二重买卖的效力如何确定

但是二重买卖合同的效力如何认定，能否基于出卖人违反诚信原则而确认无效，出卖人对多个买卖合同如何履行及未获履行的合同当事人的权利如何救济等问题，我国相关法律没有作出系统而明确的规定，由此引发了理论界与实务界的争鸣。二重买卖合同的效力 二重买卖合同的效力如何确定，由于法律无明确规定，所以理论上有分歧，司法审判中的做法也不尽相同。实践中，对动产的二重买卖合同的效力如前所述，争议不大。但对不动产的二重买卖合同的效力争议颇多，争议的根源在于对不动产登记过户的法律性质认识不同。关于二重买卖的效力如何确定的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

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二重买卖是指出卖人就特定物与买受人（先买受人）签订了买卖合同后，在特定物转移之前，又就该特定物与第三人（后买受人）签订了买卖合同，从而成立了两个买卖合同法律关系的行为。台湾著名法学家史尚宽对二重买卖定义为“买卖原则上不过是使发生债权的效力，故出卖人就特定物同时或顺次与数买受人成立买卖契约，为可能，此时称为二重买卖。”二重买卖自古有之，有的是出卖人受标的物价格上扬的利诱，有的是出卖人恶意的一物多卖，不管基于什么原因，出卖人一物多卖的行为都是一种严重违反诚实信用原则的行为。但是二重买卖合同的效力如何认定，能否基于出卖人违反诚信原则而确认无效，出卖人对多个买卖合同如何履行及未获履行的合同当事人的权利如何救济等问题，我国相关法律没有作出系统而明确的规定，由此引发了理论界与实务界的争鸣。

二重买卖合同的效力

二重买卖合同的效力如何确定，由于法律无明确规定，所以理论上有分歧，司法审判中的做法也不尽相同。有人认为签订在先的合同有效，而签订在后的合同无效；也有人认为签订在后的合同体现了出卖人最新、最近的真实意思表示，所以签订在后的合同有效而前合同无效，这两种观点均值得商榷。笔者认为基于债权的平等性，债权的效力不因设置的先后而有别，所以确认二重买卖合同的效力，应当将两个买卖合同独立开来，各自以《合同法》及相关法律有关确认合同效力的规定加以衡量，只要合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具体言之即不存在《合同法》第52条列举的无效情形，合同均应被确认为有效合同。因为：第一，买卖合同是诺成性合同，双方当事人意思表示一致即告成立。而依法成立的合同，自成立时生效。第二，虽然是二重买卖，出卖人的合法处分权在法律上并无障碍。因为“二重买卖的构成以出卖人在先后二次买卖契约之缔约时，均握有标的物之所有权为前提。”出卖人虽然与前买受人签订了买卖合同，但因标的物所有权未发生转移，所以出卖人仍然就其出卖物享有合法的所有权，也就当然地享有处分权。所有权的基本权能决定了出卖人有一物多卖的主体资格。第三，债权具有平等性和相容性，与其相对应的物权则具有绝对性和排他性，物权的排他性决定了一物一权的私法原则，在同一标的物上只能存在一个所有权，就同一标的物虽可设立多个内容不冲突的限制物权，但应依其发生先后定其顺序，而实行在先原则。但债权则具有平等性和相容性，不具有排它的效力，所以同一标的物上可以成立两个内容相同的债权，他们互容而不是互相排斥。同时，数个债权人对于同一债务人先后发生内容相同的债权时，其效力一律平等，不因其成立先后而有效力的优劣之分，“此前后两物权的买卖，均有效成立。”所以，基于先后买卖合同而产生的二重债权，处于平等地位，并无序位关系，出卖人与后买受人之间所订立的买卖合同的效力不因前一个买卖合同而受影响。

实践中，对动产的二重买卖合同的效力如前所述，争议不大。但对不动产的二重买卖合同的效力争议颇多，争议的根源在于对不动产登记过户的法律性质认识不同。一种观点认为，登记为合同的生效要件。根据《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《城市房地产管理法》第35条“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记”、第60条第3款“房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者变更土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律规定办理”的规定，认为不动产买卖为要式法律行为，买卖双方不仅要签订书面协议，而且需办理产权转移登记，否则，买卖合同不生效。但仔细研究，上述观点缺乏理论的支撑点，也与目前法律规定相悖。从理论上讲，前述观点混淆了债权与物权的概念。“物权行为，为以物权之设定、移转、变更或消灭为目的之法律行为。”依物权行为发生物权的变动，不动产物权须经登记，动产物权须经交付。因此，登记和交付同样是物权行为发生效力的要件。而债权行为也称契约行为，是指产生物权转移的基础合同。物权行为不同于债权行为，债权行为以债务人履行其债务为目的，物权行为以物权人转移其物权为目的，以物权人移转特定物为内容。可见，不动产买卖合同只是一种债权行为，为合同当事人设定的是债上请求权，而不动产变更登记则是一种物权行为。所以说不动产的变更登记与买卖合同是两种不同的法律行为，其有效要件各不相同，前者不能影响后者的效力。台湾著名学者王泽鉴教授对此有精辟论述：“房屋二重买卖中的两个买卖契约，均为债权行为之性质，此种以负担债务为内容之法律行为，除其标的目的自始客观不能，无从认定，违反法律强行规定，违反公序良俗及其他法律特别规定外，均为有效，出卖人是否有处分权，在所不问。基于先后买卖契约而生之此二重债权，系处于平等地位，无位序关系，不因先后而异其效力。”虽然《城市房地产管理法》规定不动产的权属变动应当登记，但没有明确“登记”的法律性质，“登记”的法律效力究竟是“登记生效主义”还是“登记对抗主义”。同时依据《合同法解释（一）》第9条规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后才生效的，当事人未办理登记手 续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”由此可见，不动产买卖合同未经登记，不是合同生效的要件，只是物权变动的要件。所以，即使是在不动产买卖中，出卖人已经登记将标的物所有权移转于后买受人的，也不影响前买卖合同的效力。

