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预约合同是否可以避免涨价风？
林艳英律师2021.12.23486人阅读
导读：
[法院判决]法院认为双方签订的《约定买卖房屋协议书》属预约协议，不能认定为商品房买卖合同。杨某在签约后单方面违反协议书的约定，应当承担相应的违约责任。因此，法院判决杨某向赵某返还定金15万元，并支付违约金15万元。预约合同，是指当事人为了签订本约合同，表达共同意向而订立的合同。首先，杨某毁约应当承担违约责任的方式，不是必须与赵某签订房屋买卖合同。其次，赵某要求杨某协助办理过户手续，或者赔偿差价，这种要求可以理解，但是于法无据。再次，赵某向杨某交付的定金属于订约定金，是为了保证正式签订合同而约定的定金。那么预约合同是否可以避免涨价风？。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
[法院判决]法院认为双方签订的《约定买卖房屋协议书》属预约协议，不能认定为商品房买卖合同。杨某在签约后单方面违反协议书的约定，应当承担相应的违约责任。因此，法院判决杨某向赵某返还定金15万元，并支付违约金15万元。预约合同，是指当事人为了签订本约合同，表达共同意向而订立的合同。首先，杨某毁约应当承担违约责任的方式，不是必须与赵某签订房屋买卖合同。其次，赵某要求杨某协助办理过户手续，或者赔偿差价，这种要求可以理解，但是于法无据。再次，赵某向杨某交付的定金属于订约定金，是为了保证正式签订合同而约定的定金。关于预约合同是否可以避免涨价风？的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
第一百一十五条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
[案情回放]
杨某预备将一套90平方米拆迁安置房以5000元/平方米价格卖给赵某，双方签订了《约定买卖房屋协议书》。协议书约定：赵某交付定金15万元，杨某日后若不依约售房，应返还定金，并支付违约金15万元。2010年6月，杨某得知这套房屋的价格已飙涨至1.39万元/平方米，顿生悔意，拒绝以原价卖房，遂成讼。
[法院判决]
法院认为双方签订的《约定买卖房屋协议书》属预约协议，不能认定为商品房买卖合同。但预约协议对签约双方均有约束力，双方应按约履行。杨某在签约后单方面违反协议书的约定，应当承担相应的违约责任。因此，法院判决杨某向赵某返还定金15万元，并支付违约金15万元。
[律师评析]
笔者认为，本案是一起预约合同纠纷。预约合同，是指当事人为了签订本约合同，表达共同意向而订立的合同。杨某与赵某签订的《约定房屋买卖协议书》就是一份预约合同，而双方在协议书中约定要签订的房屋买卖合同则是本约合同。法院没有判令杨某协助赵某办理过户手续，赔偿差价，而是判决其向赵某返还定金，并交付违约金15万元，是有法律依据的。
首先，杨某毁约应当承担违约责任的方式，不是必须与赵某签订房屋买卖合同。因为预约合同和本约合同虽然有关联，但它们是两个独立的合同。房屋买卖合同是另一个合同，法律赋予了当事人自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。现在杨某出于自身利益的权衡，宁肯赔钱，不愿意再签订房屋买卖合同，别人是无权干预的，法院也不能强制。
其次，赵某要求杨某协助办理过户手续，或者赔偿差价，这种要求可以理解，但是于法无据。因为他们只签订了预约合同即协议书，没有签订本约合同即房屋买卖合同，在协议书中也没有约定房价涨落怎么处理。因此，不能要求杨某为一个没有签订的合同履行义务，也不能要求他为没有承诺的义务承担责任。
再次，赵某向杨某交付的定金属于订约定金，是为了保证正式签订合同而约定的定金。依据《中华人民共和国担保法》第89条的规定，杨某作为收受定金的一方不履行协议书约定的订立房屋买卖合同的义务，应当双倍返还定金。同时，协议书还约定了违约金的条款。为了惩戒杨某的毁约行为，能不能要求他既双倍返还定金，又支付违约金呢?不能。因为依据法律规定，对于违约方的定金责任和违约金责任，守约方有选择权，但只能两者选其一，不允许两者并用。[page]
本案中的杨某为自己的毁约行为付出了不小的代价，赵某虽然得到了15万元的违约金，但没有实现自己买房的目的。本案给我们的提示是：签订预约合同时一定要十分慎重，一旦条件具备，就应当及时签订本约合同，这样，即使情况发生变化，诚实守信一方的利益总能得到保护。
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