房屋租赁合同争议诉讼

上诉人兰州xx商贸有限责任公司为与上诉人甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案均不服甘肃省高级人民法院甘民初字第5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。xx公司于1998年6月8日向yy公司交付房屋租赁保证金10万元。如xx公司拖欠租金累计达6个月时，除交纳拖欠房租及违约金外，yy公司可解除合同，收回房屋。8月26日，再次致函yy公司称，由于对承租房屋的质量问题至今得不到解决，故请求终止租赁关系，yy公司赔偿因租赁房屋质量给其造成的直接经济损失。关于房屋租赁合同争议诉讼的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

上诉人兰州xx商贸有限责任公司(以下简称xx公司)为与上诉人甘肃诚信电线电缆有限责任公司(以下简称yy公司)房屋租赁合同纠纷一案均不服甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1998年5月29日，甘肃诚信电力工贸有限责任公司(以下简称诚信工贸公司)与xx公司签订《房屋租赁意向协议书》，约定在讼争房屋土建工程完工后，将房屋交付xx公司使用，在签订协议之日起5日内，xx公司需向诚信工贸公司交付履约保证金10万元。xx公司于1998年6月8日向yy公司交付房屋租赁保证金10万元。1998年7月，yy公司在土建工程完工后将讼争房屋交付xx公司，随即xx公司开始对承租房屋进行装修，并于1998年12月25日以“千禧龙海鲜美食世界”(以下简称千禧龙酒店)的名义开张试营业。1999年3月10日千禧龙酒店装修工程竣工。1999年4月12日，yy公司与xx公司签订《房屋租赁合同》，约定：承租的房屋位于甘肃省兰州市七里河区武威北路西侧甘肃送变电工程公司(以下简称送变电公司)住宅楼南端一、二层。承租房屋使用面积为1580.2平方米。承租房屋为新建框架式结构，水、电、暖设施齐全。租赁期限为1999年4月12日至2004年4月11日，租赁期限5年。第一个租赁年度每月租赁费用为49776.3元。租金按每平方米31.5元计算，第一个租赁年度租赁费用为597315.6元，5年租赁期总金额为3300545.75元。租金按租赁季度交纳。租金交纳采用先交费，后使用的原则，即在每个租赁季度初5日内交纳本季度租赁费。从第二季度起，租赁费用在前一个租赁年度基础上逐年递增5%.租赁期间的水、电、暖费用另计。租赁期间发生质量问题，xx公司应及时向yy公司书面提出修缮要求，yy公司负责维修，费用由yy公司承担。在xx公司提出书面维修意见后，没有及时对房屋进行维修，给xx公司造成的损失，yy公司应对xx公司给予一定的补偿。xx公司对所租凭的房屋及设施有日常维护和维修的责任。房屋发生不可预见的严重损坏，双方协商解决。租赁期间如xx公司逾期拖欠房租，除交纳拖欠房租外，每逾期一天，还应向yy公司交纳拖欠房租每日5‰的滞纳金。水、电、暖的供应费用由xx公司负担。xx公司于每月5日前向yy公司缴纳上月所发生的水电费用。采暖费在每个来暖期前一个月一次性向yy公司全额缴纳。xx公司如拖欠，每延期一天，按本期应交费用总额的5%向yy公司支付违约金。xx公司如拖欠水、电、暖费用达30天时，yy公司可以从xx公司的保证金中扣除拖欠费用。如xx公司拖欠租金累计达6个月时，除交纳拖欠房租及违约金外，yy公司可解除合同，收回房屋。租赁期间，双方如提前终止合同，应提前3个月通知对方，取得对方同意后，应同时向对方支付剩余租赁期间内的租金的20%作为赔偿。1999年4月16日，xx公司交纳一个月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龙酒店开业。1999年5月26日，千禧龙酒店致函yy公司的上级主管部门送变电公司称：千禧龙酒店大门前地基变形导致四次更换相应的玻璃门，霓虹灯管损坏，室内装饰多次漏水给酒店带来严重经济损失，直接影响合同不能正常履行。8月24日，千禧龙酒店再次致函送变电公司称：千禧龙酒店开业至今，花费几十万元的门头因多次漏水，现已严重裂缝，霓虹灯不能使用，使千禧龙酒店处于一片黑暗之中。千禧龙酒店内部，库房屋顶三分之一面积坍塌，多次因包房屋顶漏水，形成大面积污渍，包房至今漏水，请求尽快予以解决。8月26日，再次致函yy公司称，由于对承租房屋的质量问题至今得不到解决，故请求终止租赁关系，yy公司赔偿因租赁房屋质量给其造成的直接经济损失。1999年9月23日、10月7日，yy公司复函称：出租房屋不存在严重质量问题，千禧龙酒店门头霓虹灯管损坏，门面黑暗与本公司无关。截止到1999年9月，千禧龙酒店已拖欠房租199105.20元，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。以后，双方又为承租房屋的质量、物业管理等事宜相互发函协商。1999年9月10日，yy公司提出《关于千禧龙海鲜美食世界装修维修计划的协议》，称：由于出租房屋三楼个别房间的防水层及三楼落雨棚、排水管在建楼时处理不好渗漏水，使一楼、二楼部分房屋屋顶坍塌，为尽快处理屋顶渗漏水问题，提出价值为9480元的维修方案。千禧龙酒店未在协议上签字，协议未生效。

