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承租人擅自转租是否有效

周春花律师2021.12.24583人阅读
导读:

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。在本案中,朱某和周某已在原租赁合同中明确约定,周某不得转租,否则朱某有权解除租赁合同。周某隐瞒真相,将该商铺转租给不知情的杨某,周某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。那么承租人擅自转租是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。在本案中,朱某和周某已在原租赁合同中明确约定,周某不得转租,否则朱某有权解除租赁合同。周某隐瞒真相,将该商铺转租给不知情的杨某,周某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。关于承租人擅自转租是否有效的法律问题,大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

【案例】 2006年10月,朱某将一套商铺出租给周某,租期为两年。双方约定:周某不得转租,否则朱某有权解除租赁合同。2007年9月,周某将该商铺转租给杨某,租期为一年,并约定期满可以续签。2008年2月,杨某被房主朱某告知将收回该商铺,杨某认为周某隐瞒真相,擅自将商铺转租给自己,导致自己无法继续承租。于是杨某将周某告上法院,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。

【分歧】未经房主同意承租人擅自转租是否有效?

第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。周某与杨某的转租合同无效,杨某的诉讼请求不应得到支持。

第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。

【管析】笔者同意第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。

对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。

笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。

在本案中,朱某和周某已在原租赁合同中明确约定,周某不得转租,否则朱某有权解除租赁合同。周某隐瞒真相,将该商铺转租给不知情的杨某,周某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,杨某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即“合同无效或被撤销后,……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”(《合同法》第58条)杨某可以向法院起诉要求周某赔偿其相应的损失。

作者:九江县人民法院 陈希

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  • 三次转租合同是否有效视具体情况而定。转租合同效力:1、承租人将房屋转租给次承租人,已经取得出租人的书面或者口头同意,依此订立的合同应认定为有效。2、承租人将房屋转租给次承租人,未取得出租人的同意,出租人在不知情的情况下,转租合同应认定为效力待定。3、承租人将房屋转租给次承租人,未经出租人同意,出租人在知道该事实后,虽反对转租,但未与承租人解除原租赁合同,该转租合同也应有效。 《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
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    内容:根据《中华人民共和国担保法》第18条、第19条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第30条之规定:对于减轻债务人负担的,保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任。所以胡某仍应当对变更后合同承担担保责任。那么妻子擅自变更借款利息是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 租客擅自转租,转租合同效力待定。根据法律规定,承租人擅自转租,将租赁物转租给第三人,经出租人事后追认的,次承租人与承租人之间的租赁合同继续有效,次承租人对租赁物造成损害的,承租人应当赔偿损失。承租人未经同意擅自转租的,合同依然有效,但是出租人可以解除合同。法律依据:《民法典》第七百一十六条承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
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    陈明月

    擅自转租合同是否有效力

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    陈明月律师
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  • 未经房东同意转租是否具有法律效力

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    林艳英

    未经房东同意转租是否具有法律效力

    内容:《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。那么未经房东同意转租是否具有法律效力呢?未经房东同意转租的法律后果1、未经出租人同意擅自转租,出租人依法享有解除权2、未经出租人同意擅自转租,转租合同效力待定承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。那么未经房东同意转租是否具有法律效力。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 根据《合同法》第二百二十九条的规定,你将租约未到期的房屋进行出售,租赁屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即承租人有权要求你与对方的租赁合同继续履行至合同期届满。你单方违约是要对房客进行赔偿的。如果你知道承租人转租,但是你在六个月内未提出异议,则应当认定转租有效。如果你是刚知道承租人擅自转租的,在你知道或应当知道之日起六个月内,你可以向法院主张转租合同无效或者解除转租合同。对于你是否知情未超过六个月需自行举证。
  • 承租人擅自转租是否有效

    龙珊律师

    北京市元甲律师事务所

    龙珊

    承租人擅自转租是否有效

    内容:承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。在本案中,朱某和周某已在原租赁合同中明确约定,周某不得转租,否则朱某有权解除租赁合同。周某隐瞒真相,将该商铺转租给不知情的杨某,周某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。那么承租人擅自转租是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    龙珊律师
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  • 崔玉君律师

