最高院案例之：发包人擅自使用未经竣工验收建设工程的法律后果

1、建设工程未经过竣工验收，但已经交付使用，发包人主张涉案工程未经竣工验收，无须支付剩余工程款于法无据，法院不应支持。

最高人民法院认为，中盛公司已于2012年8月10日将涉案工程全部交付亚楠公司，且相关住户也已入住。亚楠公司按照双方约定，已向中盛公司支付工程款超过80%。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：……（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

据此可以认定，涉案工程已于2012年8月10日竣工。故中盛公司可以此主张涉案工程的总结算款，即亚楠公司未支付部分工程款应为工程结算款。亚楠公司上诉所称涉案工程未经竣工验收，按照付款进度无须再支付工程款的理由于法无据，本院不予支持。

——青海亚楠房地产开发有限公司与江苏中盛建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：（2015）民一终字第99号；合议庭法官：韩延斌、王林清、高榉；裁判日期：二〇一六年十一月三日。

2、建设工程虽未经竣工验收，但发包人将其转让，受让人办理相关产权证书的，应视为工程竣工验收合格。

最高人民法院认为，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。第十四条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

本案中，涉案《内部承包协议》《补充协议》无效，工程也未经竣工验收，但北方建筑公司取得该工程后，与泓泰公司签订《资产转让合同》，将工程转让给泓泰公司，并由泓泰公司办理了相关产权证书，应视为工程竣工验收合格。杨德君要求北方建筑公司支付工程价款，依法应当予以支持。

——长春北方建筑工程公司杨德君建设工程施工合同纠纷案；案号：（2016）最高法民再273号；合议庭法官：张能宝、李明义、汪国献；裁判日期：二〇一六年十二月三十日。

3、案涉工程竣工后未经验收即交付使用，自其实际使用之日起即应认定工程已经验收合格，施工人不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，但对案涉工程质量在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。

最高人民法院认为，施工单位依法应对施工的建设工程质量负责。《建设工程质量管理条例》第三十二条规定：“施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修”，第四十条第三款规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。

上述规定表明，施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。前者系基于建设工程施工合同约定及相关法律法规等规定对工程质量应承担的责任。后者系基于双方签订的保修合同或建设工程施工合同中约定的保修条款及相关法律法规等规定对工程质量应承担的责任。

本案双方签订的《工程装修合同书》第六条约定，未经验收擅自使用案涉工程，视为聚洋公司对该工程已经验收合格。聚洋公司在案涉工程竣工后未经验收即开业使用，根据上述约定，自其实际使用之日起即应认定工程已经验收合格，非凡公司不再负有施工中或经验收不合格的质量返修责任，仅对案涉工程质量在保修期内及保修范围内负有保修义务，承担保修责任。

——齐齐哈尔市非凡建筑装饰工程有限责任公司与泰来县聚洋购物中心有限公司等建设工程施工合同纠纷案；案号：（2016）最高法民再23号；合议庭法官：董华、高珂、张志弘；裁判日期：二〇一六年十一月三十日。

4、施工人撤出工地后，发包人未对已完成工程量进行证据保全就继续施工，工程已经整体交付使用，使用人使用涉案工程之日，应当视为竣工之日。

最高人民法院认涉案工程系渠道供水的水利工程，合同约定工程于2007年9月1日开工，于同年11月30日完工，工期仅为90天，双方当事人在施工过程中产生纠纷，导致安厦公司于2007年11月撤出工地，双方未办理竣工验收手续。但在涉案工程已经在2009至2010年间实际交付使用。在安厦公司撤出工地后，黄河建工未对已完成工程量进行证据保全就继续施工，现工程已经整体交付使用，则水管站使用涉案工程之日，应当视为竣工之日。根据合同约定，工程竣工后，履约保证金应当退还给承包人。

涉案工程自2009年实际交付使用至二审判决作出之日已有约五年时间，至今已七年有余，涉案工程一直正常使用，履约保证金早已过了有效担保期限。安厦公司作为实际施工人，按照合同约定向水管站缴纳了50万元履约保证金，现涉案工程已实际交付使用，由水管站向安厦公司退还履约保证金50万元，并无不当。

——新疆安厦工程有限责任公司与麦盖提县水利管理站等建设工程施工合同纠纷案；案号：（2016）最高法民再425号；合议庭法官：刘涛、孙建国、朱燕；裁判日期：二〇一七年八月二十三日。