1．撤销权的立法本意

撤销权的立法本意在于恢复、保持债务人的责任财产，使其不至于丧失偿债能力，从而保护全体债权人的利益一同时，撤销权的行使有着严格的条件，从《合同法》第74条有关撤销权的规定可以看出，撤销权的针对性主要在于债务人即出卖人的不当处分财产导致其责任财产减少以至丧失偿债能力对债权造成损害的行为。《合同法》第74条所列举的债务人不当处置财产的行为，包括债务人放弃到期债权、无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产三种行为（。债务人实施了上述不当处置财产的行为之一是债权人行使撤销权的前提条件，也即只有当债务人实施了上述不当行为，同时又满足《合同法》第74条规定的其他条件，债权人方可行使撤销权，仅以债务人的二重买卖行为，债权人行使撤销权缺乏足够的法律依据。[page]

2.行使撤销权的客观要件

它要求债务人的不当减少责任财产的行为危及所有债权人的利益而非是特定债权人的利益。“债务人全部财产为总债权人之共同担保，债权人应于债权之共同担保减少至害及全体债权人之利益时，方得行使撤销权。易言之，撤销权之设定，系以保障全体债权人之利益为目的，非为确保特定债权而设。”而二重买卖所生之债，系以特定物为标的的特定债权，不属于撤销权的效力范围）对此，我国《台湾民法典》第244条第3项及《日本民法典》第224条、第425条均有类似规定。从实践中看，虽然出卖人二重出卖行为的主观恶意比较明显，这种恶意的客观表现往往是追求再次出卖的高价款，有时买受人也具有“明知的恶意”，但对后买受人而言，其买受标的物时支付的是市场经济环境下的对价，出卖人相应取得了对价，因而该买卖行为本身并不会导致出卖人责任财产的减少，至于标的物所有权转移后基于出卖人的单方行为导致其责任财产的减少，则与后买受人完全没有法律上的利害关系，自然不能要求后买受人为出卖人的行为承担责任，前买受人可对出卖人后来的不当减少责任财产的行为行使撤销权。如允许前买受人仅因出卖人的二重出卖行为行使撤销权，则无疑会害及后买受人的合法利益，危及交易的安全性。此种“不问债务人是否陷于无资力而就特定债权的侵害认许撤销权的行使显然有悖债权平等原则，且与物权移转制度相违背。”

3.关于二重买卖中后买受人“恶意”的界定

主张二重买卖中的受害人享有撤销权的前提是后买受人的“恶意”，通常对“恶意”的理解是“知道或应当知道”，即“知道或应当知道出卖人与前买受人买卖合同在先的事实。”笔者认为，在二重买卖合同中，即使后买受人对出卖人的二重买卖行为是明知的，也不构成恶意，因为法律并不禁止二重买卖，而且在当事人“意思自治”、“买卖自由”的契约伦理和自由竞争的市场机制的引导下，二重买卖现象是在所难免的。如果任由前买受人以此为由行使撤销权，虽然形式上撤销的是买卖合同，但因所有权己发生变动，因而撤销权行使的实质效果使得后买受人取得的物权归于消灭，如此既违背了《合同法》设立的债的保全制度的根本宗旨，使得所有权处于不稳定状态，更重要的是不利于市场经济体制下的竞争机制的长足发展。所以，不能以后买受人已知前一个买卖合同的存在作为认定后买受人具有“恶意”的依据，债权人（前买受人）不能据此行使撤销权。有观点依据《民法通则》第58条作为债权人行使撤销权的依据是不妥当的。《民法通则》第58条规定：“恶意串通、损害第三人利益的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力”，《合同法》第52条规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益”的行为无效。所谓“恶意串通的合同，是指双方当事人故意合谋，弄虚作假，进行损害国家利益、集体利益或者第三人合法权益的合同”。这里强调的首先是恶意，是指双方当事人均具有主观上的恶意；第二，客观上有“串通”的行为，串通的目的是损害国家、集体或者第三人的利益。如果二重买卖合同具备上述情形，则前买受人可依此主张后买卖合同无效，但此时前买受人系依据出卖人与后买受人的共同侵权行为请求确认后合同无效，此时后买卖合同的效力不是基于二重买卖，而是基于后买卖合同自身缺乏《民法通则》与《合同法》规定的效力要件而无效，与作为债的保全制度之一的撤销权不产生关联。如此看来，既然立法已经为前买受人预设了救济途径，且其救济效果与撤销权并无根本区别，也没有再设撤销权的必要。