公房置换，勿忘产权人

签订合同当日，李玲便向赵阳交纳了定金30000元，约定剩余房款314400元，待付齐全款后双方办理房屋置换手续。后经调查得知，同年11月22日双方再次签订补充协议之日，赵阳与津房置换签订了公有住房使用权委托代理转让合同，约定摘牌价格为400000元。庭审中李玲诉称，自己与赵阳及房产中介签订了置换合同，且交付定金30000元。应指出，合同虽然约定双方按照津房置换的规定办理置换手续，由于三方对房屋价值没有评估，置换双方均不能保证因房屋价格偏低，在置换过程中被他人摘牌。关于公房置换，勿忘产权人的法律问题，大律网小编为大家整理了合同纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

案例：李玲与赵阳于去年8月17日经本市某地产中介介绍，三方签订了《房屋置换合同》，然而，由于赵阳承租的房屋系天津市人民政府所有，并委托第三人经营管理的房屋，该置换合同签订前未征得第三人的同意，故一审红桥法院判定该合同无效，二审法院维持了原判决。

合同约定以344400元的价格转让赵阳承租的红桥区某公产房屋。签订合同当日，李玲便向赵阳交纳了定金30000元，约定剩余房款314400元，待付齐全款后双方办理房屋置换手续。合同还约定：在房屋置换过程中如遇津房置换回购房屋，或被他人摘牌，本合同自动解除，并如实退还原告交纳的全部定金及房款，三方互不追究违约责任，中介费不予退还。签订完该置换合同后，李玲于同年9月19日将自有的公产房经过津房置换的方式转让，后一直在外租房。

李玲等待办理置换手续时，却传来赵阳已于同年11月6日向津房置换递交申请书的消息，赵阳委托津房置换评估房屋，目的是为回购或对该房屋挂牌竞价。同年11月9日津房置换对该房屋评估价格为385000元，意向价格为400000元。

得知这个消息，李玲担心自己与赵阳约定的房屋价格低于津房置换的评估价格和意向价格，房子很有可能被津房置换回购，便于同年11月22日同赵阳再次签订补充协议，约定：诉争房成交价格为341000元，现因津房回购等原因，经买卖双方协商在津房挂牌价格为400000元，两者之间差价为59000元，约定待双方办理摘牌手续，过户完毕办理给件时，卖方将差价退还买方，并约定双方同意不得反悔，由该房产中介员工胡某作为见证人在协议书上签字。

签订了置换合同及两个补充协议，本以为万无一失的李玲却没有想到，该公产房最终被另一人张力于同年11月28日以422000元成功摘牌购得。后经调查得知，同年11月22日双方再次签订补充协议之日，赵阳与津房置换签订了公有住房使用权委托代理转让合同，约定摘牌价格为400000元。最终李玲诉至法院。

庭审中李玲诉称，自己与赵阳及房产中介签订了置换合同，且交付定金30000元。并签订了补充协议，赵阳承诺决不违约，房屋不另卖他人，因此自己才出卖原住房，并四处借款。房款筹齐后赵阳却拒绝收款，并在津房置换将房屋转卖给被告张力。

赵阳则认为，该房产中介没有资质，天津市政府有文件，公产房屋置换必须通过津房置换。因此，三方签订的合同本身就不合法。故不同意李玲的诉请。

一审法院审理后认为，赵阳承租的房屋系天津市人民政府所有、并委托第三人经营管理的房屋。李玲等三方签订的房屋置换合同虽系三方真实意思表示，但合同的内容系赵阳将其承租的公产房屋的权利义务有偿转让给李玲，合同签订前未征得第三人的同意，庭审中合同未经第三人确认，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《天津市国土资源和房屋管理局》文件规定，三方签定的合同违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》的规定，该合同无效。应指出，合同虽然约定双方按照津房置换的规定办理置换手续，由于三方对房屋价值没有评估，置换双方均不能保证因房屋价格偏低，在置换过程中被他人摘牌。且合同中约定赵阳将两者之间差价待双方办理完摘牌手续，过户完毕、办理给件时将差价退还李玲的条款，显然侵犯了第三人的合法权益，具有弄虚作假的意思表示。[page]

故一审判定李玲等三方签订的房屋置换合同无效;该房屋中介一次性返还李玲信息费6800元，并赔偿相关损失50208元整;赵阳则返还李玲定金30000元，并赔偿其租房费等相关损失6276元整;同时判令津房置换返李玲摘牌保证金4000元整。

二审法院维持了原判决。(本报记者周苏晋通讯员王志文郑永梅)

法官评析：《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条规定住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。《天津市公有住房变更承租人管理办法》规定中介机构未征得公有住房产权人同意，不得代理公有住房置换业务。依据上述规定，房屋中介机构代理代理公有住房置换业务，违反法律、法规的强制性规定，其与置换双方签订的房屋置换合同应属无效合同，无效合同自始无效。一方因合同而取得的财产应当返还，有过错方基于缔约过失责任应当赔偿损失。本案中被告某房地产经纪有限公司作为房屋中介机构应当知道相关规定，却与他人签订房屋置换合同，同时为原告及被告张力竞价，对原告的损失应承担主要责任。原告及被告赵阳置换房屋时没有尽到注意义务，承担次要责任。

在现代商品经济社会，公有住房使用权具有一定价值，使公有住房趋于私产化，置换业务日益增多。而大多数人对于相关法律、法规了解不多，房屋中介机构为达到盈利目的无视法律，故而导致无效合同的产生，增加诉累。本案例中，房屋中介机构在签订合同及以后实施的行为中存在过错，应承担主要赔偿责任。置换双方亦负有过错，应承担次要责任。

提示：在办理公有住房置换业务过程中，由于房屋中介机构并非公有住房的产权人，也并非产权人委托的经营管理单位、置换经营单位，其与置换双方签订的《房屋置换合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。公产房置换双方一旦签订这样的置换合同，合法权益往往没有保障。