物业管理费纠纷代理词

本案为物业管理费纠纷，原告与深圳海X地产发展有限公司于2004年1日签订的《物业管理委托合同》第十条(四)和《业主公约》第四条(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。关于物业管理费纠纷代理词的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

尊敬的审判员：

ＸＸ律师事务所接受ＸＸＸ的委托，就与ＸＸＸ物业管理费纠纷一案，指派我为代理人。

在庭审中，本代理人对本案有关事实、证据及法律后果、如何处理等均发表了意见，现再发表如下代理意见，请法庭予以充分考虑并采纳：

一、人民法院非本案的管辖机构。

本案为物业管理费纠纷，原告与深圳海X地产发展有限公司于2004年1日签订的《物业管理委托合同》第十条(四)和《业主公约》第四条(四)约定深圳仲裁委员会为解决争议机构。深圳市海X地产发展公司与原告在签订物业管理委托合同是代表仙桐御景小区全体业主签订的，原告提起对被告的诉讼也是依据《物业管理委托合同》，因此，原告与深圳海X地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》中的仲裁条款亦适用于被告。因此，本案不属于人民法院管辖范围，已经受理的应当驳回起诉。

二、《物业管理委托合同》违法无效。

原告不具有与被告签订《物业管理委托合同》的合同主体资格。

根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的有关规定， 深圳市海辰地产发展有限公司(以下简称海辰公司)建设的住宅物业，海X公司违反法律的强制性规定，未通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是直接指定其子公司即原告作为物业服务企业，明显违反法律规定。

三、“事实物业服务”是违法的强行服务，业主有权拒绝向原告交纳物业管理费及相关费用。

原告提起诉讼所谓的依据为《物业管理委托合同》的合同期限为2004年1月1日起至2005年12月31日止，该合同到期后原告与被告至今未签订新的物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 ：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原告以无合同依据的所谓“事实上的物业服务”起诉被告，法院应当予以驳回。[page]

原告非法霸占被告小区物业近四年，强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标的的委托合同法律关系：业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务、并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《民法通则》等相关基本法律。二者任意一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。，《合同法》要求合同双方基于“合意”，即一方提出要约，另一方对该要约认可并做出承诺，合同才能成立。依据民法理论，民事主体享有合同的自由，即有权选择合同当事人、有权选择订立或不订立合同。难道物业公司老板对员工聘用合同到期，该员工还赖着说我提供事实上劳动，你顶替者不到前，我不走!这样物业公司就该给该员工继续发工资吗?

根据《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。在事实合同成立的要件上，《合同法》要求“对方接受”，“对方接受”的前提是愿意，也就是说双方“合意”事实合同的基础。业主事实上未接受物业服务，不能认定为“事实物业服务”。 仙桐御景小区共有400多户业主中就有307户业主拒交物管费，集体停止交纳物业费，这不是足以说明该小区业主未接受原告的所谓的物业服务吗?

四、原告提出的滞纳金没有合同根据。

本案原告与被告之间未签订新的书面合同，也就未对违约行为的违约金进行约定，原告据以的《物业管理委托合同》和《业主公约》已经过期，被告不应向原告支付物业管理费，更没有滞纳金一说。

五、原告不具有收取2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。

深圳市国土资源和房产管理局对2005年原告的资质年审结果是“需整改”，从2006年至2007年原告连续二年年审不过关，在07年被罚款1万元以后，才再有三级资质。因此，原告不具有2.8元每平方米物业服务收费标准的资质。

六、原告不具备收取本体维修基金的主体资格，原告无需向被告交纳本体维修基金，被告已经收取的也应退还。

根据《物业管理条例》第五十四条：“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”根据《物业管理条例》第十二条：“筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”仙桐御景小区这笔基金之前由小区物业管理公司代收并使用，由于缺乏监管，被原告挪用、占用，虚报账目，长期侵占应当存入维修资金帐户的基金。[page]

根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。第十五条：“业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”第二十三条规定了使用住宅专项维修资金的程序：(一)物业服务企业提出使用方案，(二)业主大会依法通过使用方案;(三)物业服务企业组织实施使用方案;(四)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金(五)业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案; (六)业主委员会 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知; (七)专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”因此，原告无权收取并使用该项费用。

根据深圳市XX会计师事务所做出的名为《深圳市X新物业管理有限公司XX园管理处审查报告》显示：“从2004年1月至2005年11月，该物业管理处银行存款账户未按核算单位独立核算;本体维修基金及管理费账面收入金额与测算金额(应收金额减去欠费后的金额)不符;未按照《XX园物业管理服务合同》购买车场保险、小区公共设备、设施等财产保险……审计报告表明，辰新物业已挪用本体维修基金20多万元。”原告有侵吞本体维修基金的前科劣迹，被告有权拒绝向原告交纳此项费用。

七、原告向被告主张的物业管理费和相关费用已过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。

根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定第五条：“ 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，本条规定的债务标的数额是确定的，而本案每一期履行的标的尚不固定，总债务标的更不确定，原告诉讼请求按总标的计算已过两年诉讼请求，应依法驳回。

八、原告与被告之间已不存在合同关系，且原告也未履行前期《物业管理委托合同》约定的义务，违约在先，被告有瑕疵履行抗辩权。

原告在被告小区管理质量很差，如今小区不时发生失窃，草木枯死，一片凋伶，业主们怨声载道，被告不但对小区实施非法管理，还对维权业主采取了停水断电、打人砸车等恶劣手段，引起广大业主强烈愤慨，公安部门对其进行了警告，深圳等多家媒体对此相继进行了详细报道，被告仍按原约定强收物业管理费没有依据。

原告即使认为与被告存在合同关系，原告也存在大量违约行为 。根据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物管费。[page]

根据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》“分级服务要求有一至两条达不到标准的，收费标准应适当下调;有三条或以上达不到标准的，按低一级标准收费。”原告不按《物业管理委托合同》的约定履行义务，存在上述严重违约行为，且在明知自身违约在先的情况下，却强行要求业主百分之一百的履行缴纳物业费的义务，甚至将业主告上法院，天理何在?

九、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。

本案是物业服务费纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了《物业管理委托合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《物业管理委托合同》 及相关文件约定的质量要求，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。(《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条“在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”)

十、原告与深圳市海X地产发展有限公司具有连带关系，在海X公司未向被告履行债务之前，被告有权拒绝向原告履行“债务”。

贵院于2006年判决了被告小区80户业主起诉开发商深圳市海X地产发展有限公司迟延交楼的诉讼，由海X公司对80户业主进行赔偿。而该公司一直无视法律，拒绝履行贵院的生效判决，多次转移资产，以至这80户业主的赔偿款至今未得到执行，致使部分业主至今未能领到房产证。

而本案原告正是海X公司的子公司，与海X公司的法定代表人同为XXX，二公司住所地深圳市XXX，根据《公司法》第二十条：“公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”，因此被告有权拒绝向原告支付费用。

被告代理人：颜宇丹

2009年11月18日