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二手房交易中常见的纠纷处置

张旭律师2021.12.29973人阅读
导读:

《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为所造成的经济损失。甚至还有的房屋已经交易了若干年,卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同,从而导致纠纷发生。二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的,买方缴付定金的行为,一般是先缴给中介公司,然后由中介公司转缴给卖方,或者卖方委托中介公司暂保管,买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。那么二手房交易中常见的纠纷处置。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为所造成的经济损失。甚至还有的房屋已经交易了若干年,卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同,从而导致纠纷发生。二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的,买方缴付定金的行为,一般是先缴给中介公司,然后由中介公司转缴给卖方,或者卖方委托中介公司暂保管,买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。关于二手房交易中常见的纠纷处置的法律问题,大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识,希望能帮助大家。

卖方以房屋没有取得权属证书为由,要求确认房屋买卖合同无效

没有取得房地产权属证书的房屋转让,实践中主要是期房转让。卖方购买了预售商品房后,在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售,后来又因为房价上涨要求毁约,请求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的,不得转让”和本市“期房限转”的规定,确认房屋买卖合同无效。

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房产证办理常见纠纷及解决

律师观点:目前我国的法律、行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让。卖方在尚未取得房地产权证之前,虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此,卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以,在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题:

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件,即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证,待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。 《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。但是,如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时,根据《合同法》第45条规定,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。

由于期房转让限制颇多、变数不定,建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款,提高违约金金额,加大违约成本,限制恶意违约,以最大限度保护自己的合法权益。

因房价上涨,卖方反悔毁约

房价因素是二手房纠纷发生的主要原因,司法实践中经常会碰到房价上涨,卖方不愿意再履行房屋买卖合同,千方百计解除合同的情景;而买方则坚决要求继续履行合同。甚至还有的房屋已经交易了若干年,卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同,从而导致纠纷发生。

律师观点:按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则,《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定

全面履行自己的义务。 ”签订房屋买卖合同后,卖方不愿意再履行买卖合同,属于违约行为,买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权,并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权,要求卖方继续履行该合同。

无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约,如另一方要求继续履行的,除符合《合同法》第110条规定的“(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”的情形外,应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行,这是《合同法》赋予守约方的权利。按照法院判例,一般会判令双方继续履行房屋买卖合同,办理该房屋的过户手续。

中介公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明,导致卖方要求确定合同无效。

二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的,买方缴付定金的行为,一般是先缴给中介公司,然后由中介公司转缴给卖方,或者卖方委托中介公司暂保管,买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。因此,如果中介公司操作不规范,就可能让卖方的解约找到借口。

律师观点:由于定金合同必须缴付定金方才生效,而本市的交易习惯是,买方往往是把定金缴付给中介公司,再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此,为了确保定金合同生效,买方应当在定金合同里面约定,中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时,必须委托正规的中介公司进行居间买卖,以保证交易的安全和成功。

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    二手房交易常见纠纷该如何处理?

    内容:甚至还有的房屋已经交易了若干年,卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同,从而导致纠纷发生。《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。但是,如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时,根据《合同法》第45条规定,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的上海市房地产买卖合同以及办理过户手续。那么二手房交易常见纠纷该如何处理?。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 常见二手房买卖纠纷处理介绍

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    常见二手房买卖纠纷处理介绍

    内容:今年以来,船山区法律服务所律师兰锋接手了10多起二手房纠纷官司。最近的一个,是购买房子的王先生起诉二手房业主,要求其赔偿各类损失20多万元。兰锋呼吁,目前二手房买卖纠纷增多,买卖双方签订合同时,一定要三思而后行,注意细节约定,尽量减少购房纠纷。协议规定,一周内房主搬离并交出钥匙,尾款当即付清。前后协调了10多次,林万成就是不履行承诺,王杰于是一纸诉状将林万成告上了法庭,要求其赔偿违约金共计21万元。他认为买卖协议是双方真实意思的表达,一方违反协议,理应按照规定赔偿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。据了解,多达六成的纠纷是业主想坐地起价。那么常见二手房买卖纠纷处理介绍。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 二手房交易陷阱有:房屋产权不明确;房屋质量不合格或与合同要求不一致;定金不退的霸王条款;房屋被限制交易或已列入拆迁范围;中介公司存在暗箱操作等。法律依据:《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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    二手房交易常见三种纠纷的处理方法

