公房外自建面积获补维权实录

刘胜利(化名)、王华美(化名)夫妇及一双儿女一家是四道口小区的住户，其房屋性质属海淀房管局辖下的直管公房，初始承租公房面积约21平方米，后由于添丁之故自建93平方米。动迁后，拆迁人曾找到刘胜利简单谈过几次，但双方在自建房面积是否给予补偿安置这个问题上不相为谋：拆迁人主张无证面积无补偿;刘家因一双儿女已经大的28岁、小的17岁之故多次请求拆迁人认可自建面积，提供两套房产以供安置，满足其最基本的住房保障。海淀房管局受理了该申请，并通知拆迁双方于同年7月8日参加裁决调解谈话。2010年7月15日，北京市住房和城乡建设委员会极富效率地作出了受理通知。关于公房外自建面积获补维权实录的法律问题，大律网小编为大家整理了房产纠纷律师相关的法律知识，希望能帮助大家。

【事实概要】

2009年8月10日，北京市海淀区房屋管理局(以下简称：海淀房管局)向北京市如日嘉和房地产开发有限公司(以下简称：如日嘉和房地产公司)核发了京建海拆许字(2009)179号《房屋拆迁许可证》，许可其进行北京市海淀区四道口住宅小区土地一级开发项目，对此小区进行拆迁。

刘胜利(化名)、王华美(化名)夫妇及一双儿女一家是四道口小区的住户，其房屋性质属海淀房管局辖下的直管公房，初始承租公房面积约21平方米，后由于添丁之故自建93平方米。动迁后，拆迁人曾找到刘胜利简单谈过几次，但双方在自建房面积是否给予补偿安置这个问题上不相为谋：拆迁人主张无证面积无补偿;刘家因一双儿女已经大的28岁、小的17岁之故多次请求拆迁人认可自建面积，提供两套房产以供安置，满足其最基本的住房保障。

时间推移到2010年7月，拆迁双方仍然未能达成补偿协议，欲求加快拆迁进程的如日嘉和房地产公司向海淀房管局提出拆迁纠纷裁决申请。海淀房管局受理了该申请，并通知拆迁双方于同年7月8日参加裁决调解谈话。

刘胜利、王华美夫妇二人带着满怀期望如期参加了海淀房管局组织的调解谈话，然而走出调解室之后，原本以为海淀房管局能够为自己做主、调出一个相对公道补偿结果的刘氏夫妇二人满脸写的都是落寞。而在希望破碎的同时，刘胜利与王华美更是深刻体会到“人为刀俎我为鱼肉”的无助。

谈话次日，刘胜利、王华美二人带着他们的“拆迁苦旅”走进了北京盛廷律师事务所。马丽芬和梁红丽两位金牌律师接待了这对夫妇，并受理了他们寻求公平正义的郑重委托，一场关于阻断拆迁裁决、防患强拆于未然的法律之战即将破晓而出……

【办案掠影】

办案第一辑：拆迁许可之复议篇——一箭双雕

经过对案件事实的分析把握，马、梁两位律师深知裁决近在咫尺，情势不容乐观。无疑，阻断裁决是改变委托人拆迁命运的第一关口之所在。

围绕前述核心思想，马丽芬律师与梁红丽律师精诚合作，在代理刘胜利一户维权案的当日便写好一份“言之凿凿，确可信据”的《行政复议申请书》，提交至北京市住房和城乡建设委员会，请求确认海淀房管局核发京建海拆许字【2009】第179号《房屋拆迁许可证》的具体行政行为违法。

2010年7月15日，北京市住房和城乡建设委员会极富效率地作出了受理通知。这一果心如意的局面定格了马、梁二位律师一箭双雕的智慧：其一者，这一开篇之作成功向拆迁工作相关部门宣示了当事人已经委托律师介入的维权“强音”，在某种意义上而言起着“警示”作用;其二者，这一环程序最为重要的作用在于为接下来的关键维权点——中止拆迁裁决华美铺路。[page]

办案第二辑：拆迁裁决之狙击篇——三管齐下

获取北京市住房和城乡建设委员会的行政复议受理通知之后，雷厉风行的马丽芬律师与梁红丽律师旋即采取了维权第二方略——正面裁决危机。为慎重之故，马、梁二律师采取了捆绑式战术：

首先，马、梁二位律师向海淀房管局补充提交了一份洋洋洒洒几千字的法律意见书。在此份意见书里面，两位律师掷地有声的发表了四点意见，充分驳斥了如日嘉和房地产公司裁决申请事实不清、证据不足的问题：①如日嘉和房地产公司的裁决申请中列明的被申请人与实际情况不一致，且被申请裁决的主体违反了《北京市城市房屋拆迁管理办法》的法律规定;②申请人如日嘉和房地产公司在裁决申请书中认定的刘胜利房屋面积与评估报告情况不相符合，对其的补偿与实际房屋面积也不相符合;③作为裁决主要事实依据的评估报告存在多处违法，不应作为裁决的依据;④依据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》、最高人民法院《关于执行<中华人民共和共和国行政诉讼法>若干问题解释》、《行政复议法实施条例》等相关法律法规的规定，本案拆迁裁决因拆迁许可行政复议程序的启动而应当暂行中止。

