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农村房屋抵押的效力是怎样的
许瑞林律师2022.02.09933人阅读
导读：
根据《担保法》关于住房抵押的规定，依法取得国有土地使用权的，房屋占用得国有土地使用权应当同时抵押。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。村民转让房屋所有权，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。同理，用农村房屋抵押，设置他项权利以及抵押权的实现，实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更，并没有剥夺所有权。可见，我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。从另一方面来看，城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质，具有不同的使用年限。那么农村房屋抵押的效力是怎样的。大律网小编为大家整理如下相关知识，希望能帮助大家。
根据《担保法》关于住房抵押的规定，依法取得国有土地使用权的，房屋占用得国有土地使用权应当同时抵押。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。村民转让房屋所有权，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。同理，用农村房屋抵押，设置他项权利以及抵押权的实现，实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更，并没有剥夺所有权。可见，我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。从另一方面来看，城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质，具有不同的使用年限。关于农村房屋抵押的效力是怎样的的法律问题，大律网小编为大家整理了债权债务律师相关的法律知识，希望能帮助大家。
根据《担保法》关于住房抵押的规定，依法取得国有土地使用权的，房屋占用得国有土地使用权应当同时抵押。房屋抵押时，房屋所有权与土地使用权不能分离。
而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。
由此可见，如以农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押无效。其次，农村房屋抵押的处理问题。从以上对农村房屋抵押效力的认定来看，农村房屋抵押无效，在处理上，就应当依照《担保法》司法解释的规定，按双方有无过错，由抵押人承担连带赔偿责任或不能清偿部分1/2的责任。
催天下小编认为，农村房屋抵押应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可。
农村房屋所占用的是宅基地，所有权属于农村集体经济组织，其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造房屋以及其他附着物。房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。村民转让房屋所有权，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。
如果不允许地随房走，则村民仅能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分权能。故笔者认为，农村房屋所有权的转让也应比同城镇房屋实行地随房走，才有利于农村房屋步入市场交易。同理，用农村房屋抵押，设置他项权利以及抵押权的实现，实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更，并没有剥夺所有权。
农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地有其共通性，即使用权人仅有占有、使用、收益的权利，没有所有权。地上附着物所有权变更，并不改变土地所有权。
从这一点来看，城镇房屋可以抵押，所占用的国有土地使用权同时抵押，可以通过折抵、变卖等方式实现抵押权，实现抵押权的同时，国有土地使用权转让。
那么农村房屋为什么不行呢?我国《物权法》草案第302条规定，宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押，在实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一同转移。可见，我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。
从另一方面来看，城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质，具有不同的使用年限。而宅基地使用权一旦划归使用权人，使用权人就享有终身使用权，甚至泽及子孙，除非宅基地被收回或被征收(即使被收回或征收，也应当另外批准给予相应的宅基地使用权)。
由此，宅基地使用权比国有土地使用权更具恒久性。这也使抵押农村房屋处理中实行地随房走更具有可行性，使农村房屋具备了抵押的有利条件。
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