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房屋托管遭损失怎么处理,房屋托管纠纷处理方法
杨一凡律师2024.03.04618人阅读
导读：
天用律师经过深度分析，给王先生进行案件专业指导：如果公安已经立案，就撤诉过去登记损失,天用律师专业指导，获得胜诉立案后，案件很快到调解法官手中，王先生和张某沟通过调解事宜,收到案件后，天用律师根据王先生的描述，对案情重点进行了提炼，发现案件不复杂，但有不同的办案方向，一是刑事立案，二是民事诉讼,天用律师建议王先生，一定要到法院来调解，并且要出具调解书，对方称他们均不在本地(害怕公安介入抓人)，是委托第三方进行调解，一直不来法院进行接洽。
北京房屋托管纠纷律师推荐：王熙、 高级合伙人;
北京天用律师事务所合伙人、主任
中小企业协会调解中心调解员
大律“云律所”全国运营中心特聘企业法律顾问
《如何快速要账》法律公益活动讲师
2006年开始进入法律领域，从业十余年积累了丰富经验。王熙律师法律功底深厚、对多类型复杂案件有着深入研究。经过不懈努力收获众多经典判决，获得当事人赠予的众多锦旗、奖杯，成功帮助了数千当事人解决了争议。
擅长领域：
多年来专注于债权债务、建设工程、民间借贷、合同纠纷、侵权纠纷、企业法律顾问等民商事案件领域，尤其擅长解决疑难重大案件。
王熙律师对多类型复杂案件有着深入研究，善于运用调解和诉讼多种策略解决委托人的纠纷。办案经验丰富，收到过众多经典判决，获得当事人赠予的锦旗、奖杯百余个，成功帮助了万余人解决了争议。
举办近百场《如何快速要账》法律公益讲座活动，王熙主任热爱法律行业，致力投身于法律公益事业，积极承担社会责任。通过举办《如何快速要账》活动，帮助了成千上万个有债权债务纠纷的个人和家庭快速收回了账款，及时解决了工程款纠纷和债务危机。
《如何快速要账》活动为广大市民积极宣传普法知识，提高法律常识，增强社会影响法律维权意识，有利于构建社会主义和谐社会。
北京房屋托管纠纷相关案例：
房屋托管后，对方停工延期装修，
而且对方不知所踪，多方找寻无人。
给案件当事人带来了巨大损失，
刑事和民事起诉，该怎么选?
哪种方式能维护当事人最大权益?
案件亮点
天用律师顶住法院要求撤诉的压力和退诉讼费的诱惑，坚持诉讼到底，最终拿到调解书和首期款!
房屋托管遭损失，对方不知所踪
2021年9月24日，当事人王先生和张某签署了《合同书》，合同约定：王先生将坐落于某市某房屋委托给张某装修后管理运营。装修期3个月，装修工程价款50万元，管理运营期限72个月，运营收益每三年递增5%。
合同签订后，王先生通过转账和银行信贷的形式，向张某支付了上述装修工程价款，但张某在进行了水电施工后，一直停工至今。据调查发现，张某所代理的房屋全部停工，至王先生提起本次诉讼时，已延期装修6个月，仍然处于停工中，且已装修部分严重不符合质量标准。王先生多次催促被告，按合同履行装修房屋的义务，但张某已经不在原址办公，找寻无人，不知所踪。
刑事和民事起诉，如何选择
当事人通过大律“云律所”大同运营中心找到北京天用律师团队，由天用律师进行全程指导。收到案件后，天用律师根据王先生的描述，对案情重点进行了提炼，发现案件不复杂，但有不同的办案方向，一是刑事立案，二是民事诉讼。
同样案件在北京等地有立刑事案件的，但刚接手案件时，因为该公寓的经营者全部失踪，虽符合刑事立案条件，但也存在风险。因案件涉及多人，当地经侦还未立案，正在进行关注。如果刑事立案，当事人拿回钱的可能性较小。因此，天用律师建议进行民事诉讼，立案后，跟踪刑事情况。
天用律师专业指导，获得胜诉
立案后，案件很快到调解法官手中，王先生和张某沟通过调解事宜。天用律师建议王先生，一定要到法院来调解，并且要出具调解书，对方称他们均不在本地(害怕公安介入抓人)，是委托第三方进行调解，一直不来法院进行接洽。
经过一个多月的谈判，仍未达成协议。案件转入审判法官手中，法官发现案件可能涉刑后，劝说王先生撤诉，说撤诉可以全额退诉讼费，让王先生也去公安报案。
天用律师经过深度分析，给王先生进行案件专业指导：如果公安已经立案，就撤诉过去登记损失;如果公安还未正式立案，就不能撤诉，让法官要么审判，要么给公安移送。经过多方沟通，发现公安确实还未立案。因此，天用律师让法官给张某施压调解，最终张某委托代理人过来进行调解。
在调解前，天用律师用丰富的实战经验，教给王先生三个调解谈判技巧：首先，要求现金支付，金额也可以让步;其次，若是分期的话，一定要首期当天付，付款后签字，剩余的款项，有一期不到就可以强制执行;再次，若是一分钱不付，只分期，就要求被告股东做担保。
经过庭前和王先生多方沟通和全面专业指导，最终，以收到首期款后，进行分期调解，圆满解决了案件!
