雪灾是否必然免除逾期交房之责

根据目前武汉市几个法院和仲裁机构的判决和裁定，几乎都认定了因雪灾而免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。但本人认为，只有当雪灾是导致开发商逾期交房原因时才能免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。此案还没有判决，希望该案判决能够一改一概免责的局面。"据此，本诉被告应当向本诉原告承担合同约定的逾期交房的违约责任。不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系是决定免除责任的基本要件，如果两者之间没有因果关系则不能免除责任。关于雪灾是否必然免除逾期交房之责的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

导读：2008年初，武汉遭遇了50年一遇的冰雪天气，给武汉市农业、交通运输业、建筑业等相关行业的生产和人们的生活造成了严重影响。也导致武汉市许多楼盘逾期交房，从而引发逾期交房官司不断。根据目前武汉市几个法院和仲裁机构的判决和裁定，几乎都认定了因雪灾而免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。

但本人认为，只有当雪灾是导致开发商逾期交房原因时才能免除或部分免除开发商逾期交房的违约责任。即只有当雪灾(原因)与逾期交房(结果)存在因果关系，才能免责，而非一概免责。

下面是本人代理的一起商品房买卖合同(hetong)纠纷案的代理词，其中也涉及此问题。此案还没有判决，希望该案判决能够一改一概免责的局面。

代理词

审判长、审判员：

湖北XX律师事务所接受本案本诉原告(反诉被告)建XX等113名购房人的委托，并指派我和童XX律师为其诉讼代理人。在此之前，我认真分析了《商品房买卖合同(hetong)》等相关材料，在开庭前，本诉原告和被告进行了证据交换，刚才又参加了法庭调查，对本案的基本事实有了比较全面和深入地了解。

为维护本诉原告的合法权益，根据事实，依据法律，现针对本案本诉发表以下代理意见，供合议庭合议时参考。

一、本诉原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人的合法权利应当受到法律的保护

自2006年8月16日(杨X等)起至2007年11月10日(秦XX)止，本诉原告与本诉被告在本诉被告的售楼部分别签订了《武汉市商品房买卖合同》。该合同是在双方平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示的体现。并且该合同无论签约主体，还是合同形式和内容均符合法律的相关规定，因此是合法有效的合同，合同当事人的合法权利应当受到法律的保护。

二、本诉被告未能在合同约定的时间内向本诉原告交付符合合同约定条件的商品房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任

该《商品房买卖合同》第九条第一款约定："出卖人应当在2008年3月31日前(2008年5月31日前)，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。

1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收;

2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求;

3、供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件;

4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续;…"

但时至今日，本诉被告没有履行合同约定的以上义务，成就以上合同约定的交房条件，将符合交房条件的商品房交付给本诉原告，从而构成逾期交房的违约事实。

按照该《商品房买卖合同》第十条约定："出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：

第1种方式中约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之2.1的违约金。"

据此，本诉被告应当向本诉原告承担合同约定的逾期交房的违约责任。

三、本诉被告以发生不可抗力--雪灾为由，要求免除逾期交房违约责任的抗辩事由不能成立

(一)本诉被告并非因不可抗力--雪灾而不能履行合同，本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性以及至今不能通过竣工验收成就交房条件才是导致逾期交房的真正原因。

《合同法》第117条规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。"

可见，免除责任的前提条件是因为发生不可抗力，造成不能履行合同的结果。

不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系是决定免除责任的基本要件，如果两者之间没有因果关系则不能免除责任。

那么，本诉被告是不是因为发生了不可抗力--雪灾，才不能履行合同的呢?显然不是。

根据本诉被告提供的第三、第五、第六、第七组证据和武汉市冬季气候特征，可以证明本诉被告不能履行合同，是因为经过本诉被告认可的建筑企业的施工生产计划缺乏预见性、科学性造成的，而非不可抗力--雪灾造成的。

第三组证据--《闽东国际城施工生产季计划》，按照此计划，2008年元月1日至元月15日，做4#楼吊栏口保温、裙房外墙保温;2008年元月1日至2月29日，做裙房外墙干挂花岗岩;2008年元月7日至2月25日，做3#楼吊栏口玻璃幕墙;其余的计划就是在室外涂涂料，刷油漆。

第五组证据--施工安全规范中22-6屋面工程3，"用沥青胶结的整体保温层和板状保温层应在气温不低于10℃时施工，用水泥、石灰或乳化沥青胶结的整体保温层和板状保温层，应在气温不低于5℃时施工。如气温低于上述要求，应采取保温防冻措施。雪天和五级风以上天气不得施工。"

