及第三人,也不涉及行政机关,更不涉及法律的禁止性及强制行性规定。第十一条的原文是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。该条文意思非常明确,在卖方不想履行合约时,卖方须且仅需承担双倍返还定金的法律后果。因为该条文排除了买方要求其他赔偿的权利和请求卖方继续履约的权利。合同是当事人平等自愿意思表示一致的结果。法院的判决理由也清楚表明当事人有权如此约定。

二、不违背法律的约定,当事人应当严格遵守。合同是当事人之间的法律,当事人在合同中约定的内容,只要没有法定无效或者可撤销事由,就是有效的,当事人也应当严格遵守。在买卖合同中,当事人不仅要严格遵守合同履行的步骤,如买方何时给付定金,何时交付首期款,何时申请按揭贷款,及卖方何时签收定金,何时出具公证委托,何时协助过户,何时交付房产等;也应当严格履行关于合同状态处置方式和权限的相关约定,包括合同解除权的行使条件,违约责任的承担。

《房屋买卖合约》的第十一条是关于卖方解约权的约定,属于约定解约权。买卖双方当事人可以在合同中约定解除合同的条件,在满足合同约定情况下享有解除权的一方行使解除权即可解除合同;也可以在合同签订后就合同解除达成一致意见而解除合同。两种合同解除方式程序上虽然稍有差异,但在法律效力上却是同等的。卖方愿意以双倍返还定金来换取合同履行终止的做法实际上是行使合同法上的约定解除权。

三、合同的实际履行并非强制性要求。合同法中大量的规定属任意性条款,而非强制性条款,在当事人没有约定的情况补充当事人意思表示的不足。该《房屋买卖合约》中当事人已对合同履行终止进行了相关约定,所以在合同是否应当继续履行的问题上也应该充分尊重当事人约定。以合同实际履行是违约条件下合同补救措施第一位的原则,来认定卖方有权要求卖方实际履行是站不住脚的,这违背了合同法基本原则,即合同自由原则。

四、第十一条的约定能推出“并不排除在可以继续履行合同的情况下被上诉人(买方)请求上诉人(卖方)继续履行合同”吗?

第十一条的表述是“如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方,则卖方须返还双倍定金予买方,买方不要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约”。该条明确约定在卖方不不履行《房屋买卖合约》并返还双倍定金条件下,买方不再拥有请求卖方实际履行的权利。卖方不履行合同的原因没有具体列明,合同中文字表述为“不依合约条款”,可能来自不可抗力,也可能是能履行情况下卖方不愿履行。所以在能履行的情况下,买方愿意履行,是否继续履行,主动权掌握在卖方手中。买方请求继续履行的权利也就没有存在空间了。中院如此的推导完全是无本之木,无源之水,基本的形式逻辑都不符合,何谈实质符合。

五、法律的适用应当保持一致性。房地产买卖所涉及的实体法律主要是《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》以及一些相关的规定。法官的主要职责是以事实为依据,以法律为准绳适用法律。应当保证面对同样情况的时候,适用同样的法律规则,不能在同样情况下适用不同的法律规则。前段时间房价上涨速度比较快,出现业主违约潮,在房地产交易博弈中,业主的强势地位在房价飞涨时体现的非常明显,大家对签了合同后不卖房子的行为咬牙切齿,这是民众情绪。然,法院审判独立原则,不仅仅包括审判不受个人、社会团体、党政机关的非法干涉,也要求法院不要轻易的受民众情绪的影响。深圳中院该判决是以违背法律的结论取得貌似公证的判决。

通过以上五点的学习,大家对定金条款引发争议的原因及解决的方法有一定的了解,希望对大家有所帮助。

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    内容:案情简介:李某与王某签订了房屋买卖合同,约定李某将北京市某区xx号的房屋卖给王某,王某先交定金20000元,房屋总价款为40万元。王某表示同意,并于第二天上午将定金交与李某,余款在半个月内交清,并办理房屋过户手续。本案中,房屋买卖合同已成立,约定的定金条款也是有效的。根据以上的分析,法院应判决李某双倍返还王某定金40000元,承担合同不能履行的违约责任。那么分析定金罚则的案例。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    陈明月律师

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    林艳英

    协议离婚引发财产分割纠纷案例分析

    内容:同年7月小赵诉至法院请求与小李离婚要求小李每月支付500元抚养费返还自己房产要求撤销自己被逼才签订的离婚协议要求赔偿精神损害费1万元。法庭上小李称同意与小赵离婚孩子由小赵抚养自己愿意每月支付200元抚养费。至于房屋两人在民政局协议离婚时已经确定了归属房屋虽未过户却是小赵第一次离婚后的个人财产此事属于两人离婚后的财产纠纷与本案不属于同一种法律关系应另行起诉。律师说法协议离婚不具强制执行效力办理此案的法官介绍民法典出台后很多夫妻选择在民政局协议离婚但协议离婚不具备强制执行效力在某一方不愿履行协议内容时另一方只能到法院起诉要求确权或分割财产。那么协议离婚引发财产分割纠纷案例分析。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    内容:签订合同时在约定解决争议的方式条款时注意哪些问题依据我国合同法的规定签订合同时约定解决争议的方式时要注意的问题包括解决问题的方式、仲裁机构的选择、管辖法院的选择等。法律依据民法典第四百七十条合同主要条款与示范文本合同的内容由当事人约定一般包括下列条款一当事人的姓名或者名称和住所二标的三数量四质量五价款或者报酬六履行期限、地点和方式七违约责任八解决争议的方法。第五百零七条争议解决条款效力合同不生效、无效、被撤销或者终止的不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

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    内容:在合同中应该怎样约定争议处理条款在合同中可以约定的争议处理条款为当事人可以通过和解或者调解解决合同争议、可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁以及可以向人民法院起诉,(4)诉讼,如果合同中没有订立仲裁条款,事后也没有达成仲裁协议,合同当事人可以将合同纠纷起诉到法院,寻求司法解决,2、调解,由第三方的介入,促使当事人双方互谅互解,达成和解协议,从而解决纠纷的活动,(2)调解,由第三方的介入,促使当事人双方互谅互解,达成和解协议,从而解决纠纷的活动。

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    违反工程合同条款的处理

    内容:一旦出现违反工程合同条款的行为,将直接影响工程建设的顺利进行,给双方带来无法估量的经济和时间上的损失,案例:甲方在合同规定的时间内未向乙方支付工程款项,导致乙方无法按时支付工人工资,引发了劳动纠纷,3. 解除合同和仲裁当工程合同的违反影响到了工程建设的顺利进行时,另一方可以解除合同,寻找其他合适的建设单位,避免造成进一步的经济损失,然而,在实际操作过程中,由于种种原因,工程合同的条款被一方或双方违反,造成了另一方的经济和时间上的损失。

    元甲交通律师律师
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  • 元甲交通律师律师

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  • 关于不可撤销担保合同条款效力的争议

    陈宗琼律师

    陈宗琼

    关于不可撤销担保合同条款效力的争议

    内容:担保合同旨在明确担保权人和担保人之间的权利、义务关系,保障债权人的债权得以实现。在确定案由时应注意,当事人同时就主合同和保证合同提起诉讼的,应以主合同确定案由,不适用保证合同纠纷案由。保证合同纠纷是因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者保证地人民法院管辖。那么关于不可撤销担保合同条款效力的争议。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    陈宗琼律师
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  • 周春花律师

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陈明月律师

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