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房款装修费分开算 地产商避税给买房人“埋雷”
姚平律师2022.01.06389人阅读
导读：
房款、装修费分开算，卖房的少交税，买房的再转让多交税买一套精装修的房子需要分别支付房款和装修费用，您遇到过这样的事吗？普瑞中天税务师事务所所长孙文武告诉笔者，在“分开算”之后，房地产公司少交的税款比购房人多得多。房地产公司在售房时要向国家交纳三种税，分别是营业税、企业所得税和土地增值税。把房款和装修费用“分开算”，开发商看中的是土地增值税。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用，但商品房及其他住房装修费的最高扣除限额为房屋原值的10%。此外，虽然“分开算”的确能省些契税，但是买房人的首付负担却同时大大增加了。那么房款装修费分开算。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
房款、装修费分开算，卖房的少交税，买房的再转让多交税买一套精装修的房子需要分别支付房款和装修费用，您遇到过这样的事吗？普瑞中天税务师事务所所长孙文武告诉笔者，在“分开算”之后，房地产公司少交的税款比购房人多得多。房地产公司在售房时要向国家交纳三种税，分别是营业税、企业所得税和土地增值税。把房款和装修费用“分开算”，开发商看中的是土地增值税。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用，但商品房及其他住房装修费的最高扣除限额为房屋原值的10%。此外，虽然“分开算”的确能省些契税，但是买房人的首付负担却同时大大增加了。关于房款装修费分开算的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
房款、装修费分开算，卖房的少交税，买房的再转让多交税
买一套精装修的房子需要分别支付房款和装修费用，您遇到过这样的事吗？笔者在瞰都•领仕馆就遇到了这样的“怪事”。
瞰都•领仕馆位于东四环东风桥北，地理位置不错，价格自然也不菲，每平方米22000元到24000元。不过，房子是精装修带家具、家电的，用售楼员的话说是：“拎包即住！”
和装修一样“贴心”的，还有付款方式。“为了节省您买房交税的费用，我们采取‘分开算’的付款方式。”售楼员给笔者算了一笔账，“比如这套79.76平方米的样板间，房子总价为183.2884万元，其中装修费用我们按每平方米2500元算，是19.94万元，我们把装修费单算，房价就变成了163.3484万元。”
精装的房子，装修费干嘛还要分开算呢？“给您省税呀。”售楼员拿出了计算器，“您买房要交契税，是您总房款的1%，减去装修款后，您的房屋总价是160多万元，比180多万的房款少交近两千元的契税。”
房地产公司不嫌麻烦把房款拆着算只是为给购房人省钱吗？普瑞中天税务师事务所所长孙文武告诉笔者，在“分开算”之后，房地产公司少交的税款比购房人多得多。房地产公司在售房时要向国家交纳三种税，分别是营业税、企业所得税和土地增值税。把房款和装修费用“分开算”，开发商看中的是土地增值税。
土地增值税的税率分别是30%、40%、50%和60%，实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。也就是说，土地增值税与房屋总价是成正比的关系，房屋总价越低土地增值税税率也越低，反之越高。如果把所售房屋的价格以另附装修费的方式降下来，所交土地增值税率也就随之下降了，那么房产商所节省的税费也就大为下降了。
“分开算”避税不违法，但是房地产公司是把“肉”吃嘴里了，可购房人喝的“汤”可不一定能最终下肚，除非这房子永远不再转手。税收政策规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用，但商品房及其他住房装修费的最高扣除限额为房屋原值的10%。按照上面提到的例子，如果个人销售住房不符合免税条件，装修费不能全额扣除，还要多交7000多元个人所得税。
此外，虽然“分开算”的确能省些契税，但是买房人的首付负担却同时大大增加了。“装修费必须在买房时一次付清。”售楼员把省契税的“前提”特意强调给笔者。这样算来，买房人的首付款要平白无故地增加19.94万元，相当于房地产公司变相把首付比例提高了10%以上。
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