商品房买卖司法解释第十八条解读【办理房产证迟延的责任】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本条是关于办理房产证迟延的责任的规定。对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登记后，应当给权利人颁发不动产权属证书。关于商品房买卖司法解释第十八条解读【办理房产证迟延的责任】的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条【办理房产证迟延的责任】

由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准计算。

本条是关于办理房产证迟延的责任的规定。

本条司法解释所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

不动产权属证书是享有不动产物权的证据。对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登记后，应当给权利人颁发不动产权属证书。一旦发生产权的争议，权属证书可以用来作为确权的证据。不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，可起到向世人公开所有权的作用，故其具有直接表明所有权的能力。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产产权登记实行土地与房屋分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是国有土地使用权证书，一本是房屋所有权证书。也有一些城市制作、颁发统一的房地产权证书。《城市房地产管理法》第62条也规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产证书，依照本法第60条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权的确认和变更，分别载人房地产证书。”在国外立法中，对不动产的登记，包括地产与房产，一般均是由一个部门来统一管理。因为房地产分别登记体制，使得土地使用权与房屋所有权的权属分别登记于不同项下，归入不同档案之中，手续繁杂且重复，耗费人力、财力与时间，阻碍了房地产交易的迅捷，同时也妨害了房地产市场经济体制的建立。

房地产产权登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：第一，产权确认功能，是指房地产产权登记具有的确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利受法律确认，由国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害；第二，公示功能，是指将房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。这是为了维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈，另一方面可以公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，防止以隐瞒权利瑕疵进行交易的情况。在现代的房地产交易中，常常出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象。在房地产交易的合意已达成，但尚未交付或者房地产已交付但未办理必备的登记手续的情况下，真正的权利人与名义上的权利人仍有出现分离的可能性。如果不将房地产权利变动的事实公之于众，使真实的权利人与名义上的权利人合而为一，第三人就可能因不明房地产真实的权利状态与名义上的权利人发生交易关系。在这种情况下，放弃对原权利人的保护或者取消与第三人的交易，都会构成对交易安全的威胁和损害。另外，在房地产上已设定抵押权等物权的场合，房地产的产权人因欠缺公示，可能隐瞒这一事实而转让有瑕疵的产权，这样也会危及房地产的交易安全。有鉴于此，各国法律都非常重视房地产权利变动的公示。就一般社会公众来讲，房地产权属登记因是国家的行政行为，这种权属登记就具有公信力，成为社会公众信赖的基础，一般社会公众就可以根据房地产登记的内容来决定具体房地产交易进行与否以及进行交易的方式。总的来说，就是通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权，满足法律规定的公示方法才能设定物权，这样也可以充分体现物权的法定原则。物权作为一种对物直接支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全，不能允许当事人通过合同自由创设物权。第三，管理功能，是指房地产产权登记所具有的实施国家管理意图的功能。主要体现在两个方面：一是产籍管理功能，即通过房地产产权登记建立产籍资料，为房地产的税收、规划提供依据。二是审查监督功能，即通过房地产产权登记的审查程序，对房地产的方位、面积等自然状况及其权属的真实情况进行调查，核实房地产及其权属。同时依据实体法的规定，对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，取缔违反法律、政策和社会公共利益的行为。房地产权属登记的管理功能，是国家干预房地产资源的开发、利用的体现。因房地产尤其是土地的稀缺性，使得国家及其各级机关不得不重视其使用的社会效益，加强房地产资源的规划性，防止房地产资源的滥用和浪费。

在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。我国法律规定的是成立要件主义，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。

商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。[page]

房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。在实务操作中，房屋买卖都是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间。而买受人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂，分析起来可能有以下几种原因：

1．土地使用手续不合法。如在农村集体所有土地上建造的房屋，根据我国现行土地管理法律、法规的规定，农村集体所有的土地在未办理土地征用手续之前，是不能直接进人市场流通的。因城市建设需要利用农村集体土地的，应先办理农用地转用和征地手续，再由有关部门将土地使用权出让或划拨给用地单位或个人。故房地产开发企业在农村集体土地上建造房屋因土地使用手续不合法而无法办理产权证。又如，联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，其买受人无法领取房产证。

2.房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。

3．房地产开发企业违章建房，比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证。

4.房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。

5．其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。

房屋买卖关系是基于买方和卖方之间的关系，而物权变动则是对世效力问题。同时，一旦不动产已经交付，那么受让人即获得占有使用房屋的权利，但在办理登记之前受让人仍没有法律上的所有权，他不能向世人表明其拥有所占房屋的所有权。也就是说，他不能对房屋进行法律上的处分，因为只有进行法律上处分时才涉及到不特定世人的利益或特定第三人的利益，才有必要追问是否有所有权问题。受让人虽然有权占有使用房屋，拥有一种实际的“所有权”，但是他的“所有权”缺少最根本的权利，即处分权。由于不动产的特殊性，物权生效变动不是一个点，而是一个过程。房产权属登记是房产产权管理的主要行政手段，也是依法确认房地产所有权的法定手续。产权登记产生的法律后果是：经审查确认产权后，由房产管理部门发给所有权证，即产权得到法律上的承认；产权登记后，则成为房屋所有权的凭证，产权人依法对其房产行使所有权的各项权能，其他人无权干涉或妨碍。

由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。为了确保受让人权利早日实现，法律上也有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。《瑞士民法典》中就明确规定：在转让人故意拖延或不办理产权登记时，赋予受让人请求法院作出强制卖方协助办理转移登记的权利。合同一方依据合同的约定应当办理登记的申请，乃是一种依据合同应负的义务，而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不办理登记手续，应当以构成违约论，另一方有权要求其承担违约责任。

至于什么情况下承担违约责任以及如何承担违约责任，本条司法解释做了明确具体的规足，以便审判买践中有据可循。首先，本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房产证，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内，对于起算时间又分别做了规定：预售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，处理的原则就是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准。当然，如果当事人之间有特殊约定，法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。有这样一个案例，王女士在2001年1月与某房地产开发公司签订购房合同，约定某房地产开发公司在同年5月交房，同时约定如因房地产开发公司的责任造成王女士不能在交房之日起半年内取得房产证，王女士有权按已付购房款的2％进行索赔。合同签订后，王女士依约支付了购房款，房地产开发公司按期交付了房屋。但直至2002年3月，王女士仍然没有取得房产证。据调查，王女士不能按期取得房产证的原因是房地产开发公司迟延提供办证所需的材料。王女士和其他20多位买受人遂一起向人民法院提起诉讼，要求房地产开发公司按购房款的2%支付违约金。法院经审理认为，王女士等人不能按期取得房地产权属证书是由于房地产开发公司的违约行为造成，王女士等人有权要求房地产开发公司支付违约金，故在判决中支持了王女士等人的诉讼请求。