第六组证据--《工程联系函》的表述："根据闽东国际城项目的施工进度安排，这段时间主要施工项目为外墙保温和裙楼幕墙石材干挂工程，施工安全规范中明确规定这两项工程不得在气温低于5度时施工。因此，在这近50天的时间里，我司主要施工项目无法正常施工。…"

第七组证据--1、《干挂石材幕墙工程分包合同》，签订日2007年12月5日，承包内容：闽东国际城工程干挂石材幕墙分项，合同工期：本分项工程在2008年2月20日前基本完成。2、《工程分包合同》，签订日2008年元月5日，承包施工项目：闽东国际城工程外墙涂料-真石漆施工项目，合同工期：自甲方通知乙方进场起二十个日历天数。

以上四组证据证明了以下四个基本事实：

一是2008年元月1日至2月29日期间，闽东国际城施工生产计划全部为室外施工，主要包括外墙保温、涂料和裙楼幕墙石材干挂工程，并且主要集中在元月。

二是按照施工安全规范的规定，上述工程的施工，不得在气温低于5℃时施工。

三是只要气温低于5℃，闽东国际城计划施工工程就会停工。

四是在武汉进入冬季后，才签订不适宜于在冬天进行的施工分包合同;并且按合同约定正常完成该施工工程，时间已距离交房日2008年3月31日只有一个月的时间。根据相关法律的规定，本诉被告根本不能在一个月的时间内完成工程竣工验收以及备案手续，成就交房条件。[page]

同时，根据武汉市冬季气候特征，武汉市12月至次年2月为冬季。在正常年份，12月份的日平均气温在6℃左右;元月份的日均气温在3℃左右，2月份日均气温在6℃左右，期间会有雨雪天气。

据此证明：本诉被告作为房地产开发企业在制定项目开发计划和确定竣工日期时，应当知道项目所在地的气候特征，不应在武汉最寒冷的元月，日均气温在5℃以下气候条件下，计划进行有违施工安全规范规定的施工工程。

还有，本诉被告开发的"闽东国际城"项目早在2006年12月15日即"全面封顶"(www.soufun.com房地产门户-搜房网2006年12月22日11：19来源：闽东国际城)，全面封顶后的一年多的时间里，不安排上述工程施工，非要等到不能施工的时段才计划施工，并且又巧遇雪灾，这确实让人难以信服。

另外，从约定交房到今天，时间又跨越了一个春夏秋冬，但本诉被告时至今日不能通过竣工验收并成就其交房条件，也是"雪灾不是本诉被告不能履行合同义务原因"的最好证明。

总之，本诉被告不能履行合同，造成逾期交房的原因，不是因为雪灾造成的。而是由于本诉被告作为房地产开发企业缺乏房地产开发经验，对房地产开发项目的各个环节，及其风险缺乏足够的认识，没有尽到应有的注意义务，从而导致建筑企业施工生产计划缺乏预见性、科学性以及不能通过竣工验收造成的。换句话说，即使不发生雪灾，本诉被告也不能按照合同约定的交房时间和条件交付房屋给本诉原告。本诉被告不能以雪灾为借口，将属于自己的经营风险转嫁给无辜的本诉原告承担。

(二)假设雪灾是造成本诉被告不能履行合同--逾期交房的原因，但因本诉被告违反法定的和约定的通知义务，其免除违约责任的抗辩事由也不能成立。

《合同法》第118条规定："当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。"

可见，并非发生不可抗力的事件造成合同不能履行就可以免除相应的责任。根据上述法律规定：1、不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内以提供有关证明为据;2、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方履行了"及时通知对方"和"在合理期限内提供证明"的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责事由才能认定，否则，即使确实发生了不可抗力事件，如果没有履行"及时通知"和"在合理期限内提供证明"的义务，那么遭受不可抗力影响的一方就不能依此免除其违约责任。

那么，本诉被告是否在不可抗力--雪灾发生后及时履行了通知义务呢?显然没有。

该《商品房买卖合同》第九条第2款约定："因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。"

该《商品房买卖合同》附件六--《合同补充协议》第三条约定："本合同项下相关事宜的通知送达方式为挂号、特快专递或公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后…"

根据本诉被告提供的第一组证据证实：2008年元月11日，武汉市城建安全生产管理站发出《关于做好恶劣天气安全防范与应急工作的通知》，大雾和雨雪期间施工现场须停止一切户外作业。

又根据本诉被告提供的第二组证据证实：2008年元月12日起，湖北境内出现大范围冰雪天气，此日为雪灾发生日。

即2008年元月12日起，因为发生了雪灾，本诉被告开始停止闽东国际城项目施工。2008年元月12日是不可抗力发生之日。

再根据本诉被告提供的第八组证据证实：本诉被告于2008年2月27日17时，在汉阳钟家村04邮政所交寄挂号信，以挂号信方式向本诉原告送达《告客户书》，送达时间为2008年3月1日。