北京天用律师忠告：
案件调解时，一定记住现金为王!
尤其是在对方偿付能力明显不足时，
优先拿到钱款才是王道!
案例来源：大律“云律所”法律支持单位——北京天用律师事务所，以上为天用律所办理过的真实案例，为确保个人隐私和商业隐私，文中所有的名字均使用化名。
相关资料：
实践中房屋托管公司与房东签订的合同名称并不一致，出现了诸如“房屋委托管理服务合同”、“房屋租赁合同”、“房屋租赁服务合同”等名称的合同。不管合同被冠以何种名称，最终影响当事人维权的，必然是合同的性质。合同性质不同，将导致不同的法律后果。
(一)授权委托合同关系如果房东给房屋托管公司出具“授权委托书”，或者在书面合同中约定“委托租赁”的内容，则一般认定双方属于授权委托合同关系。将产生以下法律后果：
1、房屋托管公司在代理权限内，以房东名义实施房屋出租、管理、收取租金等行为，对房东发生效力，视为房东本人所为的行为。
2、房屋托管公司以自己名义与租客签订房屋租赁合同，租客在订立合同时知道房东与房屋托管公司之间的代理关系的，该房屋租赁合同可以直接约束房东和租客。
3、房屋托管公司超越房东授权范围，实施的房屋租赁行为，未经房东追认，对房东不发生效力。比如，房东授权房屋托管公司采取“月收月付”方式支付租金，而房屋托管公司却采取“年收月付”方式支付租金，显然属于超越了房东授权范围，对房东不发生效力。
4、房屋托管公司超越房东授权范围，实施的房屋租赁行为，租客有理由相信房屋托管公司有代理权的，该房屋租赁行为有效。这就是所谓的“表见代理”。至于什么是“有理由相信”，则需要结合具体案情加以判断。
(二)房屋租赁合同关系如果房屋托管公司与房东签订的合同属于直接的房屋租赁合同，则此时存在两份房屋租赁合同——房东与房屋托管公司签订的“第一手”房屋租赁合同，以及房屋托管公司与租客签订的“第二手”房屋租赁合同(即转租合同)。也就是说，此时房屋托管公司存在转租行为。产生以下法律后果：
1、房屋托管公司不支付或迟延支付租金的，房东可以要求按时支付。逾期仍不支付的，房东有权解除合同。
2、房屋托管公司将房屋转租给租客，需得到房东同意，否则房东有权解除租赁合同。
3、房屋托管公司将房屋转租给租客的，转租期限不得超过房屋托管公司剩余的租赁期限。否则超过部分对房东不具有法律约束力。
4、在房屋托管公司跑路并拖欠租金的情况下，租客可以代房屋托管公司支付其欠付的租金和违约金。
5、房东与房屋托管公司的租赁合同解除后，房东有权请求租客支付逾期腾房占有使用费。
如何解决房屋托管纠纷
从风险防范的角度来说，无论房东与房屋托管公司属于何种法律关系，房东需要谨慎挑选房屋托管公司，而租客则要警惕收取租金周期过长的情况。
(一)授权委托合同关系——房东处于劣势
1、在房屋托管公司未超越授权委托权限的情形下，房屋托管公司与租客签订的房屋租赁合同可直接约束房东。房东不得以房屋托管公司跑路后以自己没有收到租金为由要求租客另行支付租金。房东也不得以其享有对房屋的物权为由强制要求租客腾退房屋。此时，房东的损失只能向房屋托管公司主张。
2、而当房屋托管公司超越房东授权范围，此时，该越权行为对房东不发生效力。也就是说，房东可以以房屋托管公司超越授权委托范围为由，要求租客腾退房屋。当然，此时租客可结合案件情况，以是否符合表见代理来抗辩房东的腾退请求。
(二)房屋租赁合同关系——租客处于劣势
1、房屋托管公司跑路后，房东可以要求租客代房屋托管公司支付其欠付的租金和违约金，否则有权拒绝租客继续租住在租赁房屋内。租客支付前款后，有权向房屋托管公司追偿。
2、如果房东不愿意继续履行合同，而租客拒绝腾退房屋，则房东有权向租客主张“逾期腾房占有使用费”。
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