    内容:绝大多数的二手房纠纷,都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。二手房买卖的纠纷主要有定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。共有房屋在出售前,全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。期房转让纠纷取得预售许可证后的期房转让分为两种。这是典型的炒楼花行为,此种转让性质属于预订合同的转让,依法应征得开发商同意。在此种交易方式下,上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。一旦一方违约产生纠纷,定金数量易产生争议。定金只有实际交付才能产生法律效力。那么二手房交易常见三种纠纷的处理方法。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 常见二手房买卖纠纷有哪些

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    常见二手房买卖纠纷有哪些

    内容:常见的二手房买卖纠纷有以下几种:(一)买卖双方缺乏诚信,隐瞒真实信息导致纠纷。当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。房屋价格上涨了,一方反悔,以种种借口不办理过户手续。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。为避免上述情况发生,买卖双方在交易时应当选择正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。对此,可以在签订合同时让对方提供确保有权处分的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。那么常见二手房买卖纠纷有哪些。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 十个常见的二手房交易纠纷问题

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    十个常见的二手房交易纠纷问题

    内容:二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。随着房价变动,问题就接踵而来。卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生不必要的纠纷。那么十个常见的二手房交易纠纷问题。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 二手房交易中常见的纠纷处置

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    二手房交易中常见的纠纷处置

    内容:《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为所造成的经济损失。甚至还有的房屋已经交易了若干年,卖方仍然希望找到漏洞推翻房屋买卖合同,从而导致纠纷发生。二手房交易往往是通过中介公司牵线搭桥完成的,买方缴付定金的行为,一般是先缴给中介公司,然后由中介公司转缴给卖方,或者卖方委托中介公司暂保管,买卖双方在签订正式房屋买卖合同时才碰面。那么二手房交易中常见的纠纷处置。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 处理二手房交易纠纷的方法有:当事人可以通过和解或调解解决纠纷;当事人不愿和解、调解或和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉;当事人对发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。法律依据:《仲裁法》第二条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。 《民事诉讼法》第一百二十二条 当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。
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  • 不被人重视但纠纷频频二手房交易中的户口悬案

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    不被人重视但纠纷频频二手房交易中的户口悬案

    内容:不被人重视但纠纷频频二手房交易中的户口悬案—— 2006年04月06日0715《理财周刊》本刊记者甄爱军 (北京)因为户口而引发的纠纷在二手房买卖过程中非常常见,这应该引起购房者的充分注意。但是户口纠纷却是二手房买卖过程中,最容易出现纠纷的环节。但根据一些中介公司的统计,因户口而产生的纠纷占所有二手房买卖纠纷近3成的比例。”据了解,户口纠纷的根源在于上家户口无法及时迁出,导致下家户口无法迁入。那么不被人重视但纠纷频频二手房交易中的户口悬案。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 购买二手房时,一房多卖纠纷的解决方案如下:当事人可以向法院起诉,要求法院判决房地产的所有权,并赔偿相关损失。两份合同均未履行的,应当坚持先签订的原则,后签订销售合同的买方不能取得合同标的物的所有权,但可以要求卖方承担违约责任。一方买受人取得标的物所有权的,应当坚持物权优先的原则。
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  • 根据最高人民法院的规定,适用普通程序审理的第一审民事案件,期限为6个月;有特殊情况需要延长的,经法院院长批准,可以延长6个月,还需要延长的,报请上一级人民法院批准,可以再延长3个月。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。
  • 二手房常见的交易风险

