灶间引起的动迁纷争

灶间引起的动迁纷争2003年7月初，杨浦区人民法院行政庭开庭审理一起市政动迁户不服房屋拆迁行政裁决案，杨浦区房屋土地管理局作为被告，拆迁人上海市市政工程管理处作为有利害关系的第三人出庭应诉，原告之子赵某作为委托代理人在开庭中提出，被告裁决认定的事实与客观事实不符，适用法律不当，要求撤消被告作出的杨房地拆裁字第94号房屋拆迁裁决。案件的由来原告赵老先生今年已有82岁，是本市长阳路394弄某号底层统客、二层阁和底层灶间等旧里公房的承租人。赵仍然不服，向杨浦区人民法院提起诉讼。关于灶间引起的动迁纷争的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

灶间引起的动迁纷争

2003年7月初，杨浦区人民法院行政庭开庭审理一起市政动迁户不服房屋拆迁行政裁决案，杨浦区房屋土地管理局作为被告，拆迁人上海市市政工程管理处作为有利害关系的第三人出庭应诉，原告之子赵某作为委托代理人在开庭中提出，被告裁决认定的事实与客观事实不符，适用法律不当，要求撤消被告作出的(2003)杨房地拆裁字第94号房屋拆迁裁决。
案件的由来
原告赵老先生今年已有82岁，是本市长阳路394弄某号底层统客、二层阁和底层灶间等旧里公房的承租人。该地块因大连路隧道配套工程大连路道路拓宽工程，需要进行动迁。第三人上海市市政工程管理处经上海市杨浦区房屋土地管理局核准，自2002年11月起委托上海桥盛拆迁有限公司对包括赵老先生居住房屋在内的地块进行拆迁。根据赵家《租用公房凭证》记载，该房的独用租赁部位的使用面积为底层统客19.8平方米、底层灶间5.9平方米、二层阁(高度1.58米)11.2平方米。经换算，该房的居住面积为25.4平方米，建筑面积为39.12平方米。经上海申杨房地产估价有限责任公司评估，该房市场评估单价为每平方米人民币3269元。根据上海市杨浦区人民政府杨府发[2001]20号文规定，被拆除房屋座落于杨浦区三类a级区域，最低补偿单价为人民币3150元/平方米，价格补贴系数为35％，赵家应得货币补偿金额为人民币143807.08元。由于赵和拆迁人未就拆迁安置事宜达成一致意见，市市政工程管理处2003年2月17日向杨浦区房屋土地管理局提出房屋拆迁裁决申请，要求以价值标准房屋调换方式安置赵老先生一户，安置房屋为水洞港路某号6楼建筑面积104.07平方米，三室一厅产权房。杨浦区房屋土地管理局受理后，向赵送达了申请书并两次送达审理通知，但赵未到区房地局参加调查、调解。区房地局又上门听取赵的意见，但仍无法达成调解意见。后来区房地局考虑到赵的年龄，将安置房屋调整为浦东新区民同路176弄某号2楼建筑面积为82.39平方米、市场价为180022.15元的三室一厅产权房一套，此房归赵及家人居住，在市市政工程管理处交付民同路安置房屋时，赵应当向市市政工程管理处一次性支付房屋调换差价人民币36215.07元；要求赵在接到裁决书之日起三日内和使用人一起腾退长阳路394弄某号所租公房，交市市政工程管理处拆除。但赵不服，先向上海市房屋土地资源管理局申请行政复议，市房地资源局审理后决定维持原裁决决定。赵仍然不服，向杨浦区人民法院提起诉讼。
本案争议焦点和评判依据
本案特征是行政诉讼。按照法律规定，首先对作出行政行为的杨浦区房屋土地管理局的行政主体资格、行政职权依据和行政裁决适用的法律、法规进行审核。庭上出示了国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等文件；出示了杨房地拆许字(2002第43号房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、房屋拆迁期限延长公告，说明市市政工程管理处是经批准进行拆迁、区房地局在法定期限内作出裁决。其次，对相关的《租用公房凭证》、房屋估价报告单、谈话记录等证据进行质证。
在诉状和庭审过程中，原告提出在区房地局行政裁决书中未将《租用公房凭证》中记载的底层灶间5.9平方米计入拆迁建筑面积，说该灶间一直是赵家的居住组成部分，一直有人居住，后来怕社会舆论和善待老人而从灶间搬出。原告还出示了邻居李某、邱某和调换液化气钢瓶人员余某、周某的证言，证明原告在过道上而非在租赁凭证上记载的灶间做饭。被告在庭审中提交居委会干部证明称液化气钢瓶在灶间不是事实，该灶间2000年前有人居住，2000年后用来堆放物品。被告还认为原告证人与原告系邻居关系，证明的效力不如居委会干部出具的证明。第三人认为液化气瓶可以移动，不能以此证明该灶间不作厨房之用。
