慎重处理权利受限房屋的拆迁

按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置的权益，未经抵押权人同意，被拆迁人不得擅自作出处分。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。关于慎重处理权利受限房屋的拆迁的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

1、抵押房屋拆迁纠纷的处理：

随着改革开放的深入，以房屋产权作为抵押物向金融机构抵押贷款，是企业或个人取得资金的常用手段。这类房屋在拆迁时，银行作为抵押权人，将加入到拆迁法律关系中来，否则抵押权将受到侵害，所以，抵押房屋的拆迁纠纷便具有一般房屋拆迁活动所不同的程序和特点。

所谓抵押房屋，就是设定了抵押权的房屋，是指被拆迁人所有或经营的，依照法律规定已经由被拆迁人作为履行债务的担保物的房屋。以房屋作为抵押，是担保方式中最常见的一种。其法律意义在于，当债务人不履行债务时，债权人有权从房屋拍卖或变买的价款中优先受偿。抵押房屋的特点，一是所有权受到限制：房屋一经抵押，该房屋所有人的权利就受到限制，突出表现在处分权的限制上。按照所有权制度，所有人对房屋拥有处分权，而抵押之后，就不得变更房屋的所有权，由此影响到拆迁活动中对房屋补偿安置的权益，未经抵押权人同意，被拆迁人不得擅自作出处分。二是抵押权依附于债权：由于抵押房屋的目的是确保债务的履行，该债务应当是合法存在的。如果该债务消失，而被拆迁人的房屋上的抵押义务也随之消失，抵押权人不得限制原抵押物所有人的处分权。三是抵押权须依法设立：在民间借贷中，债权人要求债务人提供房屋抵押作为债的担保，经常是以双方立字为据，忽略了抵押登记制度的存在，因此产生抵押权的瑕疵。在拆迁实践中，常有合同约定的抵押房屋被拆除，补偿完毕后，债权人才得知消息，因而权利受到损害而产生纠纷。四是抵押房屋的性质变化：在很长一段时间内，设立抵押权的房屋多为私房，而近年来，这种性质发生了逆转，企业用房占抵押房屋中的比例越来越大，而企业效益下降的范围越来越广，一旦拆迁，就会出现补偿金是优先安排职工还是偿还债务的矛盾，确实很难处理。

现行《城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：“拆迁设有抵押的房屋，依照国家有关担保的法律执行。”按照目前法律规定的两种拆迁补偿方式，拆迁设有抵押权的房屋的具体操作方式是不同的。

（1）抵押房屋拆迁，采用货币补偿方式的操作：应当先由抵押权人和抵押人协商重新设立抵押权或者先偿还债务，使抵押房屋上原有的抵押权消失，被拆迁人才能向拆迁人领取补偿金；如果抵押人和抵押权人不能订立新的抵押协议或者不能偿还到期债务，拆迁人有权暂不支付拆迁补偿金。按照合同法的相关规定，拆迁人和被拆迁人都有及时通知抵押权人的义务。对没有在拆迁期限内与抵押权人重新设立抵押或者清偿原债务的，对其补偿款可以由拆迁人交公证机关或房屋拆迁管理部门提存或代为保管。

对货币补偿的抵押房屋拆迁，需要按以上方式操作，是因为所得的补偿金应属于抵押财产。房屋抵押权因房屋被拆迁而消灭，补偿款作为抵押财产可以使抵押权人的合同权益得到保障，担保的法律制度得到贯彻执行。

（2）抵押房屋拆迁采用产权调换方式的操作：如果被拆迁人在抵押房屋拆迁时，选择了产权调换方式，其补偿操作应注意以下两点：一是抵押权人与抵押人应当就产权调换后的房屋作为抵押物重新签订抵押合同。新的抵押合同必须依法成立并登记生效。否则，拆迁人不得与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议，即使订立也因违反担保法的规定而无效。二是抵押权人与抵押人在拆迁期限内达不成新的抵押协议的，该房屋视为产权有争议的房屋，由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，房屋拆迁管理部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并由拆迁人向公证机关办理证据保全。