    龙珊律师

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    龙珊

    二手房常见的交易风险

    内容:总的来说,二手房交易风险有这么几种:1、来自房屋的风险,主要有产权风险,查封风险,房屋状况风险如辐射超标、漏水、发生过自杀或他杀等非正常死亡事件;2、来自交易双方的违约风险,比如签了合同又不想买了或不想卖了,或者不配合办理后期手续,或者提供了虚假的信息造成合同无法正常履行的;3、交易流程相关的风险,如物业交割风险、连环单风险和资金交付风险。所以签合同的时候,要考虑到可能的违约情形,提前约定好违约责任。产权方面常见的就是共有权人风险,还有就是产权不明,比如有继承权纠纷的房子。那么二手房常见的交易风险。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 王学瑞律师

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  • 广州二手房交易常见纠纷介绍

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    广州二手房交易常见纠纷介绍

    内容:近年来,二手房交易迅速升温,交易量已超过一手新房,而由于二手房房源复杂,交易者大多对行情和法律规定不熟悉,导致交易中的投诉和纠纷不断,近日,广州市房管局对二手房的投诉热点进行汇总分析,供购房者参考。谁知在宋先生拿到房产证后的1个月,中介公司凭看房单向法院起诉了宋先生,法院因此判决宋先生败诉,要支付违约金和诉讼费。但在签合同前,中介公司告知刘先生该套楼正在办理确权手续,要等房管局办妥确权手续及原业主房产证后,方可再办理刘先生的交易过户手续,但原业主同意一签署合同并收到首期款后即可交锁匙给刘先生入住。那么广州二手房交易常见纠纷介绍。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 孔孟廷律师

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  • 二手房买卖交易常见合同解除纠纷及相关法律规定

    姚平律师

    北京市元甲律师事务所

    姚平

    二手房买卖交易常见合同解除纠纷及相关法律规定

    内容:二手房交易过程中,面对扶摇直上的房价,虽已收取定金甚至全部购房款,但利益驱使,售房人往往反悔毁约引起纠纷,近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。第六, 所售房屋是央产权,政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等。在履行义务的同时,另一方还有其他损失的,应当赔偿损失。那么二手房买卖交易常见合同解除纠纷及相关法律规定。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 陈明月律师

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  • 二手房交易常见纠纷处置卖方篇

    元甲交通律师律师

    北京市元甲律师事务所

    元甲交通律师

    二手房交易常见纠纷处置卖方篇

    内容:二手房买卖已成为房产市场最火爆的一种交易类型。笔者根据办案实际,对二手房交易中买卖双方反悔的情况进行汇总,并提供法律对策,以提倡和谐购房。二手房交易中卖方反悔的原因主要有以下五种:一、卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效。那么二手房交易常见纠纷处置卖方篇。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

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  • 张旭律师

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    擅长:房产纠纷、建设工程

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  • 二手房交易常见三大忽悠人的手法

    陈宗琼律师

    陈宗琼

    二手房交易常见三大忽悠人的手法

    内容:买二手房找中介原本是省时省力的不二选择,然而自2010年9月以来,随着银行利率的调整,北京市二手房交易量回落,房屋中介公司想出各种招数维持自己的业务收入,由此引发不少纠纷。推荐阅读:二手房纠纷如何处理二手房定金合同纠纷 如何维权2011二手房交易经典纠纷 二手房买卖为何纠纷猛增?随后,席先生又依计划向房主支付了5万元定金,并签订了房屋买卖合同。虽然席先生是在中介公司的“忽悠”之下进行交易的,但由于其与中介公司之间只有口头承诺,没有其他任何证据,最终法院只能判令席先生向中介公司支付中介费两万元。不久,心有不甘的张小姐将中介公司诉至东城区法院。那么二手房交易常见三大忽悠人的手法。大律网小编为大家整理如下相关知识,希望能帮助大家。

    陈宗琼律师
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  • 黄东洁律师

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    擅长:婚姻家庭、房产纠纷

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