周某祥、吴某珍与刘某娟、娄某学财产租赁纠纷案

云南省人民检察院指派红河州人民检察院检察员刘娅波、代理检察员伍湘辉出庭支持抗诉，原审上诉人周某祥、吴某珍及委托代理人雷作昌、原审被上诉人刘某娟、娄某学及委托代理人骆树国到庭参加诉讼。原判认定，被告周某祥、吴某珍与刘某娟、娄某学经双方协商后，1996年11月1日签订了《租赁合同书》，原告将自家开的饭馆一、二楼房屋、伙房、保管室、猪圈一间、桌子、凳子及炊具承租给被告使用。终审判决生效后，上诉人周某祥、吴某珍不服，提出申诉。关于周某祥、吴某珍与刘某娟、娄某学财产租赁纠纷案的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

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原审上诉人周某祥、吴某珍因财产租赁纠纷一案，本院于1997年11月3日作出(1997)红中经终字第93号民事判决，已经发生法律效力。云南省人民检察院于2000年1月3日对本案向云南省高级人民法院提出抗诉。云南省高级人民法院以(2000)云高经监字第07号民事裁定，指令本院对本案进行了再审。云南省人民检察院指派红河州人民检察院检察员刘娅波、代理检察员伍湘辉出庭支持抗诉，原审上诉人周某祥、吴某珍及委托代理人雷作昌、原审被上诉人刘某娟、娄某学及委托代理人骆树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定，被告周某祥、吴某珍与刘某娟、娄某学经双方协商后，1996年11月1日签订了《租赁合同书》，原告将自家开的饭馆一、二楼房屋、伙房、保管室、猪圈一间、桌子、凳子及炊具承租给被告使用。水电费、税收等由被告负责，租期为三年即从1996年11月15日至1999年11月15日止。第一年交租金18000元、第二年交租金20000元。付款时间第一年定于1997年1月1日付9000元、1997年7月15日付9000元、第二年于1997年11月15日至1998年1月15日一次性付清、第三年于1998年11月15日至1999年1月15日一次性付清。从订立合同之日起，双方互相遵守办理，被告届时付不清款按承包费的20%计算罚款。若在承包期内原告方撕毁合同除退还被告方租金外罚款10000元。合同订立后，1996年11月15日，被告方正式营业至1997年5月10日。在此期间，被告于1996年12月17日交原告租金9000元(半年租金)后，1997年5月5日自行与屏边县物资公司签订了承包合同，租期一年。尔后，于同年5月10日，在原、被告双方未能协商，无文字依据的前提下，被告方擅自解除合同，将向原告承租的物品移交给原告，尚有茶杯86个、凳子9个未赔、损坏电插座一个、卷帘门一道未修复。故原告于 1997年5月30日诉至法院。以上事实有双方当事人的陈述和辩解，证人证言在卷证实。一审认为，双方签订的合同有效。被告支付给原告租金9000元是事实。被告在同原告签订合同履行的期间自行与屏边县物资公司签订承包合同的行为是违约行为。被告辩解的理由不充分，不能成立，不予认定，据此，判决一、由被告周某祥、吴某珍支付给原告刘某娟、娄某学违约金9800元(以租金49000元×20%计算)。于判决生效后10日内一次性付清。二、原、被告的其他诉讼请求不予支持。一审判决后，被告周某祥、吴某珍不服，向本院提出上诉，经二审审理认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提出被上诉人有违约行为的依据不充分，本院不予支持。据此，判决驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，上诉人周某祥、吴某珍不服，提出申诉。经云南省人民检察院审查认为，原一、二审判决认定事实的主要证据不足，属错误判决。第一，原一、二审判决认定周某祥、吴某珍在同刘某娟、娄某学签订合同履行期间自行与屏边县物资公司签订合同的行为是违约行为。在本案中双方签订的合同中并未约定，在合同履行期间不得与其他人或单位签订合同。因此，周某祥、吴某珍与他人签订合同的行为，不能视为违约行为。第二，一、二审判决由周某祥、吴某珍支付违约金9800元(以租金49000元×20%罚款计算)。双方在合同中明确约定是在不按时付清租金的情况下，才以租金的20%罚款，而申诉人已于1996年12月17日交租金9000元，未出现拖欠租金的情况，故判决支付违约金没有事实依据和法律依据。第三，被申诉人在合同履行期间，擅自将已出租给申诉人的二楼餐厅装修成卡拉OK厅，致使申诉人无法正常经营，被申诉人违约在先，为此，迫使申诉人无法正常履行租赁合同。综上所述，云南省人民检察院认为屏边县人民法院(1997)屏经初字第56号民事判决及我院(1997)红中经终字第93号民事判决认定事实的主要证据不足，判决错误，并向云南省高级人民法院提起抗诉，要求对本案进行再审。

