北京出台首部集体土地房屋拆迁管理办法

(北京) 《办法》第二条规定：“在本市行政区域内因国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”基于这种共性，《办法》将国家建设征地拆迁房屋和农村建设占地拆迁房屋一并纳入调整范围。2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。《办法》第十二条规定，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。关于北京出台首部集体土地房屋拆迁管理办法的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

◆《办法》的适用范围包括哪几种情形? (北京)

《办法》第二条规定：“在本市行政区域内因国家建设征用集体土地或者因农村建设占用集体土地拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。”这一规定明确了《办法》适用的两种情形，即一是因国家建设征用集体土地拆迁房屋；二是因农村建设占用集体土地拆迁房屋。这两种情形由于都涉及对房屋实施拆迁，并需要对被拆迁人给予补偿安置，所以无论是征用集体土地还是占用集体土地，在房屋拆迁上两者具有共性。基于这种共性，《办法》将国家建设征地拆迁房屋和农村建设占地拆迁房屋一并纳入调整范围。

◆集体土地房屋拆迁应如何补偿? (北京)

鉴于农村宅基地的房屋拆迁与城市国有土地房屋拆迁的性质不同，所以在补偿安置方式上，《办法》结合农村房屋拆迁的实际情况，明确规定了三种方式，即可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区可以另行审批宅基地(第十三条)。实行货币补偿的，实行房、地分别补偿的原则，即被拆除房屋的补偿，按被拆除房屋的重置成新价确定；宅基地按照区位补偿价确定(第十四条)。《办法》突出了以对土地的补偿为主，既符合土地使用权市场化的发展趋势，也体现了补偿的公平合理性。

实行房、地分别补偿，宅基地面积的认定是依法给予拆迁补偿的前提和基础。《办法》第十八条规定：拆迁补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，不予补偿；但1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准的部分，可以按照区、县人民政府的规定给予适当补偿。每户宅基地面积的控制标准，按照区县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》第六条确定的标准执行。《办法》的这些规定，使拆迁中突出以对土地的补偿为主的原则有了具体的标准，也为进一步规范对宅基地的管理再次加以了明确。

实行房、地分别补偿，也有利于解决当前突出存在的宅基地上房屋建筑面积难以认定的问题。《办法》第十九条规定：拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住的，应当给予适当补偿。2003年8月1日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。这样规定，改变了以往在拆迁中单纯按房屋建筑面积给予补偿所带来的弊端，也使村民无序或突击建房的行为得以规范。征地拆迁房屋和占地拆迁房屋的程序有何不同。目前，土地管理法律、法规对征地从管理权限到管理程序都有比较系统的规定；而对占地只有要求严格限制的原则性规定。因此，《办法》根据征地、占地的不同，对两者的拆迁程序作了相应的区别规定，主要体现在以下三个方面：

第一，拆迁实施方案。《办法》第十条规定，征地拆迁宅基地房屋，拆迁实施方案由拆迁人根据《办法》和经批准的征地方案拟定，报区、县国土房管局批准后执行；占地的拆迁实施方案则由拆迁人拟定，经乡(民族乡)、镇人民政府审核并报区、县国土房管局备案后执行；其中旧村改造的拆迁实施方案在报乡(民族乡)、镇人民政府审核前，应当经村民会议或者村民代表会讨论通过。

第二，强制措施。《办法》第十二条规定，在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。

第三，补偿标准适用。《办法》第十五条规定，拆除宅基地房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁补偿款与安置房屋的市场评估价结算差价；占地拆迁房屋，可以用本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡(民族乡)、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。在这种情况下，双方仅就被拆除房屋的重置成新价和安置房屋的建安造价结算差价。此外。根据《办法》第十四条，对于有条件的地区，还可以另批宅基地安置被拆迁人，但对被拆迁人给予货币补偿的，就不能再进行房屋安置或者另批宅基地。

◆集体土地房屋拆迁行政管理的范围应包括哪些? (北京)

《办法》第四条和第五条规定了条块结合的管理模式，市国土房管局主管本市集体土地房屋拆迁管理工作；区县国土房管局负责本行政区域内集体土地房屋拆迁管理工作；区县人民政府和乡(民族乡)、镇人民政府做好本行政区域内的房屋拆迁管理工作。

根据《办法》的规定，国土房管行政管理部门的管理职责主要包括：被拆迁房屋的重置成新价评估规则和宅基地区位补偿价计算办法(第十四条)、通知有关部门暂停办理有关事项和延长暂停期限的审批(第八条)、房屋拆迁许可证的审批(第九条)、拆迁实施方案的批准或者备案(第十条)、拆迁裁决(第十二条)等。区县人民政府的管理职责主要包括：宅基地面积的控制标准和超出宅基地控制标准适当补偿的标准(第十八条)、征地拆迁房屋住房困难户适当补偿标准的批准(第十九条)、征地拆迁房屋的停产停业损失补偿标准的制定(第二十二条)、征地拆迁房屋的搬迁补助费标准的制定(第二十三条)等。乡(民族乡)、镇人民政府的职责主要包括：占地拆迁实施方案的审核或者批准(第十条、第十五条)、征地或者占地拆迁房屋住房困难户补偿标准的确定或者批准(第十九条)、占地拆迁房屋的停产停业损失补偿标准的制定(第二十二条)，占地拆迁房屋搬迁补助费标准的确定(第二十三条)等。 [page]

此外，为依法尊重农村集体经济组织和村民委员会的民主权力，《办法》明确了旧村改造拆迁的拆迁实施方案，农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，应当经村民会议或者村民代表会议讨论通过(第十条、第十五条)；占地拆迁房屋住房困难户补偿标准由农村集体经济组织和村民委员会确定，报乡(民族乡)、镇人民政府批准后执行。这样规定，既充分尊重农民的民主权力，也符合当前农村拆迁房屋管理的实际情况。

◆明确法律责任，依法实施拆迁 (北京)

无论是国家建设征用集体土地，还是因农村建设占用集体土地，其房屋拆迁关系到被拆迁人的切身利益，是一项政策性、群众性、时限性很强的工作。因此。《办法》确定了拆迁的许可制度，即房屋拆迁行政管理机关根据拆迁人的申请。通过颁发拆迁许可证的形式，依法赋予拆迁人从事拆迁房屋的权利。正因如此，《办法》第二十五条规定：用地单位未取得房屋拆迁许可证擅自实施房屋拆迁，由市或者区县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。

由于房屋拆迁行政管理机关对房屋拆迁的管理负有十分重要的责任，因此，《办法》第二十六条对拆迁管理部门在管理中的违法行为所应承担的法律责任作了规定：市和区县国土房管局违法核发房屋拆迁许可证及其他批准文件、不履行监督管理职责、对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。这样规定，主要是为保证行政管理机关在拆迁管理中坚持依法行政，认真履行法定的职责。