离婚案中对已经公房房改的房产的认定及处理

一、对已经公房房改的房产的范围的认定。

人民法院在审理离婚案件中，对涉及已经公房房改的房产争议的，按规定可以合并审理。

如何理解已经公房房改的房产，其范围如何确定?以夫妻名义进行房改的房产，在实践中，主要有以下几种情况：第一、夫妻双方已交完购房款，并以一方名义办理了《共有产权证书》或《房产所有权证书》的房产;

第二、以一方名义进行房改，已付清购房款未并共同居住，但未办理产权证书的房产;

第三、以一方名义进行房改，已付部分(首期)购房款并实际居住而未办理房产证的房产;

第四、以一方名义申请参加房改，产权单位审查同意，并确定房号，而未交房款的房产;

第五、以一方名义进行房改，已付全部或部分购房款，但进行房改的公房尚未竣工或未开工的房产(期房)。确认已经公房房改的房产的范围，常见有三种不同的观点：(一)登记论认为，房产作为不动产，某一民事主体对其享有产权，应以到政府主管职能部门办理登记手续为标志，以夫妻一方名义进行房改的公房房产也不例外。所以，确认公房是否已经房改，夫妻对公房是否拥有产权，应以是否办理登记手续、持有产权证书为准。(二)付清购房款论认为，只要夫妻已付清了购房款，而不管其是否办理登记手续，该房产应属夫妻共有。(三)售房单位审批论认为，凡夫妻以一方名义向售房单位申请参加房改，售房单位审查同意，并已付首期购房款的房改房产，应属已经房改的房产。

在离婚案中，对公房是否已经房改、夫妻双方对该房产是不享有产权的认定，是对房改房产能否进行处理的前提。这一方面，没有专门的法律、法规规定，也没有最高人民法院的司法解释。登记论是传统民法理论上不动产物权必须在登记之后才能成立的观点。而在实践中，已付清购房款而没有办理登记手续的情况是很普遍的，若以登记论的观点一刀切，对已付清购房款而未办理登记手续的房改房产不予认这夫妻共同财产，仅就购房款进行分割，对于未以其名义进行房改的夫妻一方是显失公平的。尤其是夫妻双方在同一单位的情况，一方有住房，另一方无住房而又失去了房改的机会。但公房房改实际上是公房买卖，是一种特殊的买卖关系，国家(名义上是党政机关、企事业单位)是卖方，党政机关、企事业单位的职工是买方，属房屋买卖关系的范畴。既然是房屋买卖关系，应该是登记后才生效。因此，若将未登记的房改房产认定为夫妻共同财产，在法理上是讲不通的。这种付清了购房款而未办理登记手续的房屋的产权，对夫妻双方来讲，只是一种准产权，是一种形式要件上缺陷的权利，在实践中，经所有权人(产权单位)同意，结合案件的具体情况，根据公平合理的原则，可视为夫妻共同财产予以分割，但该房产不属完全意义上的房改房产。售房单位审批的视点，考虑到了分期付款的情况，而根据有关房改政策和办法，未付清购房款房产，缺乏实质条件，是不能办理登记手续的，不属已经房改的房产。

综上所述，凡在政府行政主管职能部门办理买卖登记手续的房改房产，属已经公房房改的房产。

二、对已经公房房改的房产的处理。

(一)关于案件当事人的问题

夫妻购买公有房屋的产权有两类情形：一是全部产权归夫妻所有，二是夫妻作为一方与售房单位共同享有房改房屋的产权(夫妻享有部分产权)。在分割处理第二类房改房屋时，有一种意见认为应将售房单位列为案件的当事人，其理由是诉讼标的(房改房屋)与售房单位有直接的利害关系，否则，房改房屋的处理就不能与离婚案一并审理。这种意见显然是错误的。首先，离婚案件的当事人应当是夫妻双方，夫妻离婚时房改房屋产权的争议是解除夫妻人身关系的牵连之诉;第二，虽然售房单位与夫妻对房改房屋共同享有产权，但根据房改政策、办法的规定，售房单位享有的产权份额比例是确定的，不存在争议;第三，在离婚案件中，房改房屋之诉的诉讼标的，也只是夫妻享有的房改房产比例部分，不涉及售房单位享有的份额。因此，售房单位不应列为当事人。

(二)处理原则

结合离婚案件与房改房屋产权的特点，为保证案件公平合理的处理，应区别不同情况，确立不同原则。

第一，双方当事人协商一致原则。婚姻法规定：人民法院审理离婚案件，应当进行调解.调解是审理离婚案件的必经程序，并且应贯穿到诉讼的全过程中，对离婚案件中已经公房房改的房产的处理也不例外。协商包括当事人之间自行协商和在人民法院主持下调解两种情况。当事人双方自行达成的协议，应当不违反我国法律、法规的规定和社会公德，人民法院才能予以确认。