其次，马、梁二位律师向海淀房管局在向海淀房管局提交法律意见书的同时一并提交了一份《中止裁决申请书》，直陈《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》相关规定，深刻阐释了作为拆迁裁决前置行政行为的拆迁许可行为的合法性直接关系到行政裁决的正确性，强调了拆迁裁决中止的必要性。

再者，一份《重新委托评估申请书》也是马、梁二位律师重磅出击的杰作之一。在《重新委托评估申请书》中，两位律师将裁决代理意见中的第二点细化，强调刘胜利家的房屋面积远远大于评估单上的房屋面积，实际上有114平米之多的面积，在评估单上却只体现了21平米，这是对当事人财产权益明目张胆的剥夺。

三管齐下的维权力作无一不直击拆迁方的痛处，使其精心布置的“以裁决促拆迁”陷阱或将顷刻变为黄粱一梦。7月的风，暖暖的，懒懒地，将世间的起起落落、浮浮沉沉吹散开来……

办案第三辑：裁决复议与诉讼篇——珠联璧合

眼看着二代理律师连连出击，化被动为主动，刘胜利与王华美也受到了鼓舞，积极地等待着、企盼着那以拆迁为主题的灰色忧伤能够像流星一样划过天空，然后彻底消失不见。

宋·晁补之《安公子》有云：“是即是，从来好事多磨难。”原本就要看到那道曙光冲破黑暗的灿烂，却不料陡然覆没在更隆重的暗夜，乌云凋敝。原来，由于律师介入维权的时间紧迫，这厢拆迁户的呈交材料还没有到达海淀房管局负责刘胜利一案的工作人员手上，那厢有关工作人员已经于2010年7月21日下发了拆迁裁决书，裁决书中依旧不认可刘家自建房面积，只能给予其53万多一些的补偿款。[page]

眼看风云突变，马丽芬与梁红丽这两位经验丰富的巾帼女律师也随即将维权方略调整为：针对裁决书内容提起复议及诉讼。与此同时，二律师还根据拆迁进程帮助委托人制定了系统谈判策略，灵活应对有关政府部门出面展开的游说攻势。

裁决复议与诉讼的提起，无疑在火急火燎地想要加快拆迁进程的拆迁人跟前设置了一道难以突围的“铜墙铁壁”，日复一日地撑扩着刘胜利这一方的维权空间，更使得如日嘉和房地产公司无法名正言顺地拆动刘家的房屋，成本控制局面加急!很快，如日嘉和房地产公司调整了战略，改强势推进为和谈协商。

智慧总能让正义在阳光下绽放最美的光芒!2011年1月中旬，马丽芬、梁红丽两位律师的不懈努力终于换来了皆大欢喜的结局：拆迁人认可了刘胜利一户93平米自建房，最终与之达成安置一套70平米的两居室和一套51平米的一居室的拆迁补偿方案。

【律师说法】

自建房原本是一个集体土地范围内的命题，但由于我国的特殊历史背景，这个命题也同样出现在了原本与之风马牛不相及的国有土地上，尤其在涉及公房承租的领域内，这个问题更是剪不断理还乱的一团乱麻。随着近十多年来愈演愈烈的举国大拆迁，这个问题也渐渐被放大。

本案的症结正是在于自建房是否应当予以补偿。依据有关法律规定，拆迁补偿只针对合法权利，也就是有着合法权利证明的房屋面积。从字面来理解法律规定，本案拆迁人“无证面积无补偿”的论调是可以成立的。但笔者认为，这个可以成立的推断也仅仅能够是在字面意义之上，如果回归到我国国情上，则必须另当别论。在我国广袤的城乡土地上，具备权利证明的房屋并不多，毕竟集体权利意识苏醒、宏观制度完善都只是这二三十年时间里发生的进行时态。作为被拆迁人，大多数人们并没有太多的利益期待，而只是希望既有生活水准不因拆迁而有所削减甚或变得毫无保障。如果教条适用某些法律条款，必然导致大众合情也合理的希望被悬空。当然，这种应然态势并没有落实到规章制度的层面，所以在今后的一段时间里，房屋无证但权利合理的人们依然需要“为权利而斗争”。

论及此处，加之本案案情的回顾，笔者还想岔开一笔，谈一下维权时间点的问题。本案耗时达半年之久，且在相当一段时期内维权进展缓慢，甚至遭遇了中止裁决措施不敌裁决下发速度的棘手局面。究其原因，乃是因为代理律师是在拆迁方已提交拆迁纠纷裁决申请并已组织谈话调解后方才介入案件的，已经丧失了维权的主动优势，很多时间和精力都被迫用于应对拆迁人顺利启动的裁决程序方面。著名导演王晶的作品《财神客栈》里有这样一句经典台词：“武以快为尊，情以舍为尊，谋以忍为尊!”在拆迁维权沙场上也是以快为尊的!所以笔者建议，拆迁维权一定要早下手、早咨询、早准备，抓住最好的维权谈判时机，这样既能省时省力，也更有利于达到最佳维权效果![page]

2012年03月笔

更多详情可进入律师事务所主页【北京市盛廷律师事务所主页】