抵押房屋拆迁，未达成新的抵押协议，一般情况是被拆迁人方面的原因居多，主要是对原抵押合同持有异议。对此，抵押权人应及时提起诉讼，避免债权落空。

实践中，抵押房屋中还有一种十分特殊的情况，就是开发商开发的房屋尚未竣工就遇到了拆迁的情况。而在建工程除向银行贷款作为抵押外，还可能存在拖欠了工程款和已预售的情况，对这种房屋拆迁产生的纠纷的处理，必须按照《合同法》第286条和相应的司法解释来处理。合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”对此，最高人民法院有相应的司法解释。在建工程遇上拆迁时，无须折价拍卖，也是按市场评估计算补偿金额，但该在建工程的补偿款应按以下顺序处理：第一，如果该在建工程尚欠施工单位的工程款，在拆迁补偿时，该补偿金施工单位有优先受偿权，而不能先支付抵押权人或抵押人。第二，如果该在建工程不欠施工单位的工程款，但既已抵押，又已预售。作为购买房屋（在建工程）的购房者，其善意购买的行为受法律保护，如已付清全部或大部房款后，遇上拆迁，其已付的购房款应在拆迁补偿金额中优先退还。第三，如果该在建工程既不拖欠施工单位的工程款，也未向社会发售，那么除非抵押人与抵押权人协商重新设立抵押权，否则该拆迁补偿款应优先偿还银行的借款本息。否则拆迁人与被拆迁人将连带清偿原抵押贷款的本息。

2、被司法机关查封房屋的拆迁问题：

在拆迁实践中，作为拆迁人应当努力尽到合理的注意义务，要摸清楚被拆迁的房屋是否已被法院查封，是否已被设定了抵押，是否存在着租赁的情况，等等。如果发现已被法院查封的，一般应当采取货币补偿的方式，将补偿款存放到拆迁主管部门，以等待法院的最后执行。

3、改制企业房屋拆迁纠纷的处理：

对企业所有的房屋拆迁，正常情况下，法律关系是明确的，与一般房屋拆迁并无不同。复杂的情况产生于企业改制，20世纪90年代，国家对国有经济进行战略性调整，国有资产有计划地从一般工商企业中退出，使一些企业的资产出现了多元化。一些小型工商企业被出售，国有商业企业为主的局面被私营商业企业为主所取代。导致被拆迁房屋补偿的权利主体也出现了多元化。主要反映在以下几个方面：[page]

（1）所有权与经营权分离，形成了特殊的补偿权利主体

经济体制改革，使企业的所有权与经营权相分离，经营权在所有权之外，成为新的拆迁补偿对象，经营权人成为特殊的补偿权利主体，对房屋拆迁补偿的协商内容产生了很大影响，发生了很大变化。1991年的《城市房屋拆迁管理条例》将经营权人列入安置对象中加以考虑，规定“拆迁非住宅房屋造成停产、停业，引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。”2001年《城市房屋拆迁管理条例》第33条对此作了较大修改，一是将补助费更正为补偿，这就将经营者列入了补偿主体的范围。二是取消了停产、停业引起经济损失这个限制条件，规定只要引起停产、停业就应给予适当补偿。这一改变是对经营权也属于补偿对象的确认。

（2）拆迁可能成为困难企业改制的契机，必须灵活进行

目前，国企改制的最大困难是改制成本资金的筹措，而拆迁补偿为困难企业改制提供了资金来源，但是拆迁补偿资金的使用有先后的顺序。根据生存权优先于经营权的原则，优先支付的应当是拖欠职工的工资和养老金、医疗费等，其次才是其他开支。这是因为不解决职工的切身利益，企业改制就难以成功。

企业改制的目的之一，是产权明晰，特别是实行了私有化的企业，产权从抽象的社会公有到股东公有，其利益关系更加明确。企业的决策者面对拆迁将从企业的利益出发，选择对企业有利的补偿方式，不同的企业将有不同的选择，即使是同一企业处于不同的阶段也会有不同的选择。

拆迁人实施拆迁与被拆迁人改制企业接触，要注意其机制变化带来的灵活性，要准备多套方案。而企业面临拆迁时，要灵活选择对企业发展最有利的方式，将拆迁作为企业发展的重大战略机遇来考虑，利用拆迁尽可能地对企业进行经营方式、品种、范围和体制进行适应市场需求的调整。这样，可以减少或预防纠纷的发生，减少房屋拆迁和改制带来的对社会稳定的负面影响。

（3）注意把握企业改制引起的补偿权利主体的变化

实践中，对企业改制不仅是企业资本的改造，还有依据市场需求，对企业主体进行的改造，实行资产重组。作法上有企业分立、合并、转让，由此会引起拆迁补偿权利主体的变化。及时、准确地把握企业改制带来的补偿权利主体的变化，采取正确的对策，对改制企业房屋拆迁纠纷的妥善处理具有十分重要的意义。