5、在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。

最高人民法院认为，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

由此可知，在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。

涉案工程虽然从2014年1月2日开始进行了部分实际使用，但在2014年4月28日才竣工验收合格，并由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同出具了《工程竣工报告》《单位工程验收证明》，依法应当以工程竣工验收合格之日即2014年4月28日为竣工日期。原审判决在该工程已经竣工验收合格的情况下，以工程转移占有之日为竣工日期的认定错误，依法应当予以纠正。

——大连安泰建设有限公司与大连中裕嘉合房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷案；案号：（2016）最高法民终532号；合议庭法官：张能宝、汪国献、张志弘；裁判日期：二〇一六年十月三十一日。

6、工程竣工验收仅是单项工程的验收，不是整体验收合格，而工程已经交付使用的，法院依据交付使用日确定竣工日期。

最高人民法院认为，建设工程司法解释第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”

从该司法解释的规定看，建设工程的竣工日期区分为实际竣工日期和视同竣工日期。由于2011年10月1日的竣工验收仅是单项工程的验收，双方当事人均未提交案涉工程整体验收合格的证据，仅凭现有证据，难以确定竣工日期，人民法院只能确定视同竣工日期。

2012年8月10日的《哈尔滨日报》载明，案涉工程于2012年8月8日落成开诊。哈尔滨日报系当地党委机关报，具有公信力，且该文系哈五院在该报刊登的专刊，该文内容载明的落成开诊日期应当视为该院认可的案涉工程投入使用日期，因此，应当将2012年8月8日哈五院投入使用的日期视同竣工日期。

——哈尔滨市第五医院与黑龙江四海园建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：（2015）民一终字第94号；合议庭法官：范向阳、汪国献、李明义；裁判日期：二〇一五年八月十三日。

7、对于消防工程未通过竣工验收或验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或提前使用，即可视为发包人对工程质量认可。

最高人民法院认为，法律适用规则系人民法院在解决相互冲突的法律规范时适用的规则。

首先，法律的效力高于司法解释，《中华人民共和国消防法》的效力高于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，不存在应否优先适用的问题；其次，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条是关于消防工程验收的规定，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条是发包人擅自使用建设工程后，又以建设工程质量不合格为由，要求承包人承担责任的诉讼请求能否得到法院支持的规定。

两者适用的法律要件事实不同，法律后果不同，不属于法律冲突问题。因而，瑞德集团认为《中华人民共和国消防法》应优先于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》适用的理由，本院不予支持。

兰洽会于2009年6月12日—15日召开之后，7月1日的工程联系单也可以证明万国港的商户已经开始进驻。故原判决依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，结合案涉消防工程已经投入使用的事实认定在建设工程未通过竣工验收或验收未通过的情况下，发包人违反法律规定，擅自或提前使用，即可视为发包人对工程质量是认可的，并无不当。瑞德集团提前使用万国港附属消防工程而发生的质量问题，应由瑞德集团自己承担。

——兰州瑞德实业集团有限公司与四川天府消防工程有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：（2016）最高法民再241号；合议庭法官：孙祥壮、丁俊峰、管劲松；裁判日期：二〇一七年十月二十五日。

8、尽管发包人在涉案工程未经验收即擅自使用，但施工人对地基基础工程和主体结构的质量仍应当承担民事责任，因此，在保修金返还期限尚未期满前，施工人无权向发包人主张返还保修金。

最高人民法院认为，案涉工程验收合格之前亚龙公司即已实际使用了涉案工程。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，亚龙公司应当对地基基础工程和主体结构质量以外的已使用部分出现的质量问题自行承担责任，故本院对于其以涉案工程质量不符合约定为由提出的主张不予支持。

按照双方签订的《建设工程施工合同》第47补充条款中有关保修金的约定，尽管亚龙公司存在涉案工程未经验收即擅自使用的情形，但中建八局对地基基础工程和主体结构的质量仍应当承担民事责任。因此，在5年期保修金尚未期满前，中建八局无权向亚龙公司主张返还。

——辽阳亚龙房地产开发有限公司与中国建筑第八工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案；案号：(2016)最高法民终135号；合议庭法官：张志弘、董华、苏戈；裁判日期：二〇一六年四月十二日。

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