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  • 夫妻擅自处分共有财产的行为是否有效

    王熙律师

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    王熙

    夫妻擅自处分共有财产的行为是否有效

    内容:夫妻擅自处分共有财产的行为是否有效在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)》第十七条第二款也规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见在处理婚姻关系中,无论依照社会公德、善意风俗还是立法本意,在婚姻关系中,应依法保护无过错一方,对第三者的不当利益不予支持,以维护正常婚姻关系,有利于维持社会稳定。那么夫妻擅自处分共有财产的行为是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 吴梦云律师

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  • 擅自出售共有房屋买卖合同是否有效

    刘晓红律师

    北京市元甲律师事务所

    刘晓红

    擅自出售共有房屋买卖合同是否有效

    内容:擅自出售共有房屋买卖合同是否有效所谓共同共有,是指两个人或两个人以上的所有人对于全部共有财产,享有平等所有权的共有关系。这里的“平等所有权”,是指每个共同共有人对共同共有的财产所享有的占有、使用、收益、处分权,没有份额限制。由此可见,擅自出售共有房屋,买卖关系并不必然无效,这个特殊情况就是第三人是在善意的前提下即在买卖房屋时,并不知道相对人无权独自出售房屋,同时相对人必须是有偿购买房屋,即对所购房屋支付了合理的对价。只有在具备这两个条件的情况下,法律才会保护第三人也即购房者的权益,承认买卖关系有效。那么擅自出售共有房屋买卖合同是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    刘晓红律师
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  • 黄东洁律师

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  • 未经出租人同意擅自转租,其签订的转租合同只要一般的法定生效条件就是有效的,但是该转租合同仅在承租人与次承租人之间是有效的,对出租人不产生效力。承租人应当就其擅自转租行为造成的损失,承担相应的责任。法律依据:《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。 第七百一十九条 承租人拖欠租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金,但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
  • 擅自出售未经共有人同意的房产行为是否有效

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    李维

    擅自出售未经共有人同意的房产行为是否有效

    内容:为了避免所购房产为未经共有人同意而出售人擅自处分的房产,购房人一定要特别注意房屋产权证中的记载,如果确为共有财产,则要查明是否有其他共有人的书面同意,如果共有人中有因特殊情况无法签署书面同意证明的,必须有公证委托代理权限且权限明确的受托人代为签署。共同共有的消灭主要是因共同关系的终止而引起的,例如婚姻关系终止引起夫妻共有财产关系的消灭。但除此之外,分割共同共有财产还应遵守法律关于该共同共有关系的规定,如法定继承中分割共同继承的遗产,应按照法律规定的遗产分配原则进行。那么擅自出售未经共有人同意的房产行为是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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    擅长:交通事故

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  • 魏某与周某签订的《房屋租赁合同》合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。承租人周某在其租赁期间将其承租权转让给夏某,并由夏某按原租赁合同约定的年租金数额向魏某交纳租金,应视为魏某知晓转让行为,并认可由夏某按原租赁合同继续承租。租赁期限届满后,魏某也未对夏某继续承租提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,出租方和承租方均可随时解除租赁合同。由于期满后的租赁期限为不定期,且承租人夏某逾期未交纳租金,因此,魏某可要求夏某返还房屋,并支付拖欠的租金。而鉴于周某不再是租赁合同的相对方,可不再承担违约责任。
  • 租赁合同无效,转租合同是否有效

    于海明律师

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    于海明

    租赁合同无效,转租合同是否有效

    内容:租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据民法典及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。租赁合同无效,次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任出租人与承租人之间的租赁合同如果被确认为无效或撤销,次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行。那么租赁合同无效,转租合同是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    于海明律师
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  • 林艳英律师

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  • 承租人擅自转租效力认定

    翁玉素律师

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    翁玉素

    承租人擅自转租效力认定

    内容:承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。周某隐瞒真相,将该商铺转租给不知情的杨某,周某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。那么承租人擅自转租效力认定。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 王熙律师

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  • 单方擅自出卖夫妻共有房屋原则上应认定无效的。但若第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记的,该处分行为在转让双方之间有效,在夫妻之间无效。不知情一方不得请求返还房产,可以在提出离婚时,请求处分方赔偿。法律依据:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十八条 一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。
  • 房屋转租口头协议是否有效