第一，企业分立。分立是企业改制所采取的较多方式，是根据企业对市场竞争的不同功能和生产经营的范围，将一个企业分设为多个企业，或者将企业中的某一部分分离出来，单独设立一个新的企业。分立过程中涉及生产经营场地的调整，如遇拆迁，其拆迁补偿的权利主体便产生了变化。企业分立时对拆迁活动的不利影响主要有两个方面：一是有的企业分立后，相关财产分割未能办理相应的手续，结果遇上拆迁，往往是使用者没有所有权的相关手续，所有人又不占有使用，容易产生争议，影响拆迁进度。二是有的企业改制目的不正确，单为逃避债务，而没有按照市场竞争的需求对企业人财物合理调整，结果遇上拆迁，引起利益上的冲突，引发不稳定因素，也给拆迁活动带来干扰。

第二，企业合并。合并是企业改制的特殊方式，是为了增强企业的市场竞争能力，将相配套或者相关的企业合并组建新的企业。合并的方式多种多样，兼并则是常见的方式。合并是资产质量好、有广阔市场前景的企业实现低成本扩张，迅速扩大产生经营规模，提高经济效益的常用手段。企业合并，其拆迁中的权利义务均由合并后的企业承担，从权利主体的角度容易落实。存在的问题主要是有的企业合并没有按市场规律办事，靠行政手段拉郎配，有的难免存在资债不符的情况，达不到预期的效果。个别企业合并后又分手，不仅没有增强企业实力，反而受了一次重创。甚至有的合并期间发生资产流失、房屋所有权和土地使用权发生逆变的非正常情况，影响拆迁补偿权利的实现。

第三，企业转让。转让是企业改制的常见方式。国退民进，将原来属于国有的产权转让给民营企业或原企业职工，便引起了企业房屋所有权人的变化。这种转让的实现，转让关系中的出让人一般不是原企业，而是通过国有资产的管理者－－当地政府来进行的。转让合同的约定，将在较大程度上决定被拆迁人的地位。例如，原国有土地使用权问题，土地改变用途的出让金问题，甚至遇有拆迁的补偿金的归属都需要通过合同来约定。如果我们在处理改制企业的拆迁纠纷时，不把握其产权变化，不了解转让合同的约定，就可能走弯路。

4、代管房屋拆迁纠纷的处理：

由于历史的原因，各地都存在着数量不等的由房管部门代为管理的房屋。这类房屋所有权人缺席，使拆迁活动有着特殊性。为维护产权人的合法权益，法律对代管房屋的拆迁作了特殊的规定。

代管房屋根据代管权力产生的原因，可分为委托代管和依法代管。委托代管，是指私有房屋的所有人不在本地或者由于某种原因无法行使管理权而委托他人进行管理。依法代管，是指房屋所有权人因某种原因没有或者无法行使管理权，而依照法律的规定，由政府（主要是房屋管理部门）代为管理。城市房屋拆迁中的依法代管主要有四种情况：一是房屋所有人下落不明，而且经拆迁人寻找无线索；二是逾期未能办理产权登记，且一时找不到登记权人的；三是所有权人死亡无继承人的；四是继承人下落不明又无合法代理人的。

对于代管房屋的拆迁，《城市房屋拆迁管理条例》有特殊的规定，该条例第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”而对委托他人代管的房屋则没有直接规定，因此，代管房屋拆迁的操作，也因代管主体的不同而不同。

第一，对依法由房屋拆迁管理部门代管的房屋，需要拆迁时，拆迁人应与房屋拆迁管理部门订立拆迁安置补偿协议。该协议应经公证机关公证，被拆除房屋应办理证据保全。采用产权调换的，该调换取得产权的房屋继续由原代管人代为管理，房屋出租收入扣除必要管理费后，专账管理。采用货币补偿的，房屋拆迁管理部门或其他代管部门不得挪用；也可以先将补偿金缴入财政，尔后按无主财产的规定程序办理相应手续，但一旦出现合法所有人主张权利，应验明身份后将款项退还给所有人。

第二，对委托他人代管的房屋实施拆迁，应注意三个环节：一是注意验明委托手续的合法性与有效性。如委托手续有疑问，又找不到所有人的情况下，应按法定代管的程序，由房屋拆迁管理部门实施代管，履行职责；二是订立拆迁补偿安置合同时，代管人应提请公证机关进行合同公证，并送房屋拆迁管理部门备案；三是产权调换的房屋继续由代管人管理，如用于出租，租金收入，应以所有人的名义存入银行，货币补偿金也应如数以所有人的名义存入银行，不得挪用。代管人应及时将情况通知所有人的继承人，不得违反诚实信用原则，侵吞委托人的资产。拆迁人发现代管人有侵吞挪用行为，应予制止，必要时向房屋拆迁管理部门报告，金额较大的，应向公安部门报告，以追究其刑事责任。[page]