xx公司向一审法院起诉，请求确认双方于1999年4月12日签订的房屋租赁合同无效，yy公司返还投资款500万元并赔偿给其造成的经济损失100万元，诉讼费由yy公司负担。1999年11月25日，yy公司向一审法院提出反诉请求：xx公司交纳房租509377.47元、拖欠的水电费20301.45元、滞纳金15694.67元，由xx公司承担诉讼费。2001年5月15日，xx公司变更诉讼请求为：请求人民法院判令yy公司承担因房屋质量和无《建筑工程消防验收合格证》导致xx公司无法正常经营而造成的经济损失150万元。2001年10月11日，xx公司再次变更诉讼请求为：yy公司赔偿装修损失1883920元、更换玻璃门费用3600元、千禧龙酒店固定资产损失172292.3元、酒店员工工资支出1436224.91元、贷款利息1299500元、经营利润损失1820000元，yy公司返还履约保证金10万元。

2001年8月29日，一审法院委托甘肃信诺房地产咨询估价中心对讼争房屋的装修进行评估。2001年9月11日，评估单位出具的造价鉴定结论为按三类乙级取费装修工程造价为1447310元，按四类工程取费造价为1434269元。作出该结论后，xx公司提出异议，造价评估单位于2001年9月30日重新作出评估结论为1883920元，有争议的项目价值为343698元。2001年10月15日，再次作出《漏计铝塑料板材料差价的补充函》将工程造价调增金额为65650元。一审中双方当事人认可装修价值为1847126元。千禧龙酒店大面积渗漏水发生在1999年10月14日第二个采暖期暖气试压时，千禧龙酒店二楼“饮露”包厢顶部渗水并流至一、二层地面，造成大面积装修被浸泡。经检查发现是由于“饮露”包厢顶部暖气阀门未关且装修时未留出预检口造成的。2001年10月10日，甘肃省工程质量监督总站接受一审法院委托对讼争房屋一、二层渗漏水、一层地面起鼓等质量问题进行检测鉴定。结论为：1、该建筑渗漏水主要原因为排水管道穿过楼板的预留孔与管道间隙未按规范施工和楼板裂缝所致。该房屋渗漏水的主要原因是土建、安装不按规范施工造成的。2、大门外地坪起鼓与厨房地坪起鼓是由于地坪受硫酸盐腐蚀膨胀所致。3、该商贸城北段Ⅱ区A段一、二层梁、板、柱仅有46.8%的构件强度达到设计要求，且强度值离散较大，最小值为13.3MPa.该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。

