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关于建设工程价款优先受偿权与
陈宗琼律师2021.10.26629人阅读
导读：
关于建设工程价款优先受偿权与
关于建设工程价款优先受偿权与抵押权及消费者权益的冲突
建设工程价款优先受偿权与抵押权的冲突。
“批复”规定：建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。建设工程价款的优先受偿权源于法律直接规定，不需要登记即可生效，在受偿顺序上优于抵押权，而无论该抵押权是否已成立在先。该项权利的优先性与不公示性，使得其他权利人难以了解法定优先权的状况并对其权利行使形成一定负面影响，最为典型的便是对银行抵押权的影响。例如，在银行接受在建工程抵押的情况下，一旦抵押人出现拖欠承包人工程款的情形，银行已登记的抵押权便形同虚设，银行债权根本无法得到有效保障。
从公平与合理角度出发，应对工程价款优先权有所限制。日本民法规定值得借鉴。日本民法第338条1款规定：“不动产工事的先取特权，因于工事开始前登记其费用预算额，而保存其效力”,也就是说工程价款必经事先经过登记才能享有对抗第三人的优先受偿权。为充分平等保护各方当事人的合法权益，我国也应对建设工程价款的优先受偿权设置一定限制，将登记作为承包人行使优先受偿权的前提条件。
建设工程承包人优先受偿权与消费者利益的冲突。
“批复”规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不能对抗买受人。虽然建设工程价款的优先受偿权作为一种法定权利，享有优于其他债权的效力，但消费者的利益属于生存利益，是最基本的人权，而承包人的利益属于经营利益，两者比较，消费者的生存利益、基本人权应当优先，更何况如果允许承包人行使优先受偿权，无异于用消费者的购房款清偿发包人的债务，等于发包人将自己的债务转嫁给广大消费者。 然而，如果无加限制地对所有购房消费者都赋予特殊权利，肯定会影响承包人的利益，也违背了《合同法》第286条的立法本意。因此，笔者认为，应当对消费者作出一定的限制。一是消费者要交付全部或大部分购房款;二是法律应当明确规定消费者在向开发商支付购房款时，应直接支付到由承包人书面认可的特定银行账号内，并由银行监督，该账号内的所有款项只能用于支付工程款。这样，既可避免开发商与消费者的恶意串通行为，又得以最终确定消费者的主体资格与权利,以维护各方当事人的合法权益。
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