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开发商破产购房者有优先受偿权吗
张嘉娱律师2021.11.25716人阅读
导读：
房地产企业一旦破产，购房者的利益该何去何从?实践中，对于房地产企业破产后，管理人选择解除商品房买卖合同的，购房人通过主张优先受偿权来实现自身利益，那么，开发商破产购房者有优先受偿权吗?下面由大律网小编为大家进行相关知识的解答。
开发商破产购房者有优先受偿权吗
有优先赔偿权。
实践中优先受偿权的优先性可以体现在两方面：
1、优先取得房屋;
2、优先返还购房款。
购房者可以根据实际需要，决定对自身有利的权利主张：
(1)房地产企业破产后，若取得房屋存在障碍，或管理人解除商品房买卖合同的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定等相关规定，购房人通过主张优先受偿权来实现自身利益，要求返还购房款，合乎法理。
(2)但在开发商破产前已经解除商品房买卖合同的，开发商破产后，购房人能否依旧优先受偿购房款债权?不能。在开发商破产前就解除购房合同的，因合同解除后其享有的购房款债权已无特定的商品房相对应。开发商破产后，购房人的购房债权只可定性为普通债权，其无权主张优先受偿。
其次，针对购房者的范围，规定各不相同。
1)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
2)《九民会议纪要》第125条放宽了第(1)点中罗列的条件。认为以下情形可以理解为符合第126条中规定的精神：①购房人名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。②购房人支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行。
3)《九民会议纪要》第126条规定：“根据《批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，则不适用上述处理规则。
购房后开发商破产怎么办
如果遇到开发商破产的话，购房者先不要急着退房，先冷静下来想一下有哪些处理方式?然后按照自己损失最小的方式来处理。
通常情况下，一旦开发商破产了，他所拖欠的钱款就会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，如果购房者选择退房的话，那购房者跟开发商之间就是经济债务的关系了，没有优先受偿权的情况下，很难拿到退还的房款。
遇到开发商破产的情况，大律网律师建议购房者先要去争取房屋的所有权，当你取得房屋所有权之后，房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响了。
如果房子还没有完工，通常情况下购房者就没有房屋的所属权，但购房者可以委托开发商向当地房管部门申领不动产权证并取得所有权。如果房子已经完工，购房者已经拿到了房子的所属权，那对自己的影响不是很大，每月只需要按时还款就行了。
房地产申请破产我们业主怎么处理
开发商破产后，虽然其法人资格已经消失，但其与购房者的买卖关系依然存在，而且在办证过程中，购房者才是真正的办证主体，开发商只起到协助作用，因此，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证，具体步骤如下：
第一，购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销。
第二，如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
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