雪灾发生日(2008年元月12日)至通知到达日(2008年3月1日)，期间长达50日。

因此，本诉被告违反了应在不可抗力发生之日起30日内书面告知本诉原告的合同约定义务，并且未在合理期限内向本诉原告履行法定的提供证明义务，致使因雪灾形成不可抗力造成本诉被告不能履行合同--逾期交房而免除其违约责任的抗辩事由不能成立。

四、本诉被告称"已有41位业主收房"，主张其"逾期交房违约金应截止其收房时止"的抗辩事由不能成立

(一)因本诉原告与被告另有约定，其转移占有房屋(交钥匙)的行为不能视为交付，其抗辩事由不能成立。

本诉被告逾期交房违约行为发生后，本诉原告多次找本诉被告协商，要求其尽快成就交房条件和交付房屋，并按合同约定承担逾期交房的违约责任。本诉被告一再承诺尽快满足本诉原告的要求，同时建议本诉原告先收房进行装修，并承诺"收房不影响今后一视同仁的赔付"(详见证据4：《武汉楚都房地产有限公司关于交房的说明》)。在此情况下，41名收房本诉原告本着对本诉被告的信赖，欣然接受了房屋。但因本诉被告迟迟不成就交房条件，更没有赔付违约金的具体行动，使得41名收房本诉原告只能通过诉讼方式寻求法律的救济。

由以上事实可以看出，当本诉被告一时不能成就交房条件交付房屋时，在本诉原告与被告之间达成了新的协议。即：1、本诉被告先转移占有房屋(交钥匙)，供本诉原告装修;转移占有房屋(交钥匙)，不影响今后一视同仁的赔付。2、房屋实际交付日为本诉被告成就房屋交付条件后的交房公告之日。3、违约金支付按合同约定依法处理;4、41名收房本诉原告以接收房屋(领钥匙)的行为对本诉被告提出的以上3条新要约做出了承诺，致使新协议成立。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"

因本诉原告与本诉被告另有约定，其转移占有房屋(交钥匙)的行为不能视为交付，其实际交付日按新约定为本诉被告"成就房屋交付条件后的交房公告之日"。

本诉被告不信守诺言，违反新协议，主张其"逾期交房违约金应截止其收房时止"，严重损害了41名本诉原告的信赖利益，其抗辩事由不能成立，理应不能得到支持。

(二)因本诉被告交付房屋的条件没有成就，其交付行为(交钥匙)不能发生法律效力，其抗辩事由也不能成立。

从该《商品房买卖合同》第九条"交房期限及条件"的约定来看，本诉被告交付房屋的行为是附条件的民事行为。[page]

《民法通则》第62条规定："民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。"

尽管本诉被告向41名本诉原告实际交付了房屋(交钥匙)，但因所附交房条件没有成就，所以本诉被告交付房屋的行为(交钥匙)没有发生法律效力。因此，本诉被告以一个附条件的民事行为，当其条件没有成就而发生法律效力时，主张"逾期交房违约金应截止其收房时止"的抗辩事由不能成立。

交房和收房行为能否视为对合同约定交房条件的变更?我们认为不能。理由：一是房地产合同是要式合同，按现行法律规定，其产生、变更、消灭，以书面形式为形式要件，变更合同应当以书面形式变更，而非行为;二是所附条件的内容为法律强制性规定，是本诉被告应当履行的法定义务，合同双方当事人不能变更，变更的法律后果是此变更无效。

(三)本诉被告交付房屋行为，因违反法律强制性规定，其交付行为自始无效，不受法律保护。

《建筑法》第61条第2款规定："建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。"

《建设工程质量管理条例》第16条规定："建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。…建设工程经验收合格的，方可交付使用。"

《民法通则》第58条规定："违反法律的民事行为无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。"

本诉被告在交房前、交房时、交房后，时至今日，都不能提供所交付房屋已经通过竣工验收并且合格的证明。

本诉被告交付房屋的行为因违反了法律强制性规定，其交付行为自始无效，对合同双方当事人都不具有法律约束力，不受法律保护。

因此，本诉被告以一个无效的民事行为作为其部分免除违约责任的抗辩事由不能成立。

综上所述，本诉原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人的合法权利应当受到法律的保护。本诉被告未能在合同约定的时间内向本诉原告交付符合合同约定条件的商品房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。本诉被告以发生不可抗力--雪灾，和以已经实际交房为由，要求免除逾期交房违约责任和减轻逾期交房违约责任的抗辩事由不能成立。