    王学瑞律师

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    房屋转租口头协议是否有效

    内容:承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。

    王学瑞律师
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  • 刘晓红律师

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  • 经出租人与原承租人同意,次承租人能再次转租。原出租人与原承租人在签订的合同中约定同意实施转租或合同虽未约定但明确表示同意转租的,次承租人可以实施转租,转租合同具有法律效力;原出租人与原承租人明确表示不允许转租的,转租合同不具有法律效力,原出租人与原承租人可以依法解除。法律依据:《民法典》第七百一十六条  承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 第七百一十七条  承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
  • 商铺转租合同是否需要房东签字

    黄东洁律师

    北京市元甲律师事务所

    黄东洁

    商铺转租合同是否需要房东签字

    内容:对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。转租合同是否有效应视具体情况而定。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。那么商铺转租合同是否需要房东签字。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    黄东洁律师
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  • 元甲交通律师律师

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  • 合伙人擅自转让份额的行为一般应认定为无效。根据相关法律规定,合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时,须经其他合伙人一致同意。未经其他合伙人一致同意,其行为无效。法律依据:《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条 除合伙协议另有约定外,合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的全部或者部分财产份额时,须经其他合伙人一致同意。 合伙人之间转让在合伙企业中的全部或者部分财产份额时,应当通知其他合伙人。 第二十三条 合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先购买权;但是,合伙协议另有约定的除外。 第二十四条 合伙人以外的人依法受让合伙人在合伙企业中的财产份额的,经修改合伙协议即成为合伙企业的合伙人,依照本法和修改后的合伙协议享有权利,履行义务。 第二十五条 合伙人以其在合伙企业中的财产份额出质的,须经其他合伙人一致同意;未经其他合伙人一致同意,其行为无效,由此给善意第三人造成损失的,由行为人依法承担赔偿责任。
  • 擅自转租,出租人是否有解除权

    周春花律师

    北京市元甲律师事务所

    周春花

    擅自转租,出租人是否有解除权

    内容:经多次协商未果,钟某遂诉至法院,要求解除与卓某签订的土地租赁合同,收回土地。第一种观点认为:钟某和卓某已在合同中约定“所租土地不能用作非种养植业生产经营,不允许转租”,而卓某擅自将土地转租给第三人李某作非种养植业生产经营使用,违反了法律和双方订立的租赁合同中规定的义务,侵犯了出租人应享有的权利,因此,出租人钟某有权解除该租赁合同,收回土地。而钟某与卓某之间的土地租赁合同尚未到期,钟某无权解除合同。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。那么擅自转租,出租人是否有解除权。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    周春花律师
    2021.12.24384人收看
  • 周春花律师

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    擅长:婚姻家庭

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  • 未经出租人同意的房屋转租合同是否有效_转租未经出租人同意转租合同有没有效

    张旭律师

    北京市元甲律师事务所

    张旭

    未经出租人同意的房屋转租合同是否有效_转租未经出租人同意转租合同有没有效

    内容:承租人将房屋转租的,要事先经过出租人的同意,未经同意进行转租的,出租人可以请求解除合同。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。《民法典》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

    张旭律师
    2022.05.064785人收看
  • 王学瑞律师

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    擅长:建设工程、债权债务、合同纠纷、交通事故

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  • 签订合同的不是本人是否有效

    杨一凡律师

    北京天用律师事务所

    杨一凡

    签订合同的不是本人是否有效

    内容:签订合同的不是本人是否有效无效。属于效力待定合同没有发生法律效力。根据民法典第171条的规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认对被代理人不发生效力由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的视为拒绝追认。合同被追认之前善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。如果是房屋租赁者将房屋转租与你也应该取得房东的同意否则没有法律效力。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。

    杨一凡律师
    2022.02.22367人收看
  • 孔孟廷律师

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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷

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  • 二房东转租的合同是否有效

    许瑞林律师

    许瑞林

    二房东转租的合同是否有效

    内容:如果未经出租人同意,承租人私自将房屋转租的,依据《合同法》的规定,出租人可以解除合同。但对于出租人的合同解除权是有期限限制的,即在知道或者应当知道承租人转租时起六个月内提出。也就是说,在未经出租人同意的情况下转租房屋,租赁合同的效力是不确定的,如果事后得到了出租人的同意或者出租人知道后六个月内没有提出异议,则在剩余租赁期内的转租合同有效。承租人经出租人同意,可以将租赁物业转租给第三人,原租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。那么二房东转租的合同是否有效。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    许瑞林律师
    2021.12.24980人收看
  • 陈宗琼律师

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    擅长:婚姻家庭

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