讼争房屋属送变电公司住宅楼的组成部分。1994年9月29日兰州市城乡建设委员会发文决定扩建甘肃省兰州市武威北路。1997年兰州市七里河区人民法院政府发文称：根据市政府、市建委、市规划局文件精神，扩路工程系政府行为，武威路商住楼建设许可证可以免办，有关拨地手续、售房手续正在办理中。1999年12月10日，兰州市人民政府颁布《关于划拨搬迁楼建设用地的通知》明确讼争房屋占地性质为划拨，作为城市道路改造，修建搬迁楼建设用地，需补办土地登记手续。2000年3月16日，兰州市七里河区建设局致函送变电公司称：“讼争房屋属改善城市基础设施建设的造福工程。该工程项目系政府行为(属指令性计划)，有关手续可以免办或今后补办，现产权证手续正在补办中(拨地事宜已办完毕)。你单位(送变电公司)拥有商住楼的产权是无争议的，手续之所以滞后，是享有国家有关优惠政策，需要各个部门审核。”1996年12月10日对讼争房屋的框架结构验收合格。1998年5月1日，送变电公司与yy公司签订《房屋管理委托协议书》，讼争房屋的产权人送变电公司授权yy公司管理讼争房产，可采取联营、租赁、自营等方式经营讼争房地产，以保障资产的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，兰州市建设工程质量监督站出具书证证明讼争工程经该站1998年检验定为合格工程，2000年11月10日yy公司取得《工程质量等级认证书》，但有权机关未向讼争工程核发工程质量合格证书。1999年6月9日，yy公司取得《房屋租赁证》。2000年5月23日，兰州市七里河区公安局消防局向千禧龙酒店出具《消防安全检查意见书》，认为千禧龙酒店已具备消防安全条件，同意使用一年。2001年7月25日，兰州市公安局消防局向讼争房屋的施工单位兰州市七里河区建设局发函指出：该楼房一、二层商场装修时未经审核、验收擅自使用，违反《消防法》，影响该楼整体消防验收。2001年2月15日，送变电公司取得讼争房屋的产权证。

另查明：1999年4月15日，诚信工贸公司取得企业法人营业执照。2000年6月5日，诚信工贸公司经工商部门办理企业法人变更登记变更为yy公司。1999年5月14日，xx公司注册了非法人经营实体兰州xx商贸有限责任公司千禧龙海鲜美食城。xx公司拖欠yy公司房屋租金，100天装修期为33184.20元，从试营业至2001年10月11日为1676424.41元，拖欠水、电、暖费用至2001年10月9日为188119.19元。根据物价部门有关规定，酒店每日营业额为7187.21元。根据物价部门的有关规定，酒店每日营业利润2731.14元。

2000年5月29日，一审法院作出(1999)甘民初字第26号民事判决，xx公司不服一审判决向本院提起上诉。本院于2000年12月26日作出(2000)民终字第77号民事裁定：撤销甘肃省高级人民法院(1999)甘民初字第26号民事判决;本案发回甘肃省高级人民法院重审。

一审法院重审认为，yy公司与xx公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实自愿的意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定合同有效。鉴于合同已无法履行，应依法解除。yy公司作为出租方虽及时交付了房屋，但房屋存在严重质量问题，渗漏水的主要原因是承建单位在土建、安装中不规范施工造成的，影响承租人的使用，对此yy公司应承担主要责任。xx公司作为承租人未依约按时交纳房租构成违约，在装修时未关闭暖气阀门，也没有预留检修口，造成暖气跑水致使大面积装修被浸泡，也应承担一定责任。xx公司对房屋进行的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，拆除将影响使用价值，故随房屋一并由yy公司接受。房屋装修价值，扣除折旧后由yy公司给予xx公司合理补偿。由于房屋的质量问题，给xx公司的经营活动造成一定的影响，xx公司的营业损失应予保护，xx公司交纳的履约保证金部分返还。xx公司依约应交纳的房屋租金适当减少，其余部分由yy公司自行负担。水、电、暖费用按照合同约定由xx公司全额支付给yy公司。对于xx公司请求赔偿更换玻璃门费用的主张，根据质检报告大门地坪起鼓的原因为受硫酸盐腐蚀膨胀所致，由于装修铺设地板的混凝土砂浆中含有磷酸盐成份，造成地坪起鼓挤压玻璃门破碎，因装修工程由xx公司组织装修施工，故对xx公司要求赔偿玻璃门损失的请求不予支持。xx公司请求赔偿固定资产损失、贷款利息损失、员工工资损失的主张，缺乏合同依据，xx公司为酒店经营购置的设备属动产，与承租房屋可分离，应由其自行移走处理。员工工资支出是xx公司正常经营活动的必要支出，与本案的房屋租赁合同无关。xx公司主张的贷款利息损失因无正式的贷款合同、借据无原件、借款行为不合法而不予支持。yy公司要求xx公司支付拖欠房租滞纳金的请求因缺乏法律依据而不予支持，据此依据《合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第(二)项、第一百零九条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决如下：一、解除xx公司与yy公司签订的《房屋租赁合同》。二、xx公司在判决生效之日起10日内将承租房屋交还yy公司。三、yy公司给付xx公司装修费用640336.98元。四、xx公司向yy公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及从2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元计算。五、xx公司向yy公司支付拖欠的水、电、暖费用188119.19元及从2001年10月10日至合同解除之日实际发生的水、电、暖费用。六、yy公司赔偿xx公司营业利润损失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的营业利润损失，每日按2184.91元计算。七、yy公司返还xx公司交纳的履约保证金80000元。八、驳回双方当事人的其他诉讼请求。以上各项款项自判决生效10日内结清。一审案件受理费59041元，xx公司承担11808.20元，yy公司承担47232.80元。反诉费14843元，xx公司承担11874.4元，yy公司承担2968.6元。鉴定费43000元，xx公司负担8600元，yy公司负担34400元。评估费20000元，由xx公司承担4000元，yy公司承担16000元。

