海南希望拍卖市场等诉何某荣房屋拍卖纠纷案

上诉人海南希望拍卖市场、中国银行海口市龙珠支行因房屋拍卖纠纷一案，不服海口市新华区人民法院新民初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年6月1日依法公开开庭审理了本案，上诉人海南希望拍卖市场的委托代理人李宇锦、上诉人中国银行海口市龙珠支行的委托代理人陈衍初、张彤、被上诉人何某荣到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现因海南辉华贸易公司贷款期满未履行还款义务，中国银行海口市龙珠支行依法行使抵押权人的权利，将抵押物委托拍卖人进行拍卖。关于海南希望拍卖市场等诉何某荣房屋拍卖纠纷案的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

上诉人海南希望拍卖市场、中国银行海口市龙珠支行因房屋拍卖纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2000)新民初字第710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2001年5月22日立案受理后，依法指定民二庭副庭长甘文萍担任审判长，与审判员李燕、蔡红曼组成合议庭，共同负责对案件进行审理。本院于2001年6月1日依法公开开庭审理了本案，上诉人海南希望拍卖市场的委托代理人李宇锦、上诉人中国银行海口市龙珠支行的委托代理人陈衍初、张彤、被上诉人何某荣到庭参加诉讼，陈述了案件事实，发表了辩论意见。现经合议庭评议，本案已审理终结。

原审判决认定，上诉人中国银行海口市龙珠支行未依《海口市房产抵押管理办法》规定到房产登记部门申请处分抵押物而自行委托上诉人海南希望拍卖市场进行拍卖，违反了上述抵押管理办法，其委托拍卖行为属无效民事行为，而后产生的被上诉人从海南希望拍卖市场买受抵押物的行为亦属无效民事行为，被上诉人要求解除拍卖关系有理，应予支持。被上诉人要求赔偿误工费及精神损失费无事实根据，理由不足，原审法院不予支持，中国银行海口市龙珠支行委托海南希望拍卖市场拍卖抵押物，应对海南希望拍卖市场的行为承担民事责任，但海南希望拍卖市场未将房款付给中国银行海口市龙珠支行，该款应由海南希望拍卖市场退付给被上诉人，其收取的佣金亦应退还。致使拍卖行为无效的原因在于中国银行海口市龙珠支行未依规定向房产登记部门办理抵押物处分申请，应共同承担过错连带偿还责任。故判决：一、解除何某荣与海南希望拍卖市场的拍卖关系;限海南希望拍卖市场在判决发生法律效力之日起10日内退给何某荣购房款及佣金87024元及利息(按银行同期一年期商业流动资金贷款利率，从2000年6月9日起以本金87024元计算)，中国银行海口市龙珠支行对上述款项承担连带清偿责任;二、限何某荣在本判决发生法律效力之日起10日内将海口市道客村一巷29号304房交还给海南希望拍卖市场;三、驳回何某荣的其他诉讼请求。

上诉人海南希望拍卖市场上诉称，上诉人经中国银行海口市龙珠支行的委托对海口市道客村一巷29号一幢房屋进行公开拍卖，该房屋产权原属于海南宏崎房地产开发有限公司所有，1995年5月该公司将其所有的房屋为海南辉华贸易有限公司贷款抵押，将该房屋抵押给中国银行海口市龙珠支行，并出具担保承诺书和办理了他项物权登记。现因海南辉华贸易公司贷款期满未履行还款义务，中国银行海口市龙珠支行依法行使抵押权人的权利，将抵押物委托拍卖人进行拍卖。上诉人接受委托后，依法刊登拍卖公告，并在委托权限内依法将房屋进行公开拍卖，其中304房与被上诉人何某荣成交，双方签订了拍卖成交确认书，304房也已交付给何某荣。一审判决却认定中国银行海口市龙珠支行在委托拍卖时没有将抵押物向房产部门进行登记，认定委托行为无效，纯属不当，缺乏法律依据。综上，上诉人本次拍卖成交的304房是一种合法的拍卖行为，依法应得到保护。恳请二审法院撤销原判，确认拍卖有效。

上诉人中国银行海口市龙珠支行上诉称，一、原审原告未要求上诉人还款或负连带偿还责任，原审法院擅自追加上诉人为被告，并判决负连带责任与法律相违背，应予以撤销。二、上诉人根据房屋产权单位处置函并委托拍卖市场将房屋拍卖，符合《担保法》的规定，委托合法有效，一审法院判决委托无效，否定法律，应予纠正。三、上诉人委托希望拍卖市场手续合法，拍卖后未获拍卖市场的成交确认书和拍卖款项，上诉人无任何过错，不应承担民事责任。综上，请求撤销原判，依法改判。

被上诉人何某荣答辩称，(一)针对海南希望拍卖市场的答辩。2000年4月14日被上诉人从《海南日报》上看到拍卖广告，并跟希望拍卖行联系，过后几天，拍卖行回话：“此次拍卖系整体拍卖，不零拍”。6月5日拍卖行通知被上诉人可以零拍，并带去看房，因房门紧锁，只在外面看。在拍卖行里，只看到产权复印件及口头诉说受中行委托。被上诉人按拍卖行要求当日交了3万元定金。6月8日将购房余款及佣金共计57024元，一次付清买下304房，拍卖行开出收据及签订一张拍卖成交确认书。但先后5次到房产局均无法办理过户手续。房产局说此事需①双方当事人同时来办理;②法院强制过户这两种情况才能办理过户。房子也没交给被上诉人。拖了将近三个月，被上诉人多次要求退款均遭拒绝。后来拍卖行才将房子交给被上诉人。进房才知没有通水、通电。综上，拍卖行未按照“拍卖法”的法律程序去公开拍卖，没有告知拍卖标的情况，没有拍卖会，而是私下买卖，拍卖关系属无效行为。请求二审法院维持一审判决。并在此基础上追加精神损失费2000元。(二)针对中国银行海口市龙珠支行的答辩。被上诉人在一审未把中行列入被告，是因为被上诉人基本没跟中行人员接触，不知道中行与拍卖行的委托关系，房子来源及处置是否合法。但中行与此案，密不可分。中行没有按照国家的有关法律办理、处置抵押物有关法律程序，尔后造成无法过户，是直接责任者，一审追加中行为被告合理合法。要求维持一审判决。并在一审判决基础上追加精神损失费2000元。