原审上诉人(申诉人、一审被告)周某祥、吴某珍在再审诉讼中向本院提交以下证据：一、为证实刘某娟、娄某学未按合同约定提供猪圈给其使用，导致狗被盗的事实提供了1.证人宋丽琴证言，证实当时猪圈是关着猪;2.田应斌的证言证实双方签订合同的情况及未让出猪圈致狗被盗的情况。3，余忠秀、朱桃英等人的证言证实其狗被盗的事实。二、为证实。1997年5月10日以前刘某娟家在二楼装修卡拉的事实提供以下证据：1.证人何伟、江全忠、杨丽芳的证言，证实1997年5月5日到其饭馆吃饭，看见二楼已隔成卡拉包厢，但未营业。2.屏边民族中学1997年5月2日到其餐馆包席在一楼，听老板说二楼在装修。三、为证实1997年5月10日移交租赁的财物情况，提交了赔还损坏财物的清单，并按照清单进行赔偿和修理。根据以上证据材料证实原审被上诉人未按照合同约定提供猪圈给其使用，且在履行过程中自行将二楼装修为卡拉包厢堆放药材，使我方无法正常经营，属对方严重违约。并于1997年5月10日双方进行了财产移交，双方移交财产的行为已从事实上解除了合同。因此，我方不应承担违约责任。应撤销原一、二审判决，驳回诉讼请求。

原审被上诉人(被申诉人、一审原告)刘某娟、娄某学对上诉人提出的证据材料作辩解：一、合同签订后，猪圈未及时移交上诉人使用是事实，但是经双方协商意用其三楼的一间住房与对方交换的。狗被盗是事实，但与是否移交猪圈没有关系。二、二楼餐厅装修为卡拉厅是在上诉人搬出以后才装修的，有装修人杨昆的证言予以证实，装修的时间是在5月12日以后。三、5月10日移交财物是事实，但在移交之前并未协商过，在移交时才知道承租方要搬走。所以我方认为，在合同履行期间，未经我方同意单方解除合同，违反了合同约定，属上诉人违约。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。

本院认为，1996年11月1日双方自愿签订的《租赁合同》，符合法律规定，该合同合法有效。在合同签订后，刘某娟、娄某学将租赁的财产移交给周某祥、吴某珍经营，周某祥、吴某珍于1996年12月17日交付了半年的租金9000元，营业至1997年5月10日止。再审中原审上诉人周某祥、吴某珍提出1.刘某娟、娄某学未按约定移交猪圈给其使用，导致狗被盗，属出租人违约的理由，本院认为，在合同签订后，出租人已将租赁的房屋及财物移交，履行了合同规定的主要义务，只有猪圈未及时移交，不影响合同的履行，虽然出租人有一定的责任，但其已无偿提供了三楼的一间房屋给承租人使用，在庭审中承租人周某祥、吴某珍予以认可，因此，不能视为违约行为。2.原审上诉人认为被上诉人在其承租期间在二楼擅自装修卡拉包房，致使其无法正常经营，属被上诉人违约的理由。本院认为，原审上诉人所举的证据，不能证实因装修卡拉致使其无法经营的事实，且在庭审中原审上诉人认可对被上诉人进行装修的行为未提出异议。因此，本院不予认定。3.原审上诉人认为1997年5月10日移交财物的行为实际上是对解除合同的默认。本院认为，被上诉人已实际接收租赁的财物是事实，由于双方在移交前并未协商过，再审中原审上诉人予以认可，被上诉人接收财物的行为，是为了避免损失的扩大，是一种积极的作为，是符合法律规定的。因此不应视为对解除合同的默认。且按照《经济合同法》第31条的规定，变更或解除合同应当采用书面形式，而双方对合同的解除无任何书面协议。因此，原审上诉人周某祥、吴某珍在未征得被上诉人刘某娟、娄某学的同意，擅自解除合同的行为，属违约行为，应承担违约责任。原审上诉人在履行合同期间与他人签订合同的行为不属违约行为，原一、二审判决对此认定为违约行为不妥，但在实体处理上是正确的。综上所述，云南省人民检察院以原一、二审判决认定事实的主要证据不足，判决错误的抗诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百八十四条、第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

一、驳回抗诉。

二、维持本院(1997)红中经终字第93号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长王伟

审判员李志伟

审判员何红

二000年六月十九日

书记员李涌