无论是依法代管还是委托代管的房屋，拆除时都要请公证机关作勘察记录，采取证据保全措施，避免纷争。

5、有限产权房屋拆迁纠纷的处理：

有限产权房屋的出现，是我国社会主义初级阶段的产物，是城镇房屋产权制度改革的结果，拆迁时不同于一般房屋之处就在于其所有权不完整。我们应当看到，产权人购买的房改房，是我国长期低工资的一种福利性补偿，是劳动者多年劳动的积累。有的同志觉得产权人花较低的价格购买了房改房，拆迁时却要按市场估价的价值进行补偿，认为不太合理，认为是产权人占了国家的便宜。其实，这是对我国住房制度改革的片面认识。本来劳动者创造的剩余价值扣除了各种积累后，是应当以货币的形式返还给劳动者的，而我国长期的低工资、高积累，企业办社会，住房是劳动剩余的积累，长期以来一直是作为福利待遇来分配的，房改中再让劳动者拿出部分资金，购买本来就属于自己的房屋，对劳动者来说是不够公平的。如果再认为是他们占了国家的便宜，就不对了。

所谓有限产权房屋，是指所有人对享受政府或企事业单位补偿购买或建造的房屋拥有不完整的产权。

有限产权的房屋均依照国务院的文件规定办理了产权登记手续，在拆迁摸底时，一般能够摸清楚。其具体的形式有以市场价、成本价、标准价购买三种形式，拆迁补偿安置时要区别对待。

首先，职工以市场价购买的单位公房，产权归个人所有，遇到拆迁时，拥有完全的处分权。从理论上分析，公房出售的市场价也是享受了优惠的价格，含有福利的因素，但国家为了推进住房制度改革，作出了让利的优惠政策，因此该房屋拆迁补偿的权利，全部属于以市场价购房的职工。

其次，职工以成本价购买的公房，产权归个人所有，一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金中所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。因此，拆迁补偿安置也应参照该规定办理。实行产权调换的，一般无争议，继续由职工个人享受有限产权。实行货币补偿的，如购房已满五年，原则上，该房屋的补偿安置权应归职工个人享有。未满五年的，该房屋的补偿与当时购房成本之间的差额，由单位和个人按份共有，实践中，对单位不主张权利的，也归个人所有。

再次，职工以标准价购买的房屋，拥有部分产权，即占有、使用、有限的收益和处分权，可以继承。住满五年后可以进入市场。遇到拆迁时，采用产权调换的，一般争议不大，有的地方则要求购房者付清标准价与成本价之间的差额。采用货币补偿的，补偿金与当时购房的标准价之间的差额，按产权比例在单位和个人之间分配。实际操作中，考虑被拆迁人的安置问题，一般都采取让利政策，按标准价与购房时的市场价之差归单位，其余归个人的办法处理。

随着产权制度的改革深入，城镇公房出售的工作已经完成，房屋的有限产权也将成为历史名词。

6、出租房屋拆迁纠纷的处理：

由于我国长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系，表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，对此应以租赁房屋进行补偿安置（这种情况主要发生在大量的公有房屋中）。二是虽然没有租赁协议，但定期交纳租金，这是典型的实事租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交纳租金的。对于这些事实上的房屋租赁行为，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。

拆迁租赁房屋时应当考虑两个因素：一是保护房屋所有权人的合法权益，所有权人可以选择货币补偿或产权调换的补偿方式；二是保护承租人的合法权益。应当说，拆迁租赁房屋涉及补偿安置和解除合同等两个法律关系。两个法律关系表面上是独立的，但实际上是关联的，所以在处理两个法律关系时应当一并考虑。依法拆迁是合法行为，是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保护，被拆迁人有权获得补偿，承租人有权获得因为解除合同而造成损失的赔偿，为了达到良好的社会效果，对拆迁补偿和解除合同的补偿应当一并考虑，因此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》对被拆迁人获得补偿设置了限定条件，在获得货币补偿之前必须对承租人进行赔偿或者解除合同，如果不能与承租人达成协议，被拆迁人就不能获得货币补偿。当然，因解除合同而使被拆迁人造成的直接损失应当在拆迁补偿中包括。比如，被拆迁房屋用于租赁进行饮食经营，承租人对房屋进行了装修，在拆迁补偿中，拆迁人应当对被拆迁人给付这种装修的损失进行补偿。在实践中应当防止三种错误倾向：一是要求拆迁人对被拆迁房屋补偿两份；二是被拆迁人承担了对承租人的赔偿而没有获得拆迁人相应的补偿；三是承租人没有获得任何赔偿。