第二，坚持男女平等原则。这是婚姻法的基本原则，不能以房屋以谁的名义进行房改，房屋就归谁所有的方法处理房改房产的分割。

第三，坚持女方及子女利益的原则。我国风俗习惯以男为户主，子女随父姓，在我国现行分房制度中，受这种习俗的影响，很多单位都有分男不分女或男优先于女的习惯作法，极不利于女方。另外，目前我国妇女的经济能力、社会地位与男子仍有一定差距。同时，在离婚案中，子女多由女方托养。因此，人民法院在这种情况下，应充分考虑女方和子女利益，在分割房屋上应对女方和子女予以照顾。

第四，坚持照顾残疾和生活困难一方的原则。照顾年老、生病或丧失劳动能力者的合法权益，是我国法律一贯奉行的原则。处理离婚案件中的已经房改的房产，对一方因年老、弱智或残疾而又无生活来源，或收入明显低于另一方的，应予特殊照顾。

第五，照顾售房单位利益的原则。售房单位用以进行房改的房屋，一般由本单位筹资兴建或购买而来。在夫妻双方条件均等，尤其是在售房单位享有一定比例产权份额的情况下，应优先考虑属于该单位职工的一方。

以上五个原则是一个有机的统一体，应全面理解，全面贯彻，对具体案件应具体对待，避免片面强调某一原则，忽视另一些原则。

(三)处理方法。

离婚案件中处理已经房改的房屋的产权，与一般的私房处理有所不同，尤其是售房单位享有一定比例产权的房改房屋，处理起来比较复杂，主要有以下几种方法：

第一，确定夫妻各自的份额和具体居住使用的房间。若结构允许，可以由当事人隔断，各居其房。这种方法主要适用于全部产归夫妻双方所有，而双方的住房条件都比较困难的情况;

第二，房屋归以其名义进行房改的夫妻一方所有，其他财产归另一方，得房方给予对方适当经济补偿的方法。这种方法主要适用于售房单位对房改房屋享有一定比例产权，而另一方非属售房单位职工的情形;

第三，由单位解决。未以其名义进行房改的夫妻一方，其单位有住房安排其居住，现有房屋可归另一方;

第四，竞价分配。是指召集双方当事人协商，各自提出愿意出多少补偿费让对方迁出，相互竞争，房屋归出价最高的当事人所有，这种方法主要适用于房屋无法分割，双方都不愿意迁出，且双方条件同等时，由双方当事人自愿进行。

(四)两个问题

问题一，夫妻一方属非城镇户口，其是否有权享已经公房房改的房产权?房改房屋是我国城镇住房制度改革的产物，是为了解决城镇人口的居住问题，因此出售公有住房的对象也是特定的。例如《海口市出售公有住房办法》规定：凡在海口市有常住户口的省、市属党政机关和事业单位的固定职工、合同制工人、离、退休职工均可向所在单位或现住房的产权单位申请购买公有住房。也就是说，只有城镇户口的国家(党政)机关的工作人员、企、事业单位的职工才有参加房改的权利，才能享有房改房屋的产权。若夫妻一方(甲)属城镇户口，在国家机关工作，并取得房改房屋产权，另一方(乙)属农村户口在农村务农。基于双方的婚姻关系，乙当然对房改房屋享有与甲平等的产权、一旦甲提起离婚诉讼，人民法院判决甲、乙离婚，甲、乙的身份关系解除，乙是否有权享有产权?是否可以将该房判给乙呢?如果可以，那么这与我国城镇住房改革的精神是相悖的，因为房改制度是为了解决城镇人口的居住问题，并且房改房屋是有很大福利性的，只有特定的人才享有这种福利，这类人也只能是党政机关、企事业单位的职工，其他人除继承外，应该无权享有这种权利，而继承也是基于身份关系才产生的，甲、乙的婚姻关系解除后，也就失去了享有这种权利的前提。如果不行，那么作为夫妻共同财产的房改房屋，排除乙的共有产权，是没有法律依据的。

问题二，夫妻双方分属不同单位，而以一方的名义在本单位购买公房，离婚后，该房能否归对方所有?一种意见认为，该房屋本单位筹资建设或购买，供售房单位的职工房改，是对售房单位职工的福利补贴，非售房单位职工，无权享有这种权利，尤其是在售房单位对房改房屋享有一定比例房屋份额的情形下，这部分产权的实际使用者也是售房单位的购房职工。双方离婚，只能就购房款进行分割，不能将房改房屋(全部或部分)判归非售房单位职工的夫妻一方。并且，若房屋判归非售房单位职工的夫妻一方，那么售房单位又要给属本单位的夫妻一方安排住房，这显然是不合理的。另一种意见认为，这类房产实际上是国家资产，国家机关、企事业单位是名义上的房屋所有权人，实质上是公有产权。房屋出售给单位职工，不等于房屋出售给某一个人，应该说是出售给一个家庭。在婚姻关系存续期间，夫妻共同购买了公房，都享有平等的产权。夫妻离婚时，人民法院有权根据双方各自条件，依法裁判房屋所有权的归属，售房单位不应干预。?