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租赁合同纠纷和解案 房屋租赁合同纠纷的法律规定
许瑞林律师2021.12.24287人阅读
导读：
合同的订立又称缔约，是合同双方动态行为和静态协议的统一，关于租赁合同纠纷和解案的法律问题，大律网小编为大家整理了合同解除相关的法律知识，希望能帮助大家。
合同的订立又称缔约，是合同双方动态行为和静态协议的统一，关于租赁合同纠纷和解案的法律问题，大律网小编为大家整理了合同解除相关的法律知识，希望能帮助大家。
租赁合同纠纷和解案
原告诉称：原告将其自有的门市，面积84.96平米，在2002年6月13日租赁给了某某有限公司，合同期限为五年，2007年7月1日期满。2002年6月13日至2002年7月1日期间有限公司对门市进行了装修改造(至今保持原样)。从2002年7月1日起做“xxx”专卖，但合同履行到第三年时，公司经理通知原告说：“xxx“公司不干了，合同从第三年开始交给个人履行，原告当时提出以下三点要求：
1、与糖酒有限公司签订合同中止协议;
2、公司把装修改造实施归原告，原告不再追究3万元违约金;
3、与被告签订新的房屋租赁合同。
原经理说：“中止协议就不要签了，我把公司那份合同给你就算中止了”。原告在收回老合同后，于2004年6月30日与被告签订了新的房屋租赁合同，期限为3年，2007年6月30日期满，租金执行原来的标准。2007年5月17日，原告提出每平米100月，被告讲“同意调高租金，但涨的太高了，租不起这么贵的房子，我不再续租了”。2007年7月1日，原告与被告交涉收回房屋，被告不顾合同的约定让原告出10万元装修改造转让费。否则，不予交房。于是向法院提起诉讼。
被告反诉称：2002年6月13日，被反诉人将其门市房租赁给糖酒有限公司，开办五粮液酒专卖店，承租后糖酒有限公司投资近20万元对该门市房进行了装修。2004年6月，糖酒有限公司将该五粮液门市转给了反诉人，由反诉人承接了该门市的全部权利和义务，同时将与被反诉人签订的租房合同也转让给了反诉人，为便于履行，2004年6月30日，反诉人与被反诉人重新签订房屋租赁合同。合同约定租金为每年五万五千元(折合每平米54元/月)，合同还约定合同期满租金标准应随行就市协商制定，合同期满同等条件继续出租，承租方有优先权。合同签订后，反诉人又投资5万元对门市进行了装修。2007年5月17日，被反诉人与反诉人协商制定续租后的租金问题，被反诉人提出要求房租按每平米100元/月的标准执行，根本没有协商的余地，协商未成。2007年6月5日，被反诉人没有征询反诉人在同等价格下是否还继续租赁的情况下，与第三人吴师东签订新的房屋租赁合同。2007年7月1日，被反诉人向法院提起诉讼，要求反诉人交回房屋。
律师工作情况：
一、我所接受被告委托以后，认真阅卷，认真分析争议的焦点，认为只要在租金合理的情况下，双方当事人可以达成和解。于是我所律师在征求委托人的意见后，准备与原告进行调解。第一次，律师跟原告见面以后，由于租金价格差距太大，没有谈成。我所律师再次劝说委托人，让其将租金调高。第二次，与原告在租金方面达成了初步意向，但是对于原告与第三人签订的合同违约金的赔偿问题没有达成一致意见。第二次和解又以失败而告终。第三次，见面后对于租金和违约金问题，达成一致意见。我所就开始准备起草新的租赁合同，约定时间，让原被告签字。第四次，原被告在我所见面，由于租金和租期的问题双方发生争执，双方各执己见，不肯让步，最后不欢而散。
二、第四次见面以后，我所律师发现双方重新签订租赁合同已不可能，现在也只能等法院开庭了。一天，律师在跟委托人谈话时，委托人说，只要原告让其经营到十月一日，过了十一黄金周，委托人就可以搬走。我所律师一看，又有了和解的希望，就准备再次进行和解。第一次，我们拨通了原告的电话，跟原告讲明诉讼对双方的利害关系，让其考虑一下，如何处理对其更为有利，希望原告能与被告达成和解，妥善解决双方的争议，以化解矛盾。经过我所律师的耐心劝解，原告终于同意让被告经营到十月一日，过了十一黄金周。第二次，我所组织双方见面，协商租金的问题。原告要求100元/平米，被告想80元/平米，在我所律师的调解下，最后以90元/平米达成一致意见，并于2007年10月30前交房。
三、2007年10月29日，我所再次组织双方见面，协商被告交房问题，以及租金，水电费、物业费等。双方见面以后，我所将计算好的租金，以及其他费用交于双方当事人让其核对。在没有异议的情况下，我所先将租金代收，然后跟双方当事人一块到该租赁房屋查看房屋现状，并到物业公司查看相关费用，经过一下午的工作，双方问题基本上解决，但是，到最后验房的时候，原告提出该门市遭到破坏，要求被告恢复原状，并赔偿相应损失，对其他方面没有异议。2007年10月30日上午，我所再次组织双方和解，经主办律师耐心跟双方当事人谈心，最后对房屋问题也达成谅解，原告不再追究被告的责任。在各方面都没有争议的情况下，当天下午，双方当事人在和解协议上签了字，并约好什么时间到法院办理撤诉。
案件处理结果： 双方当事人达成和解协议，并共同到受诉法院办理了撤诉。
房屋租赁合同纠纷的法律规定
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》是最高人民法院的司法解释，该解释经最高人民法院审判委员会第1469次会议研究通过，于2009年9月1日正式施行。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(优先购买权不支持的情况)
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
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