法庭围绕各方当事人争议的焦点，审理查明的事实如下：

本案中，包括引起讼争的海口市道客村一巷29号304房在内的14套房屋为海南宏崎房地产开发有限公司名下的房产。1999年3月15日，该公司以上述房屋为海南辉华贸易有限公司向上诉人中国银行海口市龙珠支行(下称龙珠支行)的下属机构，即中国银行海口市南航西分理处贷款提供抵押担保，出具了抵押承诺书。申明如到期海南辉华贸易有限公司不能偿还贷款，可由银行处置上述房产偿还贷款，并办理了他项权利登记。贷款偿还期限届满后，海南辉华贸易有限公司未能偿还贷款，龙珠支行即委托上诉人海南希望拍卖市场拍卖上述房产，但事先未向房产登记部门申请处分抵押物，未通知抵押人和利害关系人。2000年4月14日，海南希望拍卖市场在《海南日报》上刊登公告，该公告称该市场定于2000年4月21日上午10时在该市场公开拍卖包括海口市道客村一巷29号304房在内的14套房产。在公告确定的拍卖会上无人竞买后，海南希望拍卖市场与被上诉人何某荣联系，何某荣于同年6月5日到海南希望拍卖市场交了定金30000元，6月8日双方签订了成交确认书，并当场付清了购房余款及佣金共计57024元，购买海口市道客村一巷29号304房，之后，因该房交接不顺利，海南希望拍卖市场赔偿给何某荣1000元。因未能办理房产证过户手续，何某荣将海南希望拍卖市场诉至原审法院，要求解除拍卖关系，海南希望拍卖市场归还购房款及佣金共87024元，并赔偿本金三个多月的利息，赔偿误工费及精神损失费2000元。原审法院在审理中追加龙珠支行为共同被告参加诉讼。在一审诉讼过程中，何某荣并未变更其诉讼请求，即并未明确要求龙珠支行承担责任。海南希望拍卖市场收到何某荣的购房款后，未将该款付给中国银行海口市龙珠支行。

上述事实，有海南希望拍卖市场与何某荣签订的“拍卖成交确认书”、收款收据、抵押承诺书、办理产权过户手续的报告、拍卖公告、委托拍卖合同、抵押借款合同、他项权利证等书证及各方当事人在一、二审的陈述等证实，足以采信。

本院认为，根据案件事实和证据，处理意见如下：

上诉人中国银行海口市龙珠支行因案外人海南辉华贸易有限公司借款未予偿还，便根据担保人海南宏崎房地产开发有限公司1999年3月15日的抵押承诺书，委托上诉人海南希望拍卖市场对海南宏崎房地产开发有限公司的房产海口市道客村一巷29号304房进行拍卖，而海南希望拍卖市场在接受委托后，并未根据《拍卖法》规定的程序进行公告，违反《拍卖法》中第三节对“拍卖的实施”的规定，未进行公开拍卖，其程序违法。因此，海南希望拍卖市场将海口市道客村一巷29号304房拍卖给何某荣的民事行为无效，海南希望拍卖市场与何某荣签订的“拍卖成交确认书”无效。造成“拍卖成交确认书”无效的过错在于海南希望拍卖市场，海南希望拍卖市场应承担相应的过错责任。海南希望拍卖市场应将购房款及佣金共计87024元退还给何某荣，何某荣亦应将赔偿金1000元退还给海南希望拍卖市场，两相折抵，海南希望拍卖市场仍应退还86024元给何某荣。对于龙珠支行，因何某荣在一审中并未提出主张，要求龙珠支行承担民事责任，根据民事诉讼法不告不理的原则，且海南希望拍卖市场亦未将购房款付给龙珠支行，故龙珠支行不应承担本案的民事责任。龙珠支行对此提出上诉有理，应予支持。海南希望拍卖市场上诉无理，不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但对责任的认定及判决有误，且海口市道客村一巷29号304房产权归属海南宏崎房地产开发有限公司，原审判决将该房交还海南希望拍卖市场明显不当，应予纠正。依照《中华人民共和国拍卖法》第四十七条、第五十一条、第五十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、维持海口市新华区人民法院(2000)新民初字第710号民事判决第三项;

二、撤销海口市新华区人民法院(2000)新民初字第710号民事判决第一、二项;

三、何某荣与海南希望拍卖市场签订的“拍卖成交确认书”无效;

四、海南希望拍卖市场应于判决生效之日起十日内退还购房款及佣金86024元(已扣除赔偿金1000元)及利息给何某荣(利息按中国人民银行同期一年期商业流动资金贷款利率标准，从2000年6月9日起以本金86024元计算)。

五、何某荣应于判决生效之日起十日内搬出海口市道客村一巷29号304房。

一、二审案件受理费共计6360元由海南希望拍卖市场负担。

本判决为终审判决。

审判长甘文萍

审判员李燕

审判员蔡红曼

二00一年七月二十三日

书记员黄恒弘