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开发商阶段性担保抵押物如何降低风险？
李维律师2022.02.10673人阅读
导读：
欠条 债务纠纷起诉书 借条 借条和欠条的区别 借款合同 高利贷 民间借贷利息业主弃房断供导致许多开发商被卷入了业主与银行之间的按揭贷款纠纷，阶段性担保给开发商带来的风险不可小觑。另外，银行在签订贷款及担保合同后，往往怠于处理抵押手续及他项权证书等问题，致使开发商的“阶段性担保”一直处于预抵押的阶段中，业主还不清贷款，则开发商就得背负着担保责任。这对开发商明显的不公平。如果没有有关牵涉到阶段性担保问题的特别约定，则开发商在出现纠纷和被银行追责后，并不能直接请求解除预售合同，只能将因担保产生的对业主的债权作为一般债权向业主追索。那么开发商阶段性担保抵押物如何降低风险？。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
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业主弃房断供导致许多开发商被卷入了业主与银行之间的按揭贷款纠纷，阶段性担保给开发商带来的风险不可小觑。如果房价进入下跌通道，则此类纠纷必定会成为开发商不小的负担。
因业主按揭贷款合同及担保合同一般均为银行的格式文本，而银行的格式文本中不会详细涉及借款人(业主)和担保人(开发商)之间关于担保人承担担保责任后向借款人主张权利的约定。另外，银行在签订贷款及担保合同后，往往怠于处理抵押手续及他项权证书等问题，致使开发商的“阶段性担保”一直处于预抵押的阶段中，业主还不清贷款，则开发商就得背负着担保责任。这对开发商明显的不公平。
如果银行以业主和开发商为被告提起诉讼，通常会追究开发商的连带责任，判决后，银行一定会优先执行开发商的资金，而把断供的房子甩给了开发商。
但是但是，开发商的真正风险在这里：实践中，银行执行了开发商的资金，开发商怎么办？那就得去起诉业主，处理房子，这中间必定有个时间差。经常出现在开发商起诉之前房屋即因业主其他债务被第三方申请查封的情形（或者业主制造纠纷、恶意查封），在此情况下，开发商已承担的担保责任的款项能否优先扣除将会存在一定争议。
一、对于以上情况，开发商应迅速做出以下决策：
（1）在银行向其主张担保责任后迅速决策是否行使解约权利，并在决定解约后尽快起诉;
（2）起诉解约的同时申请对涉案房屋进行财产保全，避免第三方捷足先登;
（3）在解约裁判文书生效后尽快进入强制执行程序，并就在先的第三方查封（如果存在的话）提起财产保全异议;
应当注意的是，开发商无法和强势的银行在签约中对抗，但是却可以在和业主的房屋买卖合同或预售合同中进行特别约定，以最大限度的保护自己利益和简化出现纠纷时解决的程序。如果没有有关牵涉到阶段性担保问题的特别约定，则开发商在出现纠纷和被银行追责后，并不能直接请求解除预售合同，只能将因担保产生的对业主的债权作为一般债权向业主追索。因业主断供通常伴随的是业主履行能力的全面崩溃，因此前述追索的成功率无法切实保障。
二、作为开发商，和业主的合同里，应该注意补充以下内容：
（1）若借款人未按照按揭贷款合同及担保合同履行义务，导致银行向开发商主张承担担保责任的，开发商有权解除合同；
（3）业主应当在开发商解约后一定时间内将房屋恢复原状并返还开发商;
（4）若需办理解除网签备案手续的，业主应当配合办理并承担所需费用；
（5）购房款不足以支付各项费用或损失的，开发商有权向业主追偿。
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