xx公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决。2、yy公司赔偿xx公司损失816万元。3、yy公司返还xx公司10万元。4、yy公司承担一审、二审案件受理费。事实和理由：第一、双方签订房屋租赁合同后，xx公司即支付了一个月租金，试营业期间发现承租房存在严重的质量问题，导致开业至今无法使用。2001年10月10日，甘肃省工程质量监督总站接受甘肃省高级人民法院委托对讼争房屋质量监测并作出甘建发(2001)012号鉴定报告为该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。根据该鉴定结论yy公司违约在先，根据《合同法》第66条、第111条规定，yy公司违约在先，xx公司拒付租金的行为不构成违约。第二、一审判决认定事实错误。一审判决认定xx公司“在装修时未关闭暖气阀门，也没有预留检修口，造成暖气跑水致使大面积装修浸泡，也应承担一定责任。”这一认定与检测鉴定结论不符，请求二审法院改判。一审判决将地坪起鼓的原因归责xx公司与事实不符。yy公司应赔偿xx公司更换玻璃门的费用3600元。第三、yy公司应向xx公司赔偿1999年4月12日至1999年10月19日折旧费1550513.3元，员工工资损失1436224.91元，借款利息90万元，固定资产损失1722792.3元。一审法院委托甘肃信诺房地产咨询估价中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地产估价报告”认定：xx公司出具的装修费为1883920元+343698元(装修中有争议的部分)+65650元(评估漏项部分)=2293268元。xx公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折旧后，yy公司应向xx公司支付装修费2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日长达两年六个月时间内，xx公司向千禧龙酒店投入各项资金696万元，借款利息为1299500元。第四、由yy公司承担一、二审案件受理费。

yy公司亦不服一审判决向本院提起上诉，请求：一、一审判决书主文第三项“yy公司给付xx公司装修费640336.98元”，这一判项违反了建筑装修管理规定，千禧龙酒店装修工程是违法工程，装修费不应受保护。二、一审判决书主文第六项“yy公司赔偿xx公司营业利润损失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的营业利润损失，每日按2184.91元计算。”没有证据支持，也缺乏法律依据，应予撤销。

xx公司答辩称：xx公司装修千禧龙酒店是合法的，并不违反建筑装修管理规定。yy公司出租房屋存在严重质量问题，造成xx公司无法正常经营，这是造成合同无法正常履行的主要原因，不存在xx公司经营和管理不善的问题。据此，应驳回yy公司的上诉请求。yy公司答辩称：交纳房租是xx公司的合同义务，不交纳房租即构成违约，不存在行使抗辩权问题。因xx公司使用不当造成房屋漏水，一审判决xx公司承担一定责任是正确的。xx公司上诉主张由yy公司赔偿固定资产损失、员工工资损失、营业利润损失、贷款利息损失、装修费损失、玻璃门破碎损失，因缺乏事实和法律依据予以驳回。

本院认为：xx公司与yy公司签订《房屋租赁合同》意思表示真实、自愿。yy公司在房屋产权人送变电公司委托授权经营范围之内出租讼争房屋，属合法经营。1999年6月9日，yy公司取得《房屋租赁证》，虽兰州市公安局消防局曾于2001年7月25日发函指明对承租房一、二层商场装修未经审核、验收擅自使用，但在此之前兰州市七里河区公安局消防局发出的《消防安全检查意见书》认为，千禧龙酒店已具备消防安全条件，同意使用一年，即千禧龙酒店开业是经政府有关部门批准的。由于租赁房屋座落的土地为国有划拨土地，依据《城市房地产管理法》第五十五条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第25条规定：以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益的上缴办法，应当按照财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定》的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的规定时，从其规定。据此，一审判决认定《房屋租赁合同》有效是正确的，应予维持。鉴于本案的实际情况，合同已无法继续履行，且双方当事人对解除合同并无异议，一审判决解除合同是正确的，应予维持。