杨浦区人民法院认为，被告作为行政主管部门，具有作出房屋拆迁裁决的主体资格。根据上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆迁管理实施细则〉若干意见的通知》第十二条规定，旧里公房建筑面积以《租用公房凭证》记载的居住面积乘以1.54的系数进行换算；租用公房凭证中有记载的、用于居住并已计算收取租金的、高度在1.2米－1.7米的阁楼，按照实际居住面积的一半为基础换算建筑面积。本案中租赁凭证中的灶间并非法律意义上的居住房屋，且在拆迁时也用于居住，故被告按照上述规定计算被拆除房屋的建筑面积并无不当。被告作出的房屋裁决决定符合法律规定，应予维持。一审法院遂于2003年8月19日作出判决，维持上海市杨浦区房屋土地管理局(2003)杨房地拆裁字第94号房屋拆迁裁决的具体行政行为。原告不服。在法定时间内向上海市第二中级人民法院提起上诉。市第二中级人民法院经审理后于2003年10月22日依据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条第(一)项之规定，驳回原告的上诉请求，维持原判。二审判决为终审判决。
本案的几点思考
一、被拆迁人应当如何合法主张自己的权利：
本案原告系公房承租人，所居住的公房是旧式里弄房屋。按照有关规定，在市政建设项目拆迁房屋时，应当按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。另外，一个必备先决条件是，必须按照国家和本市发布的法律、法规、规章处理相关事宜，不能提出无依据的要求。如果不清楚有关政策和规定，可以向房地产行政主管部门咨询或者向法律事务部门(如律师事务所、街道法律事务所)询问，寻求法律援助。现在本市已经公布了一批为被拆迁人服务的法律志愿者，被拆迁人在必要时，也可以选择向法律志愿者咨询或者委托其代理诉讼。本案争议焦点是灶间是否应当作为计算被拆迁的建筑面积。这一问题应当依照市房地资源局《关于贯彻执行〈上海市城市房屋拆管理细则〉若干意见的通知》第十二条规定，按照租用公房凭证记载的居住面积换算成建筑面积来确定被拆迁房屋的建筑面积。居住面积应以按照规定用于居住的房屋面积认定。灶间的用途并非用于居住，因此杨浦区房地局按照上述规定计算被拆迁房屋的建筑面积是正确的，得到了法院的支持。另外，应当指出的是，本案原告裁决审理期间，在区房地局两次通知其参加裁决审理和调解，均未能出席，等于放弃了自己的权利，失去了主张权利的机会，这是不可取的。如果能主动听取拆迁人或者裁决人的合理意见。调整主张权利的思路，可能避免花费纠讼的人力、财力，减少诉讼成本。
二、向拆迁人和拆迁实施单位提出的建议
一是在拆迁实施阶段，应当向被拆迁人主动告知拆迁法律、法规和相关政策。对有特殊情况的被拆迁户(如本案原告家庭的灶间问题)，更应当有义务将与其相关的规定告诉清楚，并在谈话记录中记载，以便查考。[page]
二是在第一次安置时拆迁人选择货币安置，原告应得货币被偿金额14万余元，但原告未能与拆迁人达成一致；后来就在裁决申请中要求安置原告到水洞港路某号6楼某室。因被拆迁人为八旬老人，安置到6楼从情理上看似有不妥(不排除安置收尾时房源短缺因素)。本案在裁决阶段虽被区房地局更改将被拆迁人安置到民同路某号2楼某室，但被拆迁人仍旧不接受。在此笔者建议，今后在操作时，应当综合考虑被拆迁人的具体情况，使动迁安置工作体现人性化，在可能的情况下满足被拆迁人的合理要求。
三是在证据收集、制作时注意准确性和完整性。《行政诉讼法》规定，在行政诉讼时，被告有举证的义务。纵观本案一审中被告和第三人制作的证据材料，尚有一些可以避免的瑕疵，比如文书制作的签名不齐全、因果关系证据时间上的差异等等，这些问题完全可以在平时通过要求加以避免，不至于影响到证据的证明力。这就需要相关政府管理部门加强内部管理，提高经办人员的综合素质和办案质量。