违法建筑的房屋拆迁补偿纠纷

违法建筑的房屋拆迁补偿纠纷

案例：1997年5月A公司与B公司签订了一份《租赁场地合同书》，同年12月又签订补充协议，约定B公司将西安市某某路5号厂区内东南角的一块空地租给A公司使用，租期为16年，约定A公司可以在场地上建造房屋，报建手续由B公司负责办理，16年后该房屋的所有权归B公司。合同签订后，A公司按照约定于1997年年底在租用的空地上自行出资建起了门面房及厂房约900平米，并享有16年的使用权，从1997年到2005年5月，A公司一直在此生产经营电器设备。其间，A公司又将其中的20间房屋出租给了F公司作为其生产经营所用场地，并每年从F公司收取100万元的房屋租金。2005年5月30日上午8时，B公司、C公司、D公司委托E拆迁办公室共同纠集200多人对A公司的房屋和财产实施了突然袭击并强行拆除，拉走A公司财产共40多卡车，当场烧毁了A公司许多账目、报表、文件，部分拆除人员现场趁乱偷走电钻、榔头等财产。在强行拆除的过程中，几侵权人没有出示拆除房屋的合法审批手续(拆迁许可证)就实施了强行拆除行为。A公司对自己的财产予以计算，损失达450多万元，其中房屋损失180万，财产损失120万，停电给A公司造成的生产经营损失55万元，其他经济损失(房租)98万元。

A公司以侵权为由将上述共同侵权人告上法庭，要求赔偿上述损失。一审法院审理后认为A公司与B公司签订的《租赁场地合同书》没有违背法律以及行政法规的禁止性和强行性规定，当属有效合同，依法予以认可。A公司主张的财产损失因为其中涉及F公司的财产，不能证明自己具体的损失额，并且原被告都没有申请对该项财产损失予以评估以确定具体的损失，所以法院在该次审判中不予以涉及，可以另案起诉;至于房租损失，法院按照A公万的主张法院最终予以驳回司与B公司之间的租赁协议予以确认并支持了赔偿房租损失的主张;关于房屋损失180，理由是：首先，A公司并不享有该房屋的所有权，无权主张该房屋的损害赔偿----根据A公司与B公司所签订的场地租赁协议中约定，房屋所有权属于B公司所有，A公司只享有16年的使用权;其次该房屋没有履行合法的报建手续，属于违法建筑，对违法建筑予以拆毁是不承担损害赔偿责任的。A公司不服上述判决予以上诉。

上述案件的焦点集中在该房屋的产权属于谁?该房屋没有履行合法的报建手续导致其成为违法建筑而被拆毁后是否应该予以赔偿?

律师认为：

1、土地所有权、使用权和房屋的所有权是可以分离的，A公司虽然不享有土地所有权但应当享有该房屋的所有权。

(1)我国现行法律将土地与房屋等建筑物是分别作为独立的不动产对待的，这从我国宪法及相关民事法律中对土地及公民个人财产等的规定可以知悉。

宪法在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第13条又规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”作为民事基本法的《民法通则》第75条也规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”《中华人民共和国土地管理法》中也明文规定对被征收土地上的附着物予以补偿。从上述法律规定看，我国法律是承认建筑物所有权与其占用范围内的土地所有权相分离的原则的，否则，在土地属于国家所有和集体所有的情况下，又怎能使房屋属于公民私有呢?

(2)我国《城市房地产管理法》等法律规定了房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即地随房走的规则，但该规范属于民法中的倡导性规范，而非强行性规范，我国民事法律、法规并没有明确禁止房屋所有权及土地使用权的分离，根据法无明文禁止即为合法的民法原则，应当承认两种不动产权利的分离。“在土地出租的情形下，土地所有权与承租人的建筑物所有权应是分离的。”

2、A公司在出资建造房屋完毕后，即依事实行为而原始取得该房屋的所有权。法院做出的A公司不享有房屋所有权的认定错误。

从该房屋的来源上来说，该房屋是由A公司投资建造的，建造是依靠自己或他人劳动的生产行为，与人的意思表示要素无关，因而它不是法律行为，而是事实行为。根据物权变动的原则，依法律行为的不动产物权变动，非经登记不生效力。A公司出资建造房屋，既然是事实行为，系非依法律行为而原始取得其所有权，与依法律行为而取得者有别，纵使不经登记亦不在所谓非经登记不生效力之列，当然取得房屋所有权，新颁布的《物权法》对以往的这一原则予以明确肯定。可见，A公司在出资建造房屋完毕后，即依事实行为而原始取得该房屋的所有权。??

3、法院认为“A公司所建之房屋系违章建筑，拆除违章建筑不应当予以赔偿。”该说法无论是从法理上讲还从现行法律法规的规定上来讲都是站不住脚的。

(1)该房屋是否为违章建筑是需要有权部门来认定的，在没有认定之前任何人都无权将该房屋当作违章建筑来对待，更不能随意的予以拆毁。??

(2)即便该房屋是违章建筑，只要其符合城镇规划，也不应当予以拆除。

违章建筑因为符合地上定着物之要件，系独立于土地之外的不动产，由建造人原始取得所有权，并不因为其无从办理所有权登记而丧失物权客体以及财产性质之资格。事实上，所谓违章建筑只是人的行为违章，没有相关报建手续擅自建造房屋，既然是行为违章，处罚行为人的行为即可，没必要非将那些并不违背城镇规划的建筑物通通强行拆除。

(3)即使应当拆除，也应当由有权部门按照合法程序对其予以拆除。

上述被告如果没有拆迁许可证，有什么权利在没有任何手续的情况下对该房屋予以野蛮的拆毁?其行为不仅仅是侵权，更会触犯刑法，可能构成非法侵害公私财物罪。

如果是合法的拆迁人在职权范围内进行拆迁，也应当给予一定的赔偿，相当于房屋价值;没有拆迁许可证而进行的拆迁当然就更不必说!

综上，根据土地所有权与房屋所有权应当分离的原则，A公司在租赁的土地上投资建房，当然享有该房屋的所有权;再者，双方关于该房屋所有权归属的约定属于附期限生效要件的合同，即该房屋的所有权在期限届满前的所有权人应当是A公司。

A公司对该房屋享有所有权，上述被告的侵权行为导致该房屋财产的损毁，当然应当向A公司承担损害赔偿责任，赔偿所有房屋财产的损失。