根据一审法院委托的鉴定机构甘肃省工程质量监督总站作出的《关于“千禧龙海鲜美食世界”房屋渗漏监测结果的通知》，1、该建筑渗漏水主要原因为排水管道穿过楼板的预留孔与管道间隙未按规范施工和楼板裂缝所致。该房屋渗漏水的主要原因是土建、安装不按规范施工造成的。2、大门外地坪起鼓与厨房地坪起鼓是由于地坪受硫酸盐腐蚀膨胀所致。3、该商贸城北段Ⅱ区A段一、二层梁、板、柱仅有46.8%的构件强度达到设计要求，且强度值离散较大，最小值为13.3MPa.该房屋存在严重质量问题。建议建设单位对该楼进行整体可靠性鉴定。依据《建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得贸有渗漏、开裂等质量缺陷。”yy公司履行上述法定义务是xx公司使用承租房屋的前提条件，由于yy公司未履行法定义务已违反国家法律强制性规定，且不符合租赁房屋的使用条件，应认定yy公司违约在先。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法施行以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以使用合同法的有关规定。”据此，xx公司拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成建约，不承担违约责任，yy公司应承担违约赔偿责任。

《租赁合同书》约定：在xx公司提出书面维修意见后，yy公司没有及时对房屋维修，给xx公司造成的损失，yy公司应对xx公司给予一定的补偿。xx公司在承租房屋内开办的千禧龙酒店正式开业不久即依约书面致函出租人yy公司，告知由于承租房屋存在严重质量问题，导致其不能正常经营，造成严重经济损失，请求解决出现的问题并中止履行合同。以后，承租人xx公司又多次致函yy公司督促出租人尽快解决房屋质量问题，yy公司复函不承认出租房屋存在严重质量问题，以后才提出价值9000余元的维修计划，应当认定由于yy公司怠于履行合同约定的维修义务，导致损失扩大，对此应承担相应的赔偿责任。在第二个采暖期，由于承租人xx公司对房屋设施使用不当，导致房屋大面积漏水，致使损失进一步扩大，xx公司应对因此造成的扩大损失自己承担。经营利润损失不仅发生在停业以后合同解除前的一段时间内，而是存在整个经营期间，损失与yy公司的违约行为有直接的因果关系，yy公司应予适当赔偿。依据《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所遭受的损失。”参照《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”装修作为出租房屋的添附，在解除房屋租赁合同时应随原物返还，出租人yy公司应对因添附增值部分予以补偿。由于出租房屋存在严重质量问题，导致承租人自试营业至停业期间始终不能正常经营，装修工程自完工后即不能正常、全面发挥其使用功能，对正常折旧和加速折旧的财产价值应认定为损失，由yy公司和xx公司按损失造成的原因分担，一审判决xx公司承担租金的比例与yy公司承担损失的比例不对等，未体现过错责任原则，应予纠正。双方认可的装修价值为1847126元，应由yy公司承担80%，即1477700.80元《房屋租赁合同》约定xx公司向yy公司交纳履约保证金的性质为定金，依据《民法通则》第八十九条第一款第(三)项、《担保法》第八十九条、第九十条规定，yy公司本应向xx公司双倍返还定金，但xx公司在起诉、上诉中只请求返还10万元，依据《民事诉讼法》第一百五十一条规定，只支持返还10万元。xx公司主张的员工工资损失、经营酒店借款利息损失、固定资产折旧损失三项属经营成本，一审判决已对经营利润损失予以赔偿，不应对经营成本重复赔偿。xx公司上诉提出承租房玻璃门破碎损失是承租房质量存在问题引起的，应由yy公司赔偿，因证据不足不予支持。本案合同性质为租赁合同纠纷并不涉及xx公司与案外人签订的装修合同的效力问题，参照《合同法》第一百一十三条规定经营利润属履行合同后可获得的利润，应予赔偿，yy公司上诉请求不予赔偿因缺乏法律依据本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、维持甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决第一、二、四、五、六、八项;

二、变更甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决第三项为：yy公司给付xx公司装修费1477700.80元;

三、变更甘肃省高级人民法院(2001)甘民初字第5号民事判决第七项为：yy公司返还xx公司交纳的履约保证金10万元。

以上各项，在本判决生效之日起10日内结清。

一审案件诉讼费按一审判决执行，二审案件受理费73883元，由yy公司负担59106.4元，由xx公司负担14776.6元。

本判决为终审判决。