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个人住房抵押贷款的风险类型有哪些
李楠楠律师2022.02.09378人阅读
导读：
个人住房抵押贷款是个人向银行贷款的一种方式，对当事人来说是一种便利的方式，个人住房抵押贷款存在法律风险，那么大家是否知道个人住房抵押贷款风险的类型呢？正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。目前，人民银行规定各保险公司不能开办个人购房贷款信用保险。那么个人住房抵押贷款的风险类型有哪些。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
个人住房抵押贷款是个人向银行贷款的一种方式，对当事人来说是一种便利的方式，个人住房抵押贷款存在法律风险，那么大家是否知道个人住房抵押贷款风险的类型呢？正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。目前，人民银行规定各保险公司不能开办个人购房贷款信用保险。关于个人住房抵押贷款的风险类型有哪些的法律问题，大律网小编为大家整理了债权债务律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
个人住房抵押贷款是个人向银行贷款的一种方式，对当事人来说是一种便利的方式，个人住房抵押贷款存在法律风险，那么大家是否知道个人住房抵押贷款风险的类型呢？对此很多人不清楚，下面催天下小编为大家解答。
一是借款人方面的风险：
个人借银行(包括住房资金管理机构)的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱;后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。
二是开发项目的风险：
三是银行方面也存在风险：
对借款人情况审查不严;对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和保证金账户的资金流向情况控制不够;缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实;档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成银行贷款风险。
防范风险的方式
1、贷前调查
了解借款人贷款的真实目的(自住或投资)、收入来源及家庭状况。
2、通过设定合理的担保方式防范风险
根据《中华人民共和国担保法》和《个人住房贷款管理办法》的规定，防范借款人贷款风险的担保方式有三种：抵押、质押和保证。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有动产质押和权利质押两种方式。借款人要找到与住房价值量大体相当并获得贷款人认可的动产几乎不可能;以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及有价证券的人要么是人少，要么就不用申请贷款了。
有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做保证人，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。鉴于上述分析，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险手段。
(1)正本清源，逐步使住房抵押成为主要的担保方式
在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。
其次，由于目前我们的房地产行政管理不能适应市场发展的需要，住房产权证办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。即使拿到产权证，由于办事部门效率和工作水平问题，产权人仍然办不成抵押登记。完不成抵押登记，重复抵押的风险无法避免。
此外，国家目前正处于城市化过程中，每年新建大量住房，期房拿不到产权证，抵押登记也无法实现。在这种情况下，实践中以住房抵押为基础，产生了以下两种抵御贷款风险的方式。
①抵押加第三人保证担保
目前对于抵押加第三人保证担保方式有两种具体做法，一种是抵押登记后保证人要承担一般保证责任，一种是抵押登记后保证人所有的保证责任取消，这里讨论的是第一种。
同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。如果保证合同没有约定保证份额，每个保证人都对贷款金额负连带保证责任。没有办理完抵押物登记的，借款人逾期未偿还贷款本息，一般直接要求保证人承担连带保证责任。
②抵押加购房综合保险
借款人以所购住房作抵押申请贷款，但找不到合适的第三方保证担保，借款人可以投保购房贷款综合保险。购买住房保险既有人身保险的性质，又有财产保险的性质。
我国目前开展的购房贷款保险与美国的抵押贷款保险有很大不同。前者本质上是寿险，借款人一旦发生意外，失业或疾病时，不能还贷。后者本质上是信用保险。目前，人民银行规定各保险公司不能开办个人购房贷款信用保险。
(2)质押
贷款中的质押是指权利质押，借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款人占有，贷款人以上述权利赁证作为贷款的担保，向借款人发放贷款。
借款人(出质人)向贷款人(质权人)签订质押合同，出质人向质权人移交权利凭证(质物)，质押合同由权利凭证移交给贷款人占有时生效。
在质押期届满之前，质权人不得擅自处分。质押期间，权利凭证如造成损坏、遗失，由过错方承担责任并负责赔偿。质押期届满后，贷款人应当将权利凭证及其本息一并退还给借款人。
(3)连代责任保证担保
由第三方(自然人或法人)为借款人提供连带责任保证担保，保证人对债务承担连带责任，债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
3、综合评估借款人的资信标准
实际操作中将贷前的调查和担保方式转化为对借款人借款的综合评估标准，设定量化指标。根据个人稳定度、还款承受能力、购房能力、担保能力四个方面设计出个人住房